从疯狂"扫货"到折价出售,许家印、李嘉诚之后,地产大佬“接力”甩卖香港写字楼
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作者 | 王迪
作为全球金融中心的香港，中环的写字楼已有五六十年的历史，曾以租金“贵”绝全球。在这里，众多外资金融机构汇集于此，从供应链、消费、市场、国际关系等公司搬迁变化中，亦能窥见世界竞争格局及楼市的最新动态。
11月17日，市场有消息称，世茂集团主席许荣茂减价求售香港中环写字楼两楼层，最新叫价共逾14亿港元。无独有偶，禹洲集团也于近日作价5亿港元放售香港中环中心物业，实际呎价低至20432港元。此前，在今年，恒大被爆抛售香港总部大厦进行套现。
受内地房企债务危机影响，低价甩卖香港中环写字楼成为常态，这与之前2018年左右内地房企疯狂在香港“扫货”形成鲜明对比。
此外，叠加外资金融机构裁员等因素影响，香港写字楼空置率也愈发严重，让寻找买家成为难点。
某位谙熟写字楼操作逻辑的业内资深人士对搜狐财经透露：“2017到2020这几年，开发商收购了很多商办楼，用来做长期经营。因为买1亿能融到2亿，多1亿做住宅开发。首先做抵压贷，再做私募，再做经营收入贷，可以实现多层次融资，内地和香港都是类似的玩法。“
该位人士指出，前几年市场好，开发商可以多买资产，能融到比资产多的钱。但现在这一模式已玩不转，只能卖掉资产，关键是能卖掉也很难。
折价出售，寻找买家仍然艰难
对于此次内地开发商的频繁甩货，第一太平戴维斯(香港)有限公司研究及顾问咨询部董事汤卓轩对搜狐财经表示，内地业主面临财务困境、高利率和高风险，被迫出售投资物业（包括分层写字楼）。
“需求萎缩及供过于求让写字楼租赁市场下滑，导致 2019 年至 2023 年写字楼租金下降 35%，这意味着写字楼投资 2%-3%的收益率对投资者不具备吸引力。 市场上只剩下终端用户，在需求大幅下降的情况下，2019 年至 2023 年写字楼价格也下降了 32%。”汤卓轩称。
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，抛售写字楼主要是为了偿还到期债务，或者用于保交楼。因为大家都不太愿意去买暴雷企业的房子，导致回款缓慢，不得不折价出售。
回溯世茂入手该栋写字楼的过往，2018年2月，世茂趁中国国储能源化工集团因故退出交易，从而购入中环中心的36、37、62以及76楼等9层单位。彼时，全球经济向好，香港写字楼多年蝉联全球写字楼租金最贵的都市。
如今，世茂作为暴雷房企债务缠身，不得不折价出售。事实上，折价出售香港写字楼的的不止世茂。
据相关媒体报道，由禹洲集团持有的香港中环中心低层全层户，新近委托代理推出放盘，叫价5亿港元，实际意向呎价低至20432港元，同样是低价出售。
作为暴雷房企，禹洲已经在2022年4月份以约5亿港元沽出中环半山坚道48号全幢服务式住宅UPPER CENTRAL，成交呎价约1.61万港元，较2021年叫价下降3亿港元或37%。
此外，今年7月，有消息称，长实集团确认参与竞投恒大香港总部大楼，如果最终成交价估值约为90亿港元，相比去年传闻的105亿港元越秀地产收购价，折扣达到14.28%。要知道，2015年，中国恒大是以125亿港元的价格购得该物业，此时再度出售折扣达到28%。
恒大香港总部大楼的前身是美国万通大厦，2015年许家印从香港富豪刘銮雄手中高位接盘，许家印因此成为第一位在香港拥有一栋完整大楼的内地地产富豪。如今，伴随着恒大2.4万亿的巨额债务，甩卖变现成为无奈之举。
另外，去年8月，为了缓解现金流紧张，旭辉公告称拟将一香港项目变现出售，接手的则是林氏兄弟，作价6.74亿港元。
当然，上百亿规模的写字楼交易实属罕见。目前最高的价格是2017年李嘉诚以400多亿卖掉中环中心，买家则是一大堆公司组成的财团。
与此时开发商的甩货相比，几年前内地客南下扫货潮让人恍惚。当时，开发商进军香港圈地，更有人斥资数千万“扫货”。
搜狐财经梳理发现，写字楼之外，在2016年至2018年之间，中国恒大、碧桂园和雅居乐均通过不同渠道在香港获取土地。
2017年，雅居乐以约4亿元拿下侧鱼涌英皇道992至998号100%股权，另以7.4亿8成入股九龙塘龙圃别墅。同年6月，碧桂园同意以6.1亿港元收购一家在九龙贾炳达道拥有七幢楼宇的公司，完成后碧桂园将持有Plan Link的100%权益。
2018年年初，恒大在年初1月份通过公司股权转让的方式从香港地产商李兆基名下恒基地产手中买入位于新界屯门区的一幅住宅用地，交易价约为65亿港元。
外资转移、需求减弱，香港写字楼价格仍面临下跌压力
香港的写字楼曾是世界上最昂贵的商业地产资产之一，对于香港写字楼出现下跌的原因，汇生国际资本总裁黄立冲对搜狐财经指出，主要原因有三点：
第一，疫情三年让不少公司缩小经营规模，导致写字楼一部分空置。第二，疫情令办公方式变成了更加灵活的流动办公，大家已经习惯视频交流、会议系统等交流方式，需求结构发生改变，进而导致对整体写字楼需求减少；
第三，很多国际公司把总部搬到新加坡、东京等其他城市，或分成几个区域总部。现在香港所面临的状况是，商业过去所扮演的外资投资中国的“跳板“角色减弱，这便会导致整个香港金融圈和商业对外资服务功能减少，自然对写字楼的需求就会减少。
此外，他还透露：“外资通过房地产基金或者一些基金进行所谓的全球化布局，他们持有房地产最好的组合方式就是写字楼资产，这些资产在过去属于优质资产。以前超甲级写字楼大多以单栋形势持有，现在整栋写字楼在开售时被散卖掉。如果被卖散掉，这样租金也会下滑，因为失去了整体维护的统一形象。
第一太平戴维斯(香港)有限公司董事总经理、投资及销售部主管袁志光则对搜狐财经表示，目前的香港大部分写字楼由大业主持有，如长江实业、香港置地、恒基兆业等，而一些分层产权的写字楼则由个人投资者持有，这可能会对写字楼价格的下跌造成压力。
“外国投资者和私募基金持有的写字楼不多，对写字楼租赁市场亦有影响。”袁志光称。
供求关系决定了价格，高力国际集团公司数据显示，香港整体甲级写字楼空置面积今年达到创纪录的1300万平方英尺（约合120万平方米），空置率约15%，是2019年的三倍以上，超过了曼哈顿12.5%的水平以及竞争对手新加坡4.6%的水平。
“我对香港写字楼持续不看好，今年年底租金会继续下跌，因为抛售的写字楼不是那么容易被卖掉。至于香港写字楼抛盘会不会导致继续租金下跌？我不敢说，但是肯定会有所反应，今年年底会有一定程度的下跌。”黄立冲称。
