越南楼市，垮了？
“过山车”背后的陷阱。
1
越南楼市，难
越南楼市，正在经历一场煎熬。至少有三件事，让越南人民感到烧心。
第一件事，是楼盘停工。
早在数月前，根据界面新闻的报道，越南已有超1200个房地产项目停滞，总投资额近340亿美元。
越南媒体报道显示，这些停滞的项目多集中于大城市，其中首都河内约有400个，经济中心胡志明市有超过300个。越南房地产协会也称——
越南63个省市中，每个省市平均有20个项目被叫停。
超1200个房地产项目停工，这啥概念？有人做了一个对比，越南的人口和面积差不多相当于中国的一个省，你想想，一个省出现1200个停工项目，这得多夸张？要知道，一旦开发商资金断裂或者跑路，这些停工楼盘可就成了烂尾楼。
第二件事，是高企的库存。
根据马来西亚媒体的报道，由于房市低迷，越南房地产商平均销售天数为5662天，部分房地产商销售天数达到了54334天。也就是说，如果按目前这个进度，有些越南开发商要卖完手里的房子，要花上——
149年。
这个数据着实有点吓人。一个重要的原因是，越南房地产市场的成交量已经大幅萎缩。2023年第一季度数据显示，当地住宅市场供应量约达25000套，主要为前期发售项目的库存，成交率仅为11%左右，约2700笔交易，同比下降50%。
越媒数据也显示，2023年前9个月，越南房地产业务活动同比增长-8.71%。
第三件事则是房地产企业的破产。
越南企划投资部数据显示，今年前6个月，越南大约有10万家房产相关公司关闭。越南房产经纪人协会6月初公布的数据也显示，越南有95%的房产公司在裁员，部分不足50人的小型公司裁员比例甚至超过90%。不少越南房地产商被迫出售资产，缩小办公室规模和减少工资，甚至要转行才能维持生计。
停工、破产、天量库存……越南楼市，真的太难了！
2
“过山车”
往回看几年，越南楼市却是另一番光景。
时间回到2015年7月，为了拯救低迷的楼市，越南对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制。
从那之后，来自韩国、中国等国的投资客开始涌入越南。按照地产服务公司CBRE的统计，2018年，通过该公司在越南购房的客户中，中国占比为45%，韩国为22%，美国为5%。
▲图源：格隆
真正的狂欢发生在2022年。当中国楼市一片冰冷的时候，我们隔壁的邻居却疯狂蹦迪，跳起了野狼disco。
越南建设部报告显示，2022年一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价都在涨。
2022年4月份，越南第一大城市胡志明市，房价更是来到了越南近10年来的历史高点。仅仅6年前，这个城市的平价楼盘价格还在790美元/平方米，那时候最高已经涨到了2200美元/平方米，涨幅接近三倍！
地价也在猛涨。资料显示，仅2022年3月份，越南全国的地块和住宅用地价格同期就平均上涨了20%-25%。胡志明市守添富人街的一块地，更是拍出了24.5万亿越南盾的价格，折合单价约69万元人民币/平方米，创造了全球最高土拍地价。
全世界的顶级豪宅，在这样一块土地面前，都要低下高贵的头颅。你很难想象，这样一块天价地，不是出现在美国（人均GDP—69400美元），而是在越南（人均GDP—3700美元）。
如此巨大的涨幅引来了全球的炒房客。在他们看来，越南楼市像极了十几年前的中国。有一个卖房中介团队曾向媒体透露，他们六个人，在三个月内卖了100套房。
值得一提的是，就连李嘉诚也闻风而来，2022年他的家族宣称要向胡志明市注入大量资金，发展高端房地产等项目。
当然，随着房价的高涨，越南大部分人同样买不起房子。在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元，就算是年收入2万美元的富裕家庭，不吃不喝也需要50年才能买得起，更不用说普通人了。
彼时，所有人都以为越南楼市将复制“中国奇迹”。但谁也没有料到，仅仅一年之后，越南房地产却隐隐出现“崩盘”的迹象。
买了越南房子的人，犹如坐上了“过山车”，就俩字：刺激！
3
美元的又一次“收割”
越南房地产的遇冷，有着多重原因。
过去数月，越南政府开启了一系列反贪风暴，全面审查债券发行企业，并严管信贷审批、加强银行贷款审查等，就连华裔地产大亨张美兰都被抓了。
在这样的政策氛围下，被高利率、严厉监管、楼盘销售萎靡包围的越南房地产商，普遍陷入了流动性危机。
但真正让越南楼市反转的原因，还在更深处。
你也许注意到了，越南失速的，不只是楼市。2023年一季度，越南GDP增速下滑至3.32%——这是越南12年以来第二低的一季度数据。
这令全世界感到惊讶。要知道，2022年越南GDP增长8%，创下1997年以来最高记录。并且，疫情之前的30年内，越南经济一直保持着6.8%的平均GDP增长。
越南何以失速？答案在出口。2023年1-3月，越南出口同比下降11.9%，全国停业企业达4.29万家。到了4月，出口更是同比下降17.1%。
这个数据，也揭开了一个扎心的事实。越南一直是一个“出口导向型”国家，过去20年间，越南进出口额从364.5亿美元增长到6685.4亿美元，增长了17倍，贸易规模也跻身全球前20。
2021年，越南出口总额为3345亿美元，占其全国GDP的91%。其中，美国市场的出口比例为29%，位居第一。
对外贸的极度依赖，缔造了越南过去数年的高增速，但反噬也由此而来。
资料显示，越南过去数年积攒了800多亿美元外汇储备，但外债规模却高达1400美元以上。
2020年之后，美联储大放水，溢出的外资疯狂涌入越南，正是这些钱推高了越南楼市与股市的泡沫。2021年，越南股指上涨了125.54%，冠绝全球，楼市更不用多说。
转折点发生在2022年3月，美联储开启了加息周期。为了应对通胀，2022年3月以来，美联储进行过11次加息，累计加息幅度达525个基点。
美国加息，资金成本变高，外资开启了撤退之旅。这背后的经济逻辑是——
美联储一加息，导致美国银行的（存借）利率上调，即存钱和借钱的利息都上升。
如此一来，那些从美国银行借钱投资的人，只能立刻还钱，否则拖得越晚，利息越高，亏得越多；而没有借钱的人，也会想办法将钱存进美国银行，享受高利息。
外资的撤退，让越南楼市、股市、债市的泡沫统统现出原形，资产价格全体暴跌，连带着把越南的出口也带崩了。
面对这种转变，高度依赖外贸的越南没有一丝招架之力。
同样的经历，当年的拉美、日本等地区和国家，都遭遇过。通过这种方式，美联储曾收割了一个又一个新兴国家。被蹂躏后的越南，是时候长长教训了——
历史不会简单地重复，但总是惊人的相似。