降首付！香港时隔14年启动楼市“逆周期调节”
华夏时报记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道
7月7日，香港金融管理局（简称“香港金管局”）宣布向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，其中包括价值1500万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至70%，价值1500万港元以上至3000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至60%等。
香港金管局总裁余伟文称，市场数据显示，截至6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。非住宅物业市场的情况亦相近似。根据差饷物业估价署最新公布的统计资料，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018—2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。综合各方面的考虑，在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理前提下，香港金管局调整了部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。此次修订后，市民购置物业将可以承受较高成数的按揭贷款。
需要注意的是，这是香港自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。
最大的利好点是刚改项目
据了解，此次香港金管局对逆周期宏观审慎监管措施作出修订，主要包括三大措施：调整自用物业按揭成数、非住宅物业按揭成数、放宽以资产水平为审查基础的按揭成数。
具体来看，香港金管局将价值1500万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值1500万港元以上至3000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；价值3000万港元以上的自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。
“为了避免适用按揭比率出现骤降情况，某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。非自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。”香港金管局称。
此外，香港金管局还将非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成；以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成。同时，取消目前主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人限制，将所适用的按揭成数上限及“供款与入息比率”上限下调10个百分点的要求；取消目前按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时，将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。
7月8日，易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，香港此次对于低总价住宅、商办、无收入有资产群体这三类落实了宽松的贷款额度政策，实际上也相当于内地的降低首付比例的政策，只是表述方式不同。所以这也是贷款政策持续宽松、降低购房成本激活购房需求的导向。
在严跃进看来，此次香港房贷政策放宽，最大的利好点自然是刚改项目，即1500万港元的项目，其贷款额度从50%可以提高到70%，能够实实在在地降低购房成本。
14年来首次放宽住宅物业按揭贷款措施
严跃进指出，这是2009年以来香港首次对房贷额度进行放宽，即改变了“楼市辣招”做法，落实了宽松化的导向。这也说明香港的楼市宽松周期已经开启。
值得注意的是，香港金管局对此次房贷额度放宽政策称为“调整物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施”。
那什么是楼市的“逆周期监管措施”？香港金管局前总裁陈德霖曾公开表示，“顾名思义，就是因应楼市周期的演变而采取适当的措施去调节按揭信贷的供应。亦即是说，在楼市上升周期时，收紧按揭供应，在楼市进入下行周期时便松绑。”
2009年10月，彼时刚接任为香港金管局总裁的陈德霖，因察觉到香港的楼市，在楼宇供应不足、美国实行量化宽松货币政策而导致香港出现负实质利率和大量资金流入港元的情况下，楼市过热的风险明显上升，其在2009年10月23日推出首轮的逆周期监管措施，收紧香港楼市按揭成数。
据悉，2009年10月23日，香港金管局首次推出住宅按揭贷款的审慎监管措施，要求价值2000万港元或以上的住宅物业，实施六成按揭成数上限；楼价低于2000万港元的物业，则继续沿用七成按揭上限，但实际贷款额最高不超过1200万港元。
彼时陈德霖表示：“推出这些审慎监管措施的目的，是确保银行按照审慎的原则管理按揭贷款的风险，以保证银行体系稳定。略为调低高价住宅物业的按揭成数上限，将会有助银行更审慎地去管理信贷风险。”
此外，陈德霖还在2014年7月指出，无论如何，逆周期监管措施都会对置业人士（不管是自住、投资或投机）和银行业务带来影响。但金管局的职责是保持银行和金融稳定。“我们的目的是在地产市场上升周期时，尽量减低置业者的借贷，以减低银行的风险和整个金融体系投入楼市的杠杆。”陈德霖称。
而余伟文也于今年7月7日表示，自2009年实施物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施以来，金管局一直密切监察楼价走势、楼市成交量、本地经济状况和外围环境等一系列因素，评估楼市的情况，适时调整这些措施，以确保银行妥善管理按揭贷款业务涉及的风险，并有足够能力应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。
不过，此次调整是香港金管局2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。
香港金管局指出，受新冠疫情和息口（利息）上升影响，香港住宅楼价在2022年开始调整，今年初纵有反弹，但市场数据显示，截至6月底，整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。非住宅物业市场的情况亦相近似。根据差饷物业估价署最新公布的统计资料，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018—2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。外部环境方面，主要经济体仍然面对较大通胀压力，利率可能在往后一段时间仍处于较高水平，环球经济若因利率高企而放慢增长，香港经济难免也会受到影响。
综合各方面的考虑，香港金管局在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理前提下，调整了部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。
严跃进指出，香港贷款政策对于内地近期房地产政策有非常大的启发。香港落实了非常宽松的贷款政策，也意味着贷款政策是激活楼市需求的重要举措，这也要求内地在房贷政策方面继续创新，进一步激活合理住房消费需求。
“今次修订后，市民购置物业将可以承造（承受）较高成数的按揭贷款。”香港金管局还提醒市民大众，置业是人生的重要决定，在做买房决定时，应该量力而为，审慎管理当中的财务风险。
本期编辑：孙琪
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