快评｜“双限”取消后成都首场土拍分化加剧，华润刷新成都楼板价TOP2纪录
导语
“双限”取消后的成都首次集中土拍，呈现出点状高热、分化加剧的现象。
◎文 / 马千里、邱娟
11月15日，成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍，挂牌的7宗地均成功出让，总建面46.3万平方米，成交总金额约57亿元。热度方面，由于本次出让的7宗地均位于成都中心城区，供应质量略有提升，市场热度略有上升，整体溢价率高达11%，其中华润竞得的青羊蔡桥地块更是刷新了成都楼板价第二名纪录。
01
清水限价、地价上限相继取消
供地质量较上批次也略有提升
本次集中土拍是“926新政”出台后的第二场土拍，继10月26日首场拍卖“取消清水房限价”后，本次拍卖将首次落地执行“取消地价上限”这一政策，这也标志着在成都实施近三年的“限房价、限地价”政策彻底终结，重新回到价高者得的模式。
本次土拍成都共拿出7宗宅地，总建面仅46.3万平方米。区域分布来看，本次出让的7宗地均位于成都中心城区，金牛区和成华区各供地2宗，青羊区、龙泉驿区和青白江区各供地1宗，供地质量较上一轮次略有提升。
值得注意的是，截止10月底，成都2023年涉宅地成交规模494公顷，仅完成2023年成都市各区住宅用地计划供应量780公顷的63%，供地进度偏缓。因此，成都近期加快了供地进程，除11月15日参拍的7宗宅地外，11月30日还将出让7宗涉宅地，包含天府新区1宗、温江区2宗、双流区3宗和青白江区1宗，采取“竞地价”方式进行拍卖，未设置土地限价和最高清水住宅限价。
02
3宗溢价、4宗底价，青羊蔡桥街道万家湾地块刷新成都楼板价TOP2
从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化进一步加剧。挂牌的7宗地中有4宗底价成交，3宗溢价成交。
其中，青羊区蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%，尤其是青羊蔡桥街道万家湾地块，热度尤其高，溢价率高达30%。该地经过多达46轮的竞拍，最终华润以18.4亿元的总价竞得该地，楼板价高达20800元/平方米，刷新成都楼板价TOP2（华润今年6月在锦江区中签金融城东地块楼板价20700元/平方米，该地块有多达71家房企参与摇号），历史上仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块（该地被成都交投摇中，楼板价高达22500元/平方米）。
其次，成华区槐树店地块竞拍热度也比较较高，竞拍轮数多达23轮，最终越秀以8.93亿元的总价竞得该地，溢价率为16.8%，楼板价为15300元/平方米，也是刷新了板块地价。
此外，金牛区国宾地块被保利低溢价竞得，溢价率为1.7%。余下的4宗地（龙泉驿区1宗、成华区1宗、青白江区1宗、金牛区1宗）均底价成交，除金牛区羊犀板块天府艺术公园地块被民营龙湖拿下外，另外3宗均是地方国企或城投拿下。
值得注意的是，由于青羊蔡桥街道万家湾地块起拍总价高，溢价率高达30%，极大地提升了本轮集中土拍的整体溢价率，11月15日成都集中土拍整体溢价率高达11.1%，较三季度各轮次集中土拍溢价率有明显提升。
03
盈利空间与上批次基本持平
项目去化预期成为房企拿地先决条件
由于成都已经取消清水限价，只能根据周边在售项目的评价售价来测算盈利空间，本次成都成交的纯宅地平均地价房价比约为0.56，平均房价地价差约为11160元/平方米，与上一批次基本持平。
其中本次最热门的青羊蔡桥街道万家湾地块，成交楼板价为20800元/平方米，地块周边在售项目众多，包括城投绿城凤起兰庭（建面210-375㎡）、首创禧瑞光华（232-247㎡）、华润置地鼎信长城锦官和鸣（120-143㎡）、中国铁建锦樾（126-143㎡）等，其中最近的项目就是城投绿城凤起蘭庭，平均售价为32475元/平方米，参照这一项目测算的话，地房比为64%，房地差为11675元/平方米，盈利情况在本轮集中土拍中并不突出，但其竞拍热度却居高不下，主要原因在于地块所在的蔡桥板块区位优越、配套成熟，尤其是教育资源十分丰富，吸引了较多地改善性客群，加之地块本身素质优质，在当前的大环境之下，未来去化速度有保证。
余下的大部分地块地房比多在60%以下，盈利空间相对充盈。值得注意的时候，天府艺术公园所在板块是龙湖自2014年就深耕的区域，拿下该地也有其整体考量的原因，也能看出龙湖看中该区域的潜力。
成都的冷热持续分化证明了在目前市场环境下，房企拿地除了盈利空间以外，更加看重项目未来的去化难度，核心稀缺资源的热度依然居高不下，位置欠佳的地块即使盈利较佳，但大概率难逃被托底的命运。
04
央国企依旧是主力
华润46轮刷新成都楼板价TOP2纪录
从成交结果来看，央国企依旧是拿地主力。其中，央国企和城投拿地金额占比高达83%，而龙湖成为本场土拍唯一拿地的民企；此外，新希望也有参拍，其余中小民企未见踪影。
具体来看，经过46轮竞拍，华润以18.4亿总价、30%的溢价绿拿下青羊蔡桥地块，是成都11月15日拿地总价最高的房企，拿地金额占比高达32%，同时该地楼板价20800元/平方米刷新了青羊区的地价新高，也刷新了成都楼板价TOP2纪录。越秀以8.9亿元的总价拿下成华槐树店地块，溢价率为16.8%。此外，保利也低溢价拿下金牛国宾地块，拿地金额为10.2亿元。
值得注意的是，龙湖以9.7亿元的底价拿下金牛区羊犀地块，拿地金额占比为17%，该地也是本场土拍唯一被民企拿下的地块。在当前的竞拍模式下，央国企为主的竞拍模式将成为主流。
日前，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。各省市也已快速跟进，济南、合肥、厦门、成都等10余个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。政策刚落地不久，合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新，济南彩石地块竞拍轮数多达236轮、溢价率高达50.17%，热点地块房企竞价盛况再现。
“双限”取消后的成都首次集中土拍，与上述合肥、济南取消最高限价后的第一次土拍表现基本一致，也呈现出点状高热、分化加剧的现象。11月15日挂牌的7宗地中有4宗底价成交，3宗溢价成交。其中，青羊蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%，尤其是青羊蔡桥街道万家湾地块，热度尤其高，刷新了青羊区楼板价新高；不仅如此，16日东部新区三岔街道的两宗商住地也分别拍出了26%和14%的高溢价，板块最高楼板价也被刷新。究其原因，“双限”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场再度向市场化过度；此外，成都本次集中土拍参拍地块质量较佳，譬如溢价率高达30%的青羊蔡桥地块，区位条件和地块价值优质，并且项目偏高端改善，利润空间也不再受限，同时未来去化速度有保证。如此来看，当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间，更离不开良好的项目去化预期。
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