“首付只需一成”就能买中心区楼盘？
承翰湾尚国际位于庭玺家园下方的接待中心。
接待区一角坐满了中介和客户。
“首付只需一成，开发商送两成！”近日，深圳多名中介人员私信告诉南都·湾财社记者，又有楼盘推出丰厚优惠活动。经多方了解，上述楼盘系位于福田区的承翰湾尚骏玺家园(以下简称“骏玺家园”)，项目于今年5月入市，属于水围村旧改项目之一。
7月5日，承翰湾尚国际曾通过官方公号发布声明，称网传活动与事实严重不符，但次日南都湾财社记者走访时，现场销售顾问向记者确认，该活动真实有效。
从走访当天看，高额让利吸引了不少中介带客参观。骏玺家园的销售顾问表示，活动房源为“工抵房”，“送首付”并不违规。
对此，福田住建局工作人员7月6日表示，“送首付”有扰乱市场的嫌疑，但无明确法律规定。此前福田住建曾针对该情况向开发商核实，对方已应要求公开声明回复，至于声明后活动依旧持续的情况，福田住建会继续督促开发商。
而针对“工抵房送首付”的营销手段，福田住建局工作人员提醒，可能会影响正常网签；也有法律人士表示，银行很有可能拒绝审批购房资格的贷款，若造成违约，客户一成首付也可能被充作违约金。
7月8日，承翰湾尚国际公众号再度发布声明，除否认“送首付”活动外，也明确楼盘部分房源存在“一口价8.5折”的销售政策。
纵观今年楼市，各大新盘开发商在促销手段上绞尽脑汁，反映出新房市场整体去化承压的现状。
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记者走访
开发商称“送首付”与事实不符 现场80万元首付可撬动800万元
资料显示，承翰湾尚国际属于水围村旧改项目，分为庭玺家园和骏玺家园两期，矗立于水围村南北端，靠一条水围五路相连。
7月5日，承翰湾尚国际曾通过官方公号发布声明称，关于当日网络上出现的该项目“8折销售”、“送两成首付”等销售信息与事实严重不符。但截至7月6日，仍有不少中介以此拓客。
7月6日，南都·湾财社记者来到了位于福田区水围村附近的承翰湾尚骏玺花园。
在“送首付”活动推出以前，承翰湾尚国际的整体去化表现并不理想。其中，于2022年8月推出的庭玺家园共计374户，户型为119-175㎡三至四房，入市接近一年备案进度仅有28%；而今年5月最新加推的位于骏玺家园的169户78-85㎡两房户型，截至7月6日住建局数据显示，“已签认购书”及“已备案”房源合计仅11套。
作为福田区稀缺住宅产品，承翰湾尚国际为何去化不佳？参观过项目的客户总结出至少三点：一是村落环绕、鱼龙混杂，二是配套低端，三是单价太高。数据显示，骏玺家园备案均价超10万元/㎡，最低单价为9.09万元/㎡，最低总价630万元的是一套仅61㎡的户型，套均总价834万元，最高总价超千万元。
湾财社记者走访当日，整个接待中心座无空席，时常能听到中介电话邀约客户时提到“送两成首付”的表述。
现场销售顾问介绍，若选择“送首付”的优惠方式，客户在支付首付款时，由第三方现场向客户转账20%房款，客户再现场将合计30%房款支付予开发商，而客户实际首付10%。“比如备案价800万元的房子，第三方将在现场转账客户160万元，客户方面只需凑够80万元，再转给开发商即可。”
销售顾问彼时表示，该活动仅针对骏玺两房，不限量，但享受活动优惠后将由精装交付变为毛坯交付。据透露，承翰湾尚国际的装修标准超1万元/㎡。
此外，销售顾问还补充，针对资金状况不同的客户还可个性化选择优惠模式，比如总价折让15%，剩余5%直接返还购房人；总价折让10%，剩余10%直接返还购房人。虽然模式不同，但优惠力度均为20%。
当日晚间，有中介向湾财社记者表示，活动房源已调整为限量30套。“今天白天我们公司就成交了6套。”
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律师提醒
“送首付”已有叫停先例 谨防“赔了夫人又折兵”
据湾财社记者此前报道，今年2月，深圳龙岗某项目也曾推出“送首付”的促销活动，具体来看，其两成首付亦为开发商“无偿赠送”，剩余的一成甚至还可以申请小额贷款，进而达到“零首付”的目的。不久该活动被开发商紧急叫停。
在房产纠纷领域专家周争锋看来，“送首付”的行为本身就存在一定风险，甚至客户有可能“赔了夫人又折兵”。
据周争锋介绍，依据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》建房〔2017〕215号第一条规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款。
他指出，由第三方转账两成首付的行为属于垫资。“银行在审核购房者贷款时，依据规定会严查首付的来源，如购房者自有资金只有一成，剩余的首期款由其他人垫资提供，依据政策的要求，银行很有可能拒绝审批购房资格的贷款，购房者可能构成违约。”
对此，周争锋进一步提醒，若要参与类似活动，开发商应书面承诺，贷款未成功时购房者不算违约；否则客户自有的一成购房款，最终也可能被充作违约金。
另一方面，“第三方把钱打入购房者账号，购房者再支付给开发商用于购房，第三方的资金如何回笼、第三方和开发商及购房者之间是何种法律关系，都需要签订三方协议提前明确。”周争锋认为，期房项目最好不要参与此类活动，避免出现烂尾。
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部门说法
福田区住建局：有扰乱市场嫌疑 会持续跟进
走访当日，湾财社记者曾问及活动的合规性，案场销售顾问回复称，活动房源属于“工抵房（工程抵押房）”，“当然是合规的”。
据悉，“工抵房”是指在某些条件下，房地产开发商向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。
关于大幅降价的原因，销售顾问称：“供应商想要现金，而公司为了正常运转，肯定不能全部用现金支付，所以我们把房子抵押给他们，再帮他们打折卖出去。”
销售对于“工抵房”的解释是否合理？周争锋认为，这大概率只是一个降价促销的借口，若出卖人实际为开发商，则一定不是“工抵房”。“工抵房是开发商先和工程方签订买卖合同和抵债协议，再由工程方对外出售约定，开发商配合工程方找到的人签订网签合同，办理过户手续”，他同时指出，“银行的信贷资金最终会划入监管账户，工程方根本拿不到钱。”
在一些城市，借“工抵房”为由降价促销已被列为违法违规行为，被明文禁止。
7月7日，湾财社记者从福田区住建局获悉，目前深圳市并无明确约束此行为的法律法规，但开发商此举有扰乱市场的嫌疑。该工作人员表示，此前曾针对该情况向开发商核实，得到否定回复，后开发商已应要求公开声明。至于声明后活动依旧持续的情况，福田住建局会继续督促开发商。谈到购买此类住房存在的风险，该工作人员提醒，可能会影响正常的网签。
7月8日，承翰湾尚国际公众号再度发布声明，除否认“送首付”活动外，也明确楼盘部分房源存在“一口价8.5折”的销售政策。
采写/摄影：南都·湾财社记者 陈镜安