博弈的北京二手房市场：降价现象普遍、有业主自降80万，买方持币观望不上车
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
在4月和5月连续两个月的“量价齐跌”后，6月的北京二手房市场仍在下探。
中指研究院数据显示，6月北京二手房成交约1.1万套，环比下降约15%；从价格来看，6月北京二手住宅价格环比下跌0.09%，跌幅较5月扩大0.06个百分点。
与此同时，北京市面上挂牌待售的二手房“越卖越多”。贝壳平台监测的数据显示，在去年11月时北京二手房挂牌量突破10万套，随后持续攀升；截至目前，该数据已超过12万套。
“随着二手房挂牌激增，去化周期增长，二手房变得‘愁卖’ ，二手房市场已从卖方市场开始悄然转变为买方市场，” 易居研究院研究总监严跃进近日也发文指出。
搜狐财经在近期的北京二手房市场调研走访中也发现，当楼市处于买方市场，卖房者为了将自己的房产销售出去，不惜主动降价出售；处于主动地位的买房者，则希望房价再低一些，选择持币观望，即作为买卖双方的价格博弈逐渐加剧。
不过，也有机构认为这种博弈或不会持续太长时间。麦田房产在7月3日发布的研究报告中说道，“随着时间的推移，市场上累积的调价房源会逐渐增多，而高性价比优质房源增多后，会推动观望客户入市。”
在麦田房产看来，当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期，三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。
卖方：“让价”现象普遍
“我自刀80万才卖了房。”挂牌出售北京北四环一套三居室的郭予菲，想去置换一套学区房。最初她的报价为1020万元，但历时3个月还未卖出，让她不得不降价卖房。
这种现象并非个例。早在5月末，“北京二手房降价90W卖不出”的消息就曾登上热搜。那时，有不少网友认为，这是房产中介故意制造的噱头。但从各研究机构披露的数据来看，如今的北京二手房市场，卖方降价的现象越来越普遍。
麦田房产数据显示，5月北京二手房议价空间较4月相比扩大0.37个百分点，到了6月议价空间继续扩大，和5月相比扩大0.67个百分点。
“近期市场成交减少，成交房源价格和前几个月相比有所松动，市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。”麦田房产指出。
搜狐财经查询诸葛找房平台的实时数据则发现，截至最新的24小时里，该平台上挂牌在售的78085套二手房中，有1448套选择降价，降价幅度在1万元-59万元不等。
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其中，有不少房源是多次降价。如位于北京海淀区清河清景园一套99平的电梯房。该房屋曾于3月24日挂牌，初始报价770万元；从4月下旬开始到6月底已降价三次；截至7月3日，该房源已累计降价30万元，报价已下调至740万元。
房产经纪人对北京楼市降温的感知则更加具体，也更直接。北京东城区某房产中介周磊告诉搜狐财经，“现在业主正在接受降价卖房这一事实，甚至自己主动提出降价。”
据周磊透露，目前降价的业主主要分为两类，一类是“急售型”。这类业主普遍已预订了要置换的新房，着急卖出手中的旧房子以完成资产的变现，“附近有个小区6月份总共成交5套房，其中有两套业主非常着急出售，最终成交价相比上一套降低了10%。”
“他们是降了好几次才卖出去，之前已经付了200万的新房订金，旧房卖不出去就无法填补资金缺口。”他向搜狐财经说道。
另一类则是“恐慌型降价”，这在各大机构监测的数据中也有所体现。如易居研究院就认为，“二季度供求矛盾持续尖锐，市场情绪非常糟糕。随着二手房出售的难度骤然加大，容易产生恐慌性降价的问题。”
在走访中，朝阳区国贸片区的一名房产中介告诉搜狐财经，现在市场向下走，部分业主在同小区房源降价氛围的感染下，愿意 “随行就市”进行让价，“不像市场往上走的时候，想让业主让价几千块都难。”
值得一提的是，部分业主在降价卖房的同时，也在算一笔账。“割肉80W卖房”的郭予菲就是如此。谈及为何主动降价？她表示，“感觉周围都在降价，手中的房子降价的同时，我想置换的房子也在降价，折算一下也不亏。”
尽管楼市充斥着降价的悲观氛围，但与去年相比，北京二手房的价格还出现了一定的涨幅。国家统计局数据显示，5月北京二手房价格同比上涨2.8%；中指研究院数据显示，6月北京二手房价格同比上涨1.6%。
买方：等待降至心理价位
相比业主们的挥泪降价，购房者们更像是“沉默的大多数”，有的在持续观望，有的搁置买房计划，有的在默默等待心仪的房子降至心理价位再出手。
有购房者在社交媒体上分享自己的买房经历，今年3月看中丰台南三环一套小面积房子，当时房主很强硬，没有谈妥价格；紧接着这位买房人被公司裁员，暂停买房。等到6月再看，曾经她所看中的这套房源已经降价了45万，但仍未找到买方。
反观当下，二手房市场处于买方市场，买方成了强势的一方。麦田房产分析师指出，“挂牌在售的房源量多，而市场需求和2、3月相比又明显减少，相当于购房者竞争对象少了，市场可以给购房者充足的挑选时间。”
周磊也表示，现在购房者可选范围多，在与业主谈价的过程中，很多抱着“能谈就谈，不能谈就换下一个”的心态，“甚至一上来就按照房源总价5%的幅度砍价，非常强势。”
与走到谈价环节的购房者不同，全职妈妈宋冉已经观望3个多月，还没遇到合适的房子。据她介绍，今年3月，她顺利在市场高点出手了一套“老破小”，准备为儿子换一套学区房。随后她考察了昌平、丰台、回龙观的学校后，决定在回龙观购房。
谈及购房原则，她表示，受裁员氛围影响，不会加过多杠杆；同时，她期待着北京能够降低二套房首付比例，减轻换房压力。
而目前更让她苦恼的是，“现在好房子太少了。但凡小区位置好、户型好的房子出一套就卖一套，很难碰到。”对于不甚完美的房子，她则等待其降至心理价位后再出手。
何为心理价位？宋冉举例称，“如果一套房子与原来的市场价相比，已经跌了50万，如果它能再跌20万，那我肯定想买。”
宋冉直言，“最近回龙观龙跃苑，有一套顶层的房子卖了375万元，一下子跌回五年前。这样房子谁都想要，太值了。”
机构观点：博弈或将在三季度结束
不过，宋冉告诉搜狐财经，她不会等太久，预计7月会出手买房，“感觉市场该降的，已经降差不多了，对于刚需自住的我们来说，再等下去的意义不大。”
无独有偶，周磊也认为二手房房价已触及一个底部。他建议刚需者购房者，与其继续观望，不如选一些房源与业主谈谈价格。
“合适就买，不合适也没有损失。”在他看来，一旦楼市推出重大利好政策，市场将立刻转向卖方市场，购房者很可能失去谈价的主动权。
麦田房产在7月3日发布的研究报告中也指出，北京的二手房市场议价空间扩大，买方占据市场优势，“一边是挂牌量持续增长，在售房源越来越多，一边买房人想要选到性价比合适的房子依然感觉很困难。”
麦田房产认为，这主要是北京目前在售房源结构和需求不匹配导致的。不过，其也指出，当前买卖双方的价格博弈在继续，随着时间的推移，市场上累积的调价房源会逐渐增多，而高性价比优质房源增多后，会推动观望客户入市。当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期，三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。
虽然整体成交仍处低温态势，但市场也并非无积极信号。根据最新的诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第27周（6.26-7.2），监测重点10城二手住宅成交量为14637套，环比上涨18.48%，同比下降11.73%。其中，北京二手住宅成交3232套，环比上升37.12%，同比下降6.43%。
对于市场未来整体的走向，严跃进在与搜狐财经交流时则指出，“三季度楼市还会进一步下跌。因为楼市一旦出现降温，不可能只有二季度出现下跌。换言之，市场信心恢复不会太快，哪怕推出购房政策，也需要时间逐渐恢复。楼市真正止跌可能要在今年四季度后。”
（应受访者要求，文中周磊、郭予菲、宋冉均为化名；本文不构成任何投资建议）