冷热分化！楼市呈现三个新特征
日前，楼市再迎重磅利好！两部门发文，延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限，促进房地产市场平稳健康发展。
整体来看，房地产政策环境处于宽松期。今年上半年，楼市成交企稳回升，大量置业需求得以释放。但是回升的背后，各城市之间，不同区域和板块，乃至个盘，都出现了明显的冷热分化。
国家统计局数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积为4.64亿平方米，同比微跌0.9%；但从销售金额的同比走势来看，1-5月全国商品房销售金额为4.98万亿元，同比逆涨8.4%。这一现象背后，正是能级高的城市销售占比逐渐拉大。
聚焦同一城市不同区域，以广州为例，克而瑞数据显示，上半年中心四区一手住宅共计网签成交5819套，同比增长28%；网签均价录得76514元/㎡，同比上涨12%。相反，外围区涨势乏力。今年上半年共计网签一手住宅35325套，同比增长9%；房价跌回2字头，上半年一手网签均价为29717元/㎡，同比下跌9%.
在市场调整期，再也不是随便买房子的时代了！如何才能跑赢周期？
当前市场的三个特征
买房前要明白，当前的房地产市场，出现三个明显特征。一是，政策宽周期来临。一方面进一步改善金融机构支持房地产市场平稳健康发展的政策环境，另一方面需求端更加强调“精准施策”。6月降息如期落地，向市场传递信心。
二是短期投资客“退潮”。市场上存在两类买家，一是首套刚需和置换买家；二是资产配置人群。从这个新视角去看，房子回归居住本质，“家”的指向性更加明确，人们对于房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面存在诸多改善诉求。
三是市场进入分化行情。在市场调整期，市场上的资金对城市中心核心地段优质资产的青睐度有增无减。也只有这样的“好盘”，才能卖得动，卖得好。
分化时代，到底什么是“好盘”？大浪淘沙下，我们称之为“新三好”：地段、产品、服务“均好”，不能有明显的短板。
2023年上半年，受益于行业复苏的态势以及央企背景，保利发展凭借2368.21亿元的销售金额跃居行业第一。保利每个楼盘“逢开必火”，背后正是对“新三好”的精准判断和把握。
不可复制的“好地段”
作为广州的经济龙头、创新引擎和城市客厅，天河对高端人才的吸引力与日俱增，但因新盘供应“买少见少”，房价也是楼市最为坚挺的区域。当前，总价超千万已是天河新盘的“标配”。合富研究院统计，2023年上半年，天河区新增供应30.04万㎡，新货主力主要集中在建面120㎡以上户型。
在好的区位，寻找好的地段，正是保利“火爆”市场的重要秘诀。十年一剑，保利“天字号”新篇——保利天瑞，以主城C位一举突围今年的改善市场。
保利天瑞门楼（仅供参考）
保利天瑞位于广州CBD珠江新城、金融城和琶洲“广州金三角”的核芯，一条科韵路贯通天河海珠两大核心区，享受三大CBD辐射，坐拥城市发展红利。而它所属的板块，也是厚积百年历史人文底蕴的五山板块，背山拥水，汇集中山大学、华南师范大学、华南农业大学等高校，可谓集人居、圈层、人文底蕴于一体。
保利天瑞航拍图（仅供参考）
居住于保利天瑞，既有入市的繁华，也有隐世的宁静，“刚刚好”的距离，跻身广州CBD辐射区难以复制的“后花园”。
能够溢价的“好产品”
当人们的居住需求从有房住到住得好，“好产品”的定义也在刷新：精准匹配人居品质需求的提升。回顾过去十年，核心区域供不应求，只要品质不是太差，楼盘都“不愁卖”，企业也缺乏动力和能力提升品质。
但是如今，市场急需“好产品”。后疫情时代下，人们高于以往的邻里社交需求，和对户外活动的向往、对健康水平的重视，都要求楼盘提出一套更完善的解决方案。作为更懂广州的房企，保利不负土地价值，在天瑞的品质和规划上，最终实现“两大溢价”，带来产品上的“两大突破”。
突破一：美美与共的“新中式”
伴随文化自信，人们对于传统文化的传承日趋重视。然而传统中式的雍容华贵，在极简理念的当下，显得厚重而沉闷。如何让中式涅槃重生，保利天瑞“重骨相而非皮相”的新中式实践，交出了最新答卷。
家族归仪，承载着千年的归家文明；文化与艺术的精粹，便在礼制之中潜移默化。保利天瑞的入口“御礼道”，搭配雅致的地面灯柱，呈现出强烈的仪式感。北侧龙熹山的山林绿景与中式景墙的无缝融合，两侧8棵挺拔的凤凰木，依序阵列排布；跨越“御水桥”，入眼可见“千年松、万年龟”，通过由数十位匠人手工打磨拼接的整雕万字纹铜门进入社区内部，归家仪式感在此延续。
保利天瑞门楼照壁近景图（仅供参考）
入口大堂8米挑高，有着接近100平方米的悬空。正面的照壁运用天然的玉石，通过手工雕花创造出了一幅山水画。穿过玉石照壁，在这样的建筑空间后方，小区还配置了下沉式的主题会所，实现了功能分区的同时，也让会所成为景观之一。
保利天瑞玉石照壁实景图（仅供参考）
所谓“一轴对称，五序归家，九礼造园”，保利天瑞压轴的亮点，更是处处透着考究的东方园林。在设计之初，区别于市面上大部分中式产品，项目就强调“无楼王”设计，突出均好性，几乎所有楼栋都能享受社区园林景观资源。这一理念与中国文化中“天下均好”“美美与共”的理念一脉相承。
保利天瑞效果图（仅供参考）
此外，在局部空间的设计上，也很讲究细节完美，一砖一瓦，一榫一卯，一转一折，都渗入千年文化的肌理，共同构成了一个有温度、览东方、见雅致的空间。
突破二：实属罕见的板式小高层
南方地区的住宅，多为蝶形、品字形、甚至十字形的楼型。这种楼型对应的往往是围合式的布局规划，塔楼通过高度去获取更多的远景视野。这种规划有它的优势，可以产生均好性的刚需产品，但很难带来均好性的改善产品。
保利天瑞样板房园景实景图（仅供参考）
保利天瑞如何在容积率2.93，住宅建面约20万㎡，限高65米的前提下，把居住舒适度拉满？众所周知，新中式汲取“天人合一”的居住理念，让建筑以一种更自然、更具生命力的面貌出现。经过日日夜夜数十个方案的迭代，保利天瑞的“板式布局”最终成型。
除了东南角两栋塔楼住宅外，保利天瑞保持非常标准的板式建筑，采用一梯两户、两梯两户、三梯两户的一字形板楼，力求每一栋每一户都能欣赏到东方园林美景。每排小高层之间，楼间距宽度基本能达到40-50米，在寸土寸金的市中心能做到这样的尺度，非常难得。
要知道，市面上能做到专梯入户的产品，面积几乎去到200㎡以上，然而在保利天瑞，建面约143㎡就能拥有专梯专户的绝佳体验。在这里，更好的采光通风、更私密宽敞的入户空间、更高利用效率的公区空间，更和谐的邻里关系……生活的痛点逐一改善。
不止于此，当新中式遇上板式布局，你还能“解锁”诸多户型亮点。如125㎡户型以LDK理念打造了超配尺度感，空间感远超多数一二手项目。188㎡户型，餐厅可容纳8人圆桌，可以满足三代同堂家庭的日常生活需求。真所谓“好房常有，板式难觅”。
放眼广州中心区，新中式的底蕴+买少见少的板式+合理的面积段+够得着的总价，保利天瑞在“均好性”上交了一份完美答卷，一入市，便受到新一代财富人群的青睐。
润物无声的“好服务”
好房子，要“好看”，更要“好住”，而且是“一直好住”。从畅行无阻的归家过程，到高度便捷的生活场景，再到社区空间的互动贴心，以服务定义物业价值的“好盘”，更能收获良好口碑。
这次，保利天瑞带来了高端物业服务——东方礼遇。“东方礼遇”是保利物业为精选高端产品专属定制高端物业服务，在高端物业全盘西化的潮流中，回归东方生活智慧。
简单来说，东方礼遇是以中式服务特有的讲究和分寸，回应业主对于安全之上的极致安全的要求、服务贴心之余对尺度感的拿捏、社区中对于文化和氛围的构建。
当前，很多人会问，市场调整期，买还是不买？或许你可以换个问题：买谁？
市场还会继续分化，高端市场还将持续火爆。只要成功把握“新三好”特质，你或许就能制胜当下，跑赢周期。
文/王艳玲
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