李宇嘉：存量融资展期，房企是否迎来一个窗口期？
作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，2022年出台的“金融支持房地产16条”(金融16条)有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。整体来看，延长支持房企存量融资展期，在一定程度上有助于保交楼和稳定房地产市场。
政策延长的背景有哪些？
首先，当前房地产市场下行超出预期。中国人民银行有关负责人介绍，“综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，金融管理部门延长了有关政策适用期限。”
这从某个侧面说明，近期商品房市场销售端企稳不及预期、下调幅度较大。据克而瑞数据，6月份，百强房企销售业绩下降28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于2022年同期。其中，尽管有同期高基数影响，但市场走弱超出预期是不争的事实。
其次，2023年房企债务集中到期，房企现金流承压。现在市场又显现下行，资金链更为紧绷，预计保交楼压力将会增大。
当前，市场下行最大影响就是有可能冲击到保交楼任务。一方面，房企的销售回款要占资金来源的50%以上，市场下行，开发商资金紧张，就无力推进保交楼任务；另一方面，弱势之下，后续货值得不到盘活，金融机构、承接交付的企业(国企或平台)风险担忧加大，就有可能不愿意在保交楼上投入更多资金。
如何看待后续政策效应？
本次延期政策的本质是以政策展期换企业发展空间。通知内容主要集中在两方面，一是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，二是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持。
作为延长政策之一，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或有可能调整还款安排。
为推动金融机构延长政策，此次央行给出的政策优惠显示，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这相当于尽管房企贷款到期，或展期一年，但由于不影响贷款质量评级，银行也不会催收，从而给了房企一定的喘息空间。这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼同时，也有助于修复市场预期。
延长的政策之二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资，后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。
2022年发布“金融16条”政策以后，专项借款配套融资落地效果未起到预期效应，一方面是保交楼融资缺口较大，“融资安全回收、连本带息回收”存在很大不确定性；另一方面则是暴雷房企、保交楼项目资产负债复杂，银行主体给予融资的积极性不强。
延长政策出台的初心是希望加大融资支持、助力相关主体突破融资困境。笔者认为，商业银行贷款业务的导向就是市场化、法制化，商业可持续。此次央行发文，仍强调商业自愿的首要原则，而非强制。即央行只是给出原则上鼓励的政策(不调整贷款评级)，但商业银行是否愿意加强金融支持，仍基于商业自愿、风险收益平衡原则。如果基于这一原则，银行测算投入资金并不划算，或风险超出容忍度，融资投入支持保交楼力度也不能太乐观。