28只公募REITs无一正收益，价值何时回归？基金经理：借鉴海外两大经验启示！
公募REITs二级市场仍在“跌跌不休”。
根据Wind，截至7月4日收盘，今年以来28只公募REITs年内无一正收益，整体平均跌幅达13.29%，其中有5只REITs跌幅超过20%，底层资产分别来自产业园、仓储物流、高速公路这三类。并且，在近60个交易日内28只公募REITs总成交额达170.71亿元，但整体实现了主流净流入。这意味着，在基本面没明显变化情况下，经过前期风险释放后，公募REITs的长期投资价值有望进一步凸显。
基金经理认为，从国际经验对比来看，国内公募REITs自首批项目上市不到两年就已有了近千亿市值，发展速度并不慢，但可以借鉴海外发展以下两点经验：
一是需要设立一些硬性量化指标来保护REITs独立正常运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在宏观背景不确定下的抗风险能力。
二是海外80%以上的REITs投资者为机构投资者，30%为养老金、保险资金等长线资金。此外越来越多的个人与机构投资者采用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险以及提高市场流动性。
资金在下跌行情中加剧博弈
券商中国记者梳理发现，受年内大幅度下跌拖累，个别REITs前期的累计涨幅被逐步吞噬，甚至有产品上市以来的浮盈已变为亏损。比如，国金中国铁建高速REIT今年以来累计跌幅为17.81%，包括此在内该基金上市至今录得16%的跌幅。红土创新盐田港仓储物流REIT今年以来累计跌幅达18.48%，使得上市至今的涨幅收窄至11.24%。
其中，受公募REITs整体行情低迷影响，年内上市的4只公募REITs表现同样不佳。其中，6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT，在上市首日就破发，盘中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年以来首只上市当天破发的REITs产品。当日，中金湖北科投光谷REIT成交额达到1.56亿元，在当日市场成交额占比34%；成交量占比也达到48%；换手率达到31%，位居REITs市场首位。
但实际上，资金在下跌行情中加剧博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。Wind数据显示，截至7月4日的60个交易日内，28只公募REITs总成交额达170.71亿元，并在整体上实现了主流净流入3781.54万元。其中，包括中信建投国家电投新能源REIT的6只产品的主力资金净流入均为千万元级别，但同时也有中金安徽交控REIT等5只产品遭遇千万元级别的主力资金净流出。
另外从大宗交易角度看，以2023年6月为例，沪深两市共有69笔公募REITs大宗交易，创年内新高。具体来看，6月大宗交易标的，主要集中在月内下跌较多的产业园和高速类标的，次数最多的是东吴苏园产业REIT，6月发生过8笔大宗交易。此外，平安广州广河REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT、国金中国铁建REIT等产品的大宗交易次数均不低于5笔。
退租事件暴露出运营管理风险
谈及今年以来公募REITs上述表现，基金经理认为影响因素是多方面的。但在基本面没明显变化情况下，经过前期风险释放后，公募REITs的长期投资价值将更加凸显。
华夏越秀高速REIT的基金经理林伟鑫认为，虽然近期公募REITs遭遇了阶段性下跌，市场表现受到底层资产的基本面情况、利率水平、货币政策预期、投资者结构、流动性等多方因素影响，但随着REITs市场的不断发展、制度的逐步完善、各类投资者和市场主体的引入，以及底层资产种类和数量的增加，REITs市场稳定性有望提升。未来公募REITs市场在中国的发展还有很大的潜力和空间，可能会出现更多有益的变化和创新，有待政策、市场、监管等多方面协同推进。
根据中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙营观察，公募REITs二级市场价格加速下跌分为四个阶段：
首先是因为今年3月-4月，部分REITs项目2022年年报和2023年一季报披露的业绩数据不及预期，引起了投资人第一波的卖出；
其次在4月中旬，华夏中交发布解禁公告，过半数的基金份额予以解禁，市值近50亿元，加大了市场抛压；
而且，随着年内整体公募REITs板块表现不佳，部分机构触发内部止损线，被动平仓导致的踩踏更加速了价格下跌；
最后，在整个板块下跌的趋势下，首批扩募的推出在吸金的同时，定价规则（发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%）也促使部分参与扩募的投资者产生了换仓拉低持仓成本的想法，带来了第四轮的价格下探。
但孙营认为，公募REITs二级市场价格加速下跌体现了价格围绕价值上下波动，价格终将向价值中枢回归，建议投资者们正视价值回归的过程，不要恐慌，理性对待。
就消息面而言，今年以来“哲库科技”从张润大厦退租事件波及，华安张江产业园REIT一度下跌；受西门子事件影响，中信建投国家电投新能源 REIT也出现短期下跌；同时，由于国内部分产业园区行业面临较大的退租压力，都让相关的REITs产品二级市场出现波动。
林伟鑫直言，哲库科技退租事件暴露出了基础设施项目运营管理风险，对产业园区项目来说，重要大租户退租短期内或对项目经营效益产生了一定影响,并进一步引发二级市场波动。这类基础设施项目的运营管理，需要在产品发行前需进行充分的尽职调查，重点关注基础设施项目所处行业、所在地域、现金流来源、重要现金流提供方情况等，并结合项目实际进行详细核查。
一些过激行为会加大经营风险
展望国内公募REITs发展前景时，基金经理不约而同地提到了“国际经验”。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，REITs试点三年来，基础设施公募REITs资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，底层资产覆盖了产业园、高速公路、仓储物流、光伏、保障房等多种类型底层资产。“对比国际而言，我国公募REITs发展速度并不慢，自首批项目上市不到两年，就已有了接近千亿的市值。”
鹏华基金国际业务部基金经理朱庆恒，是鹏华美国房地产证券投资基金的基金经理。该基金发行于2011年11月，主投于美国上市的REITs，是中国公募基金首只投资海外REITs的产品。朱庆恒说到，自上世纪60年代在美国诞生以来，REITs在过去60年发展迅猛。在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。比如，截至2023年1月底美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模5%。“海外RETIs推出初期，是为了鼓励社会资本参与重资产、回报周期长的不动产投资；而后配合较友好的税优政策支持以及引入了以养老金为代表的长线资本；在多种因素共同作用下，REITs市场得以迅速发展。“
朱庆恒具体说到，在2008年、2009年美国次贷危机中，个别REITs因经营问题破产，给投资者带来非常大的损失。“虽然海外市场很成熟，但如果任由市场去做主导的话，因为某些利益的驱动，REITs管理者可能会采取一些过激的发展政策，加大经营风险。”
”REITs发展过程中有一些值得思考，特别是在某些方向或指标，如REITs的杠杆比例、公司治理结构、还有REITs持有人的集中度等，需要设立一些硬性量化指标来保护REITs独立正常运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在宏观背景不确定下的抗风险能力。“朱庆恒说。
可考虑采用指数投资工具配置REITs
基于上述分析对比，朱庆恒认为，现在国内REITs市场规模大约1000亿元，但预计未来发展空间很大。”海外REITs市场用了60年发展到1.3万亿元，未来中国REITs市场会奔着1万亿元的‘小目标’去发展。”
从资产端看，朱庆恒表示REITs未来成长空间预判可观察以下四方面：
一要看经济体量，海外大经济体的REITs规模也很大，包括美国、日本、欧洲等，其REITs规模跟它们的经济体量成正比。举例来说，美国REITs和日本REITs的总上市规模均相当于其GDP的3%-5%左右。按此逻辑，目前我国GDP约100万亿，如果REITs规模达到GDP的1%，未来也是1万亿以上的规模。
二是从物业的特性来看，REITs是机构投资者持有的物业，要求规模足够大，收益足够稳定，有运营历史，有稳定的现金流，有稀缺性，并且是核心资产。
三是REITs的未来发展与国家的发展政策相辅相成，例如清洁能源，消费，新基建，数据经济等方向。
四是整个投资思路需要调整，REITs持有物业的价值体系需要重新衡量。
从资金端来看，朱庆恒表示，长线资金或者机构资金将成为REITs主流的投资者。海外的经验是，80%以上的REITs投资者为机构投资者，30%为养老金、保险资金等长线资金。此外，海外越来越多的个人与机构投资者采用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险以及提高市场流动性。“我们希望可以借鉴海外的投资经验，让我们少走一些弯路，让国内基础设施公募REITs朝着一个健康可持续的市场方向发展。”
林伟鑫则认为，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs的推出有望为基础设施领域的投融资渠道持续注入活水。目前已上市的公募REITs产品底层资产涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源基础设施，仍有许多类型的基础资产尚无发行案例，未来有望进一步推进并形成示范效应。
“此外，随着《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的出台，未来消费基础设施领域（包括百货商场、购物中心、农贸市场等）有望成为重要的增量市场，对于拉动内需、扩大消费、服务实体经济具有重要意义。”林伟鑫说。
责编：杨喻程
校对：杨立林