价值榜|房企经营安全测评6月榜：招商蛇口中交定增获批，远洋董事换血债价暴跌
编者按：价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。
“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。
出品|搜狐财经&搜狐地产&焦点财经
研究员|张子豪
一、测评结果与说明：
根据测评体系，测评结果如下所示：
最新模型的结果显示，5星房企阵营稳定，获评5星的房企在企业实力、经营状况和财务情况方面均保持在行业高位。与之相反，2星房企阵营有所扩充。在行业景气度跌入低谷之际，仍有房企经营业绩不佳，债务重组进度缓慢，因此在测评模型中遭到降级。
2023年以来，市场对房地产存在一定修复预期。而房地产总体表现先扬后抑，一季度由于此前的需求积压，各城市点状复苏，造就了热点城市“小阳春”行情。但随着需求的不断释放，二季度增量动能转弱，房地产市场回暖力度未能持续，市场和企业表现仍相对平淡。
政策方面，“稳楼市”政策频发，仍以稳预期为首要目标
2023年上半年，各地房地产支持性政策频发，多地打出放松限制性政策、提供购房补贴、优化公积金政策等的稳楼市政策“组合拳”。现阶段各地政策存在一定分化。三四线城市在经历前期密集型放松政策后，市场预期仍显不足，相关政策频次正在逐步降低；部分热点城市则继续以政策微调为主，进一步稳定市场预期。而随着LPR降息政策的落地，“稳楼市”政策将继续对房地产行业产生“托底预期”。
销售方面，房企业绩下降明显，整体市场“供需两淡”
根据各机构统计数据，房企6月为了冲刺上半年业绩，销售业绩环比有所提升，但TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，同比降低28.1%。部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。而目前改善型住房需求尚且无法完全支撑成交量，因此从需求端，市场购买力也处于阶段性瓶颈期。
投资方面，头部房企抢地局面将延续，整体土拍将维持低位
销售缩量和价格打破上升预期，使得房企在投资时更追求确定性，因此核心城市的优质地块成为房企“抢地”的重心，土地市场依然呈现“局部火热、整体偏冷”的格局。从参与土地交易的企业来看，买家仍集中在头部规模的国央企及深耕某些城市的优质民企
二、典型企业分析：
1、持续稳健房企：
在行业承压的背景下，有国企央企背景的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，招商蛇口凭借稳定的表现，成为总榜第四位。
招商蛇口：“第三支箭”首个试点成功房企，REIT扩募再度领先同业
从短期来看，招商蛇口上半年累计签约销售额1664.36亿元，同比增长超四成。招商蛇口在年报中透露， 2023年销售目标为3300亿元，由此计算其上半年销售目标完成率为50.4%，按当前销售进度，有望完成本年销售目标。
此外，6月16日招商蛇口定增方案获证监会注册批复，成为试水“第三支箭”成功的首家A股房企。该笔定增事项耗时193天，招商蛇口计划通过发行股份收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，总对价约89.28亿元，募集资金不超过85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。本次交易完成后，招商蛇口统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设。
从长期来看，招商蛇口逆周期扩表，2022年总资产规模增长3.5%，低质量土储占比相对较低；拿地城市进一步收缩至核心30城，大幅聚焦上海，有望持续深耕建立品牌及成本优势。而6月蛇口产园REIT扩募顺利上市，标志着公募REITs业务发展再迈出关键一步，招商蛇口也再度领先。
基于以上短期与长期表现，招商蛇口位列总榜第四位，并本次测评中获得5星级。
2、明显改善房企：
截至目前，房地产行业呈现先扬后抑的态势，短期楼市复苏仍存波折。但在这样的大环境下，依旧有部分房企复苏迹象强于大市。在本期测评中，中交地产排名上升较快，排名共上升6位，为所有房企中涨幅最明显的房企。
中交地产：6月收获35亿定增“礼包”，三线全踩成房企特例
从短期表现来看，中交地产6月末收到“大礼包”，总计不超过35亿元的定增方案获批，从发布定增预案到获得证监会注册生效，一共用时116天，是用时最短的房企。募集资金将主要投向5个“保交楼、保民生”住宅项目（预计共需24.5亿元），以及补充流动资金(10.5亿元)。
从长期表现来看，截止2023年3月末，中交地产的净负债率为294.01%，剔预资产负债率为82.34%，现金短债比0.47，踩中“三道红线”，使其成为央企中较为罕见的“红档”房企。
此外，中交地产业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等二线城市，上述城市在前两年中陆续颁布了限购、限贷政策，对于房地产市场的供需关系以及价格产生了一定影响。
基于以上短期与长期表现，中交地产在总榜中上升6位，位列榜单第19位，获评4星级。
3、表现下滑房企:
在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，远洋集团表现不佳，排名下降3位，星级评价由3星降级至2星。
远洋集团：董事会大换血恐对现状不满，信用等级再度遭遇调降
从短期表现来看， 6月，远洋集团两大股东中国人寿和大家人寿成立联合工作组，对公司进行尽职调查，中国人寿还向远洋派驻3位专职董事，此举的目的是系统性提升远洋的流动性以增强其抗风险能力，但也侧面反映出远洋此前的情况无法令大股东满意。
此外，惠誉和穆迪均对远洋集团信用等级进行了调降，理由包括流动性疲软、销售额和利润率下降以及风险加剧等。此前，惠誉等已有过对远洋集团的信用等级降级行为。
从长期表现来看，2022年，远洋集团净利润首次亏损，拥有人应占亏损为159.3亿元，同比止盈转亏下降683.73%；毛利率下跌至2022年的5.15%，净利率跌为-33.93%。物业项目大量的计提减值以及合联营公司的业绩亏损等原因，严重影响了远洋去年的财务数据。
基于以上短期与长期表现，远洋集团在总榜中下降3位，位列榜单第38位，并在本次测评由3星级降至2星级。
测评体系与意义：
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。
在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。
由此，“稳定”成为2023 年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。
因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。
（监测时间：截至2023年6月30日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）