房企拿地半年考：新增货值大缩水仅华润过千亿，去化卷速度三个月开盘成常态
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
“开盘去化不及预期，一般会降级扣薪。当然，全国不同区域城市区位不一样，主要是降级。”一位房企前TOP10央企员工告诉搜狐财经，尽管总体供地及拿地量缩减，但是房企在拿地、卖房子这件事情上已经卷出了新的高度。
中指院数据显示，2023年上半年，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。与此同时，从拿地层面来看，在2023年上半年拿地排行榜中，拿地金额超过百亿的房企，除了龙湖、滨江等少数民营房企之外，清一色的是国央企。
民营房企成为出险主角，为债务重组奔走，而国央企成为高手“过招”的主角。
搜狐财经发现，同样是背靠“大树”，于国央企而言，拼的是拿地，卷的是城市、速度、产品、品质……“卷”，已经在房企各个维度中延展开来。
仅就项目咨询一项来看，有网友称：“央企中海地产满意度考核是一绝，只要有一项不是五分好评，就会罚置业顾问，不是顾问原因也罚顾问，这在行业内都出名了”。
为拿地：搭城投，穿“马甲”，搞玄学
搜狐财经通过克尔瑞数据，对比了近四年上半年的房企TOP10新增货值情况发现，2023年上半年中国房地产企业新增土地货值仅华润置地超过千亿元，为1015.0亿元。
其次为滨江集团、万科地产、中海地产、保利发展、招商蛇口、建发房产、绿城中国、长隆集团、越秀地产。其中，越秀地产今年上半年新增货值为292.5亿元。
这相比于2020年、2021年、2022年上半年的TOP10新增货值明显锐减。要知道，这三年上半年新增货值最高数额分别为2440.3亿元（碧桂园）、5833.2亿元（碧桂园）、2514.8亿元（保利发展）。由此可见，2021年是房企新增货值普遍最高的年份，时年上半年新增货值达到千亿元的就有8家房企。
就碧桂园来看，从2021年上半年的5800多亿新增货值，到今年上半年锐减至200亿新增货值，曾经的新增货值“大户”已经跌出排行榜前十。
拿地金额反映的是房企花出去的钱，而货值是商品的实际价值，一方面反映出房企手中的储备，另一方面则反映未来的去化压力。
“货值变少，拿地减弱，未来这一形势只会越来越严重。”某位资深地产人士对搜孤财经表示。但是，在整体土地市场偏弱的情况之下，某些国央企在重要城市、重要板块陷入了内卷式竞争。
今年6月底，深圳史上最高总价宅地诞生。中海地产以百亿元力压保利招商华润拿下深超总宅地，该宗地块竞拍现场被视为央国企“神仙打架”，竞拍轮数达到151。
此外，当天，中海地产还在厦门、合肥拿地，而就在前一天，中海地产刚刚在石家庄拿地。短短两天，中海拿地金额达到225亿元。仅6月，“狂飙”的中海就将上半年拿地金额从两位数冲至300多亿元。
同样凶猛且不惜高溢价拿地的还有国企建发。6月28日，建发在东莞南城拿了高价地，转身7月3日又在佛山将地王收入囊中。“就是这么疯狂。”某位常年跟踪佛山土拍的业内人士表示。
诚然，当三四线城市市场走弱，聚焦一二线高能级城市头部价值板块成为房企的共识。为了拿地，有央企不惜以小股操盘模式，通过和地方城投平台进行合作。
据搜狐财经于当地了解，由金茂开发的南京淮南金茂府便是金茂与南京市南部新城开发建设(集团)有限公司（以下简称“南京南部新城”）合作开发的项目。
其中，金茂股份占比为25%，南部新城占比75%。目前住宅项目均价6万/㎡，大约七八百万一套。而商业写字楼项目属于南京南部新城自持。
为了尽快增加一线城市拿地机率，“马甲”拿地再现北京土拍江湖。此外，诸如建行、亚伦等几家浙系民营据传基本上都是“自带资金”的“马甲”，主要就是配合拿地榜中的活跃房企参与摇号拿地。
房企们在土地市场“过招”，除了信奉能力至上之外，玄学也成为开发商们的依赖。
今年6月，越秀地产在30余家房企中冲突“包围圈”，以79亿抢下海淀王炸地块。亲自坐镇的越秀北京公司总经理董毅在竞拍环节，从桌下掏出一份印有“大吉大利”的红色纸袋，与旁边放着果粒橙的中能建形成了呼应。
即便房企们内卷得不亦乐乎，但是下半年土地市场仍然不容乐观。
中指研究院企业研究总监刘水指出，房企拿地大幅下降，拿地意愿持续低迷。预计下半年土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。
为去化：卷速度、卷品质、卷环境
拿地只是开发项目中前端的一环，更重要的是，将产品出售，形成快速的现金流回正。
事实上，在过去地产很长的时间里，相对于市场化能力较高的民营房企，国央企开发层面的市场化能力偏弱。这意味着，在目前疲软的市场环境下，凶猛拿地之后，或会面临去化压力。
为了快速去化，南京淮南金茂府某位操盘人士告诉搜狐财经：“现在南京开发商‘卷’的程度是，不仅是‘卷’开盘速度，而且‘卷’小区环境，还‘卷’新风系统，因为豪宅客群对细节要求都比较高。”
另一位南京当地媒体人则告诉搜狐财经：“拿地3个月开盘，南京的开发商做到了。还有拿地16天出规划的，拿地1个多月公布案名的。总之，‘快’成为2023房企关键词！”
她表示，现在政府都是非常积极配合开发商，只要开发商建设工期达到各项指标完成，就能发预售证。万科、保利的项目今年都是3月拿地、 6月开盘，已经很正常了。
在地产黄金时代，高周转往往会造成楼盘品质的参差不齐。如今，在市场环境之下，于房企而言，不仅需要有速度还需要兼顾质量，同时还要考虑拿地这笔账是否算得过来。
这意味着，提升拿地净利润也成为诸多房企重点关注的领域。
据相关媒体报道，有房企在2020年时，一个项目的净利润达到6%、内部收益率（IRR）达到20%，公司就会批准拿地。眼下，这两项指标分别被提高到10%和30%。
对此，某位央企北京地产资深土拓人士对搜狐财经指出，净利润达到10%，内部收益率30%，很难。不过，他指出，开盘周期确实在缩减，一个是政府“绿灯”，营商环境改善，前期手续时间压缩了，另一个便是快周转是趋势。开发商想要快上市，这样就能快速卖房，实现现金流回正。
“北京现在差不多是从拿地到开盘两三个月，有的项目更快，有的主体结构1/3才能拿到预售证。各地政府规定不同，主要看形象进度。”
此外，国央企有高溢价拿地的情况，这意味着在售卖产品的时候往往会以高于周边楼盘价格进行出售。在坐享品牌溢价的同时，产品高价也面临难以去化问题。
例如，中海地产曾在2020年以41.3%的溢价率在北京拿下中海寰宇视界项目。当时开盘价格为58000元/㎡。如今，根据房天下今年6月最新售价为55000元/m²。这种情况在深圳也有出现，中海曾高价拿下中海观澜府、中海观雲府、中海观澔府、中海映澜府、中海江泰里等项目。
“中海在前几年楼市疯狂的时候太保守，现在是要补回来。”有业内人士对搜狐财经指出：“现在不缺房子，几大囯企在过十几年竟争中，产品力也有很大的提升。但是，如果房子卖不出去。降价销售已经是不得已的办法。”
此外，搜狐财经从河南某一民营房企员工了解到，很多当地项目正在招聘专职主播，通过短视频流向方式提升获客，以此为成交量做补充。“甚至有个别开发商自己卷自己，招置业顾问要求本科学历。”
“卷不出信心”
即便在如此卷的地产行业情况下，亦有房企人士对搜狐财经表达了悲观的预期。
“如果能看到未来，现在‘卷’就有意义，关键是‘卷’来卷去，看不到信心。”某位从事地产行业的人员对搜狐财经称，已经随时做好转型的准备。
事实上，在房企降薪潮、暴雷潮涌现之后，地产修复尚需时间。地产人的信心与时下行业环境及销售情况紧密相关。
中指研究院企业研究总监刘水指出，就上半年来看，房企销售复苏不及预期，出现二次探底。千亿及百亿阵营企业数量明显减少，房地产市场持续承压。
从2023年上半年房企销售额TOP20来看，地产五年内排名巨变已经大换血。
曾经挤进TOP20阵营的泰禾、正荣、中梁、华夏幸福、阳光城、中南建设、金科、世茂等激进民营房企出局。“保万中华”招成新地产新头部，而碧桂园也跌至销售额排行榜第6位。
“下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。”
刘水认为，部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多。目前政策定力仍较强，预计下半年房企没有成交规模快速回暖的预期。
