地产格局再分化：保利万科中海列三甲，中部房企“排位战”激烈
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
时间进入7月，房地产的上半年也迎来收官总结。
在传统的年中冲刺6月，并未出现明显翘尾行情。百强房企仅不到3成企业实现同比增长，环比增长企业也只占半数。
克而瑞数据显示，百强房企6月实现销售操盘金额5267亿元，业绩同比增速由正转负，降低28.1%；环比增幅处于历年同期的最低水平，过去5年，百强房企6月销售业绩涨幅环比约在15%-61%之间，但今年仅为8.5%。
即便一季度疫情期间积压需求释放，出现了一波“小阳春”行情，但二季度的明显降温，使得 2023上半年整体表现平淡，百强房企销售操盘金额30620.2亿元，同比仅微增0.2%。
千亿以上销售规模的房地产企业显著减少，由2019、2020、2021年的12家、13家、19家，降低到2022年的8家，再到2023年的6家，分别为保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口和碧桂园。
更为突出的是，TOP10、TOP11-30梯队上半年销售金额累计同比分别为增长5%、3%，而TOP31-50、TOP51-100梯队房企销售金额累计下滑10%和11%，这意味着头部房企与中部房企的差距，正在逐渐拉大，头部效应愈发显著。
呈现而出的结果是，TOP 10房企销售操盘金额门槛提升15.3%，从772亿元上升至890亿元；而TOP21-30门槛则降幅明显，从257亿元下降至217亿元。
“一高一低”分化之下，头部格局逐渐走稳，中部房企更替加剧。
头部格局初定，“保万中华招”列五强
克而瑞排行榜显示，保利发展2023上半年实现全口径销售额2366亿元、万科2017.9亿元、中海地产1784.8亿元、华润置地1702.2亿元、招商蛇口1663.5亿元，是最新的房企TOP 5阵容。
碧桂园排名由年初第一逐步滑至年中第六，招商蛇口成功跻身TOP 5，实现了年初设立的“力争跻身五强”目标，紧跟在中海地产和华润置地之后；保利发展和万科，继续保持着上半年第一和第二序位，TOP 5格局基本成形。
一个微妙的变化是，华润置地、中海地产和招商蛇口竞争胶着，在第三、第四和第五的座次上演反超与被反超，年初华润置地以50多亿销售额领先中海地产，到年中中海地产又以80亿元实现反超。
央企们保业绩压力大，华润置地曾在年初召开誓师大会，喊出 “开局即决战，起步即冲刺”的口号，如今来看不止是口号，而是冲锋号，这也势必会加剧与同样有保业绩压力的央企之间的竞争，招商与华润在东莞的“开盘现场截客”事件，如同一个缩影。
就在它们胶着竞争之际，却在远远甩开下一梯队，从第六至第十依次为碧桂园、龙湖集团、绿城中国、建发房产和滨江中国，除了碧桂园全口径为1609亿元之外，其余四家均在900亿至1000亿元之间，呈“断崖式”排序。
按照销售目标来看，这种胶着状态将继续贯穿2023下半年，华润置地今年总体供货约5300亿至5400亿元，以60%来转化设定销售目标超3000亿；中海可售货值约7900亿元，按20%增速销售目标为3600亿；招商蛇口可供销售货值6000亿元，销售目标定为3300亿元。
按照目前的完成度，中海、华润、和招商均已达成上半年50%的销售目标；龙头保利也是如此，按照其不低于去年4537.01亿的目标来看，上半年销售目标完成度已达50%。
中部“排位战”继续，“中建系”晋级凶猛
2023年上半年，50强房企中同比实现增长的房企有18家，其中销售增速超50%的房企有5家，分别为越秀地产（+69%）、城建发展（+65%）、华发股份（+56%）、建发房产（+54%）、中交地产（+52%）。
这些企业均是央国企，相比于2023年初，越秀地产排名从16名至13名，华发股份从18名升至14名，建发房产从10名至9名，中交房地产从28名至22名，城建集团从41名至34名。
中国中铁、保利置业、联发集团、国贸地产等企业，也闯入中部房企阵营，成为30强房企梯队新面孔。据不完全统计，2020年全口径销售额50强房企中，已有22家出险，且几乎全是民企，这些企业的逐渐“掉队”，成为了中小国企地产商晋级的根本所在。
例如，融创年初排11名，到年中滑落至17名；世茂集团从22名降至33名；中南置地从29名滑至36名；金科从26名猛降至61名……未出险房企中，也有部分企业“掉队”，典型如金地集团掉出TOP 10阵营，远洋集团掉出20强。
反常的是，中国恒大从年初的42名，竟猛升至年中的23名。
此外，还有两家国企地产晋级也很凶猛，分别是中建东孚、中建壹品，以往50强几乎看不到，今年年中却同时位列50强。据搜狐财经了解，前者是“中建八局”旗下从事城市综合开发服务业务的专业平台公司；而后者是中建三局集团房地业务唯一专业投资平台。
如果继续深挖，可以发现往期排在百强之外的中建智地，如今也晋级为百强房企。更为重要的是，中建智地也是“中建系”企业，是“中建一局” 旗下房地产公司。
与中建系旗下的中海地产不同，中建东孚、中建壹品和中建智地，以往更多的是房企的“乙方”，扮演的是施工、建筑商的身份，如今却以“甲方”的姿态不断晋级。实际上，早在去年“中建系”建筑企业下场，频频现身土地市场拍地开始，便为当下的结果埋下了伏笔。
虽然央国企是晋级主流，但也有民营企业崭露头角，如上海房企大华集团、浙江房企伟星地产，也晋级50强企业。此外，滨江集团更是以超30%的增速，成功闯入10强。
从拿地源头来看，下半年央国将延续晋势。克而瑞数据显示，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重达到60%，占据绝对主力，城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。
虽然民营房企拿地有所增加，但投资复苏仍较弱，这也意味着百强房企的格局，还将继续洗牌，尤其是中部房企的序位。
