公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼
【路在何方】
当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。
何桂婷
公募REITs(不动产投资信托基金)首批产品在中国上市至今，正好两年时间。两年中，市场情绪经历了从观望到高涨再到震荡下行的大起大落，市场参与者对此都印象深刻。当下怎么看，未来怎么办，不仅对公募REITs的发行方提出了挑战，更是摆在机构投资者面前的一道难题。在目前的市场低迷期，保险资金作为专业的机构投资人，也是长线资金的代表，应该更加理性地看待这个市场，才能拨开迷雾、抓住本质、辨明方向。
第一，REITs作为保险资产配置的战略性机遇，不会随市场的短期波动而改变。对比国际经验来看，美国REITs发展半个多世纪至今，经历了多次波折，起初发展也是非常缓慢，在推出后第28年总市值规模才突破100亿美元，但在政策逐步完善、资金面逐步丰富的背景下，REITs的市场规模出现两次跨越式增长，投资价值得到了长线资金认可，相应地也为长线资金带来了丰厚回报。中国REITs市场发育之初就充分吸收了海外经验，发展速度呈现出跨越式状态，两年时间发行规模接近1000亿，市场波动也会较为显著。但REITs市场本身具有广阔容量前景，按存量资产转换估算市值规模将达到5万亿元，是配置型保险资金应对优质资产荒的必然选择。
第二，公募REITs作为全新投资品种，其震荡波动本身也将成为顶层政策配套和市场机制完善的关键助力。目前公募REITs市场规模及产品丰富程度仍然有限，监管层、原始权益人、投资人，包括各类中介机构都在摸索阶段。同时宏观经济和底层资产所处的产业环境正在出现的风险，都恰好在这一时期通过REITs市场反映出来。而目前公募REITs项目在申报过程中采取了比上市公司还要严格的审核流程和审核尺度，可以预见的是，法律规范及政策规制都将针对所暴露的风险予以调整和放松。因此，作为长线资金的代表，险资更应该在市场震荡期“不畏浮云遮望眼”，紧密观察乃至适时参与相关政策法规的完善过程中，从而助推市场低迷期演变为政策完善期乃至投资机遇期。
第三，作为优质存量基础设施资产的载体，REITs产品的内在价值需要更深入地挖掘和发现。本轮REITs市场波动下行的幅度已经远远偏离了基本面，但现在市场仍然没有太大起色，原因可能在于各类投资人尚未对REITs产品这个新兴品种进行更加深入的研究分析，对其收益和波动的特征、配置和投资策略的选择没有清晰的认知，操作同向性比较明显。而经过层层筛选上市后的公募REITs底层资产，是目前存量基础设施资产中的优质代表，但具体到不同业态、不同资产仍然有优劣之分，匹配不同属性的资金也需要有所甄别和挑选，只有当不同投资人对同类资产的价值形成有差别的判断后，市场交易行为才会变得更加丰富，市场流动性才会变得更加充裕，市场规模才能不断得到扩大。
第四，中国经济正在经历转型升级，传统发展模式难以维系，新的发展动能尚未形成，那么向存量要增量、向管理要效益则是必然的路径。庞大规模的基础设施资产通过REITs向投资者发售，再通过精细化的运营管理获取稳定现金流，不仅丰富了标准化投资品种，降低了投资者的参与门槛，让REITs成为深化金融供给侧结构性改革的重要工具，更重要的是通过绩效激励提升了基础资产的管理质量，让基础设施资产更加高质量地服务于实体经济建设，其收益获取机制也使REITs成为了帮助险资抵御利率下行风险穿越经济周期的重要工具。
诚然，公募REITs市场仍有诸多不完善的地方，包括监管政策有待继续完善，多元投资主体进一步引入，市场机制建设需要不断加强，但“梅花香自苦寒来”，只有守住含苞的寂寞才能享受绽放的芬芳。当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现，险资应加大对REITs投资价值的分析研判力度，承担好负责任投资者角色，为REITs市场的发展壮大做出应有的贡献，将REITs市场真正发展成为落实国家战略、服务实体经济特别是支持“两新一重”的使命载体。
（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）
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