拿地量跌近80%，企业拿地变，行业格局怎么变？
引言
房企频繁出险、行业陷入阵痛后，无论是区域端、城市端，还是企业端，多方面都已发生了深刻变化，不同属性企业之间的变化已是众所周知，行业格局也在悄然发生变化，洗牌的力度已经超出想象，包括企业在内的很多主体可能都很难准确评估自己所处环境，也很难精准的预测未来环境的变化，大家都是在一个不确定的环境中摸索，既想要存活，也想要有发展，也更加重视对速度、对风险的把控。
观察行情的最直接的指标便是企业拿地情况的变化，既反映企业当前经营现状，对未来的预期和研判，以及未来行业格局的演变。企业减少拿地已成共识，即使是国央企，拿地量亦同样呈萎缩之势。根据亿翰智库监测，2022年43家企业新增土地储备建筑面积大跌近80%，52家企业的土地储备总量跌超17%至20亿平米。
企业主动控制拿地节奏，优化拿地结构，提升拿地质量，于行业长远发展大有裨益，但是一些非可控因素主导的拿地量减少或是导致非理性结果，于行业长远发展不利，需要高度警惕可能产生的风险。
拿地量萎缩近80%，是现实，也将是趋势
企业的投资拿地既决定于在手资金情况，也取决于预期。实则从2021年，特别是下半年开始，由于部分房企的暴雷产生了连锁反应，整个行业的信用体系遭到严重冲击，融资严峻、销售遇阻、土拍冷清。
当民企企业从土地市场淡退，当有土拍发生，我们都会很直接的看到一个消息，民企不拿地了，国央企在拿地，城投在拿地，地方上的小企业在拿地，所以就可能产生一个错觉，国央企拿地多了，而实际情况却并非如此，由于出现的频率高，所以会感觉拿地的量上去了。但从实际的数据来看，除了个别企业拿地量有所增加外，企业拿地量都是在往下走，2022年多数民营房企均无任何土储补充，国央企拿地也有明显下滑，少则30%的降幅，多则超80%。
根据亿翰智库统计，2022年43家典型企业新增土地储备总量已不足1亿平米，仅约8821万平米，跌幅高达79%，43家企业中仅有滨江集团一家企业新增土地储备建筑面积微增1%。
从相对量指标看，无论是金额口径的投销比还是面积口径的投销比实则都是呈现近乎直线下行的趋势。我们选取了28家土地投资金额数据完整的企业分析发现，也仅有一家企业的投销比上升，其主要原因或在于销售金额较2021年下滑明显，因此带动了投销比数据的上升。28家企业的平均数据来看，2022年的均值数据为11%，较2021年下滑了23个百分点。
再看面积口径的土地投资投销比，43家企业的数据走势仍是呈现出断崖式下滑的特征，2022年投销比仅为28%，较2021年大跌63个百分点。而这43家企业中，也仅有滨江集团一家企业的数据有所上升，中国海外发展保持稳定节奏，基本遵循量入为出原则，其他国央企的投销比也多降至100%以内。
50+企业土储总量降至20亿平，潜在风险需警惕
剖析总量数据可以看到，企业的土地储备总量同样呈现出下滑趋势，52家典型企业的土地储备总量同比下滑17.46%至约20亿平米，其中，土地储备仍有增量的也仅有4家企业，其他企业的土地储备总量均有不同程度的下滑。
由上文可知，企业的新增土地和土地储备总量都是呈现出下滑特征，其背后缘由也相对清晰：
- 其一、融资环境不比以往，企业整体融资不畅，投资拿地的基础条件缺失；
- 其二、冷清氛围蔓延，销售链条并不通畅，行情持续冷清，未来走势如何仍有不确定性；
- 其三、企业出于优库存、控风险的思考，会主动控制拿地的节奏，在地块选择上标准更严格，开启聚焦式打法，只为寻找更高的确定性，尽可能避规任何潜在的不确定和风险，做更容易把控的生意，也不再追逐于将摊子铺的更大，铺的更开。
这样的投资安排有可客观因素推动，也有主观因素驱使，但过程和手段或带粗暴性，也反映出当下房企的战略铺排和思考：
- 其一、客观条件的制约，既有模式难再成立。 原先大家的目标都是为了将企业做大，所以会更乐于借助杠杆的工具，也更兴奋于取得的“成功”，而在杠杆堆积的同时，风险也在积累，实践也同样证明，所谓“成功”的模式也是脆弱不堪。如今时代也不同了，原有模式存在的基础已经不成立，外部环境也不能再支撑企业按照原有的模式发展；
- 其二、主观因素的引导，企业要主动作为。 经历了前期行业严峻的挑战，经营上的艰困大家都深有体会，短期内也很难从中走出。前期高扩张、快扩张带来的负面效应在房企频繁出险，行业冷清氛围下逐渐显现，成本的沉淀、库存的积累对企业而言都是负担项，对利润的侵蚀更自不用多言。吃一堑长一智，企业开始以质量为先，放大发展质量的权重，由放到收。
如此形势于行业长远发展是否有益？我们认为益处显然，但担忧同样存在。
有利点在于能更好管控企业发展速度，引导其以更健康方式谋发展，进而带动行业向着更良性的方向发展。担忧在于，企业的土地投资整体处于萎缩状态，也有可能会出现负面影响：
- 其一、供给的短缺或阶段性的短缺， 城市端或企业端；
- 其二、强烈的分化， 城市的发展走向和企业发展走向的强烈分化，基本面优的城市/企业更优，差的不会更好，这又将加剧资源的进一步定向集聚，让分化更显著；
- 其三、无法有效拿地的潜在风险需要警惕。 无法顺利拿地、有效经营的企业很难自救于水火，已经明确违约的企业未走出泥潭，债务展期的企业到期后不能有效筹集到资金，只是在经历一个过渡期后，进入到正式违约的行列；而已经违约或有债务展期的企业在融资发债上仍面临严峻的考验，也就意味着很难再获得增量的资金，也就等同于难再获得新增的土储货值， 低质的库存难去化，高质的货值难进入， 自救的难度可想而知。
单从企业自身来说，为自身的错误买单，自身自灭是理所当然的事情，但是在房地产行业的范畴内，关联的利益相关方较多，不仅包括各产业方，更涉及到从业者、消费者等各群体的切身利益，适时的鼓励支持也是化解风险的必然之选。
权益比例有所提升，但涨幅有限
无论是企业的年报，业绩会还是其他公开的途径，都可以看到要提高权益比以控制风险的说法，我们从数据层面也能看到权益比例上升的这一趋势，亿翰监测17家企业（未抛除转型企业）的土地储备的权益比例由2020年的66.47%提高2.2个百分点至2022年的68.19%，其中多家企业权益在70%以上，像中国海外发展为85%，也有部分企业权益不足50%，其中有个别企业因转型所需，更倾向于做轻资产，探索像代建服务商的变革，逐步减少重资产占比，因此土地储备权益比例已降至30%附近。倘若抛除转型企业，剩余16家企业的土地储备权益比例则由2021年的68.63%上升1.87个百分点至70.5%。
合作是企业投资拿地的普遍做法，一来为了借力，与合作方共享资源，扩大影响力，提升知名度；二来，也是为了节省成本，实现更快的成长，也想通过与合作方的合作的方式降低风险。
但是企业间的合作也是一复杂事项，期间涉及各项细节，一来或会有各合作方间利益难协调平衡的风险；二是，房企的频繁暴雷，由合作方暴雷带来的风险更甚，项目开发进程的不确定性、销售的未知性等，稍微不慎或对企业品牌造成致命打击。
所以，企业开始出现一致性动作，对于存量项目资源，通过收购或转让股权的方式，降低合作可能带来的风险，也达到优化库存结构目的；对新增资源则更严格筛选合作伙伴，出险企业则更多被排除在合作企业之外，新增土地储备权益比同样呈现出上升趋势。
从企业土地储备权益比变化展望来看，未来或有几大趋势：
其一、权益比例将经历上行的过程，后续或稳定在一定水平。为了规避相对高风险企业的风险波及，企业会更加严格筛选合作伙伴，控制土地储备权益比例，但是土地储备的权益比例上升将经历一个过程，很难短期内有明显提高，主要原因在于企业存量土地资源占比较高的情况下，新增土地权益比的提高，需要既定的时间来完成资源结构的优化，一方面消耗低权益土储，另一方面也不断补充相对高权益的土地储备，进而带动权益变化，而由于土地资源的竞争差异，企业的土地储备权益比例也将增长乏力，进而稳定在一个既定的水平上。
其二、核心城市强者演绎抱团聚焦，非核心城市则是收缩、高权益拿地的实现处。我们其实也可以看到，部分企业的土地储备权益比例有所下降，这可能由客观因素所致，土地市场虽整体冷清，但核心城市土地资源仍是大众争抢的焦点，而核心资源竞争强度的加剧又迫使企业加强合作，因此降低企业拿地的权益比例，这也预示了一种趋势，核心聚焦的打法支撑下，权益比例的升高或将比较有限，经历上升后会稳定在既定水平上，进而演绎出强者高聚焦局面，相反，非核心城市市场竞争强度将偏弱，有能力拿地的企业更有可能以高权益获得土地资源，城市竞争格局将经历新的变化，结束混战，更清晰。
企业拿地的情况和变化是我们展望未来行业格局演变的关键要素，格局的优化于行业发展有所裨益，但是格局优化背后所将带来的潜在风险同样需要高度警惕。企业拿地量减少，土地储备总量的减少却有一些非主观因素主导，是行业阵痛必然经历的过程和必然的结果呈现，但是倘若业收缩投资拿的同时，其经营发展不仅未有改善，且有恶化倾向，这或将冲击行业稳定发展秩序，于各方发展均不利，其风险不得不高度重视。
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