中指快评丨“两部门”发布通知，延长支持房企存量融资展期
2023年7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，去年“金融支持房地产16条”有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。延长支持房企存量融资展期，将有助于保交楼和稳定房地产市场。
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事件：“两部门”发布通知，延长支持房企存量融资展期
2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融支持房地产16条”)，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。2023年7月10日，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知并答记者问，延长有关政策适用期限。
有关负责人答记者问指出，一是“对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”。
二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
影响分析
1、延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期
这次变化是“2024年12月31日前到期的”，可以允许超出原规定多展期1年，之前“金融支持房地产16条”中是“未来半年内到期的”，也就是对于房企开发贷、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。监管部门根据市场形势及状况，灵活调整政策使用期限，以更好的支持保交楼和稳定房地产市场。
2、延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限
这次变化是“2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资”，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。之前“金融支持房地产16条”中是“自本通知印发之日起半年内”，也是相当于时间延长了一年半的时间。
3、政策的目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼
相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清。
根据国家统计局数据，2023年1—5月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.6%。根据中指研究院监测，上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融资环境没有发生实质性改善，需要加大融资支持此力度。此次政策加大力度支持房企融资，可见政策的目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼。
图：2022及2023上半年各渠道融资规模
数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）
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房企偿债压力仍较大，需要加大融资支持。目前，房企存量债券近3万亿：当前房企债券存量余额约2.9万亿人民币，海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超九百亿，为偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2023年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为73.6%、6.1%，总发行债务比为49.2%。
4、将有助于稳定市场预期和推进保交楼
回顾2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放带动下，市场活跃度提升，二季度，房地产市场再次转弱。当前居民置业信心及预期均偏弱，行业整体仍在低位运行。在此背景下，监管发文延长金融支持房地产的有关政策期限，并继续强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持。预计相关举措将对稳定市场预期起到积极作用，有助于房企融资改善和推进保交楼。
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