焦点丨市场复苏持续性不足 稳楼市还须进一步加力
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■中国经济时报记者 周雪松
11月15日，国家统计局发布2023年1-10月份房地产开发投资与销售数据。就此，接受中国经济时报记者采访的专家表示，从前10个月数据来看，当前一些房地产工作还要进一步巩固和做实，以进一步促进房地产市场向好发展。
根据国家统计局公布的2023年1-10月份全国房地产市场基本情况数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。同期，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。
易居研究院研究总监严跃进对中国经济时报记者表示，1-10月份，全国房地产开发投资额同比增速为-9.3%。该指标总体上处于跌幅扩大态势。房企资金状况的压力、销售的压力、既有库存规模相对大的问题，都使得开发投资指标还会处于低谷。从稳定固定资产投资等角度出发，对于此类指标要积极进行关注。
不过，严跃进也指出，近期一些地方出现了利好消息，包括限地价后一些土地市场有活跃动向，都说明此类指标在后续政策进一步调整优化下，都有向好发展的基础。包括各地在保障房建设、城中村改造等“三大工程”发力的基础上，可以选择新的提振开发投资的路径。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对中国经济时报记者表示，从开发投资看，1-10月份，全国房地产开发投资降幅较上月扩大0.2个百分点。开发投资连续18个月维持负增长。特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。当前来看，房企投资信心继续探底，行业调整压力犹存，受到销售端恢复不及预期等影响，房企投资意愿低位徘徊。
“房地产市场进入深度调整阶段，行业风险仍在出清中，房企爆雷违约现象频频发生，探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。”陈霄指出。
从销售情况看，9月销售边际改善后10月再度滑坡，政策效应持续性显露不足。1-10月份，商品房销售面积为92579万平方米，同比下降7.8%，降幅扩大0.3个百分点；商品房销售额为97161亿元，下降4.9%，降幅扩大0.3个百分点。
陈霄进一步分析指出，单月来看，10月单月商品房销售面积为7773万平方米，环比下降28.41%，同比下降20.34%；商品房销售额为8091亿元，环比下降25.85%，同比下降14.4%。根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月全国出台松绑政策达144次，创年内峰值，10月降至86次。在9月密集的政策利好下，刺激部分购房需求加速入市，市场获边际改善。但是随着政策刺激力度减弱以及既有需求逐步释放殆尽，市场复苏持续性显露不足，10月销售端再度降温。
严跃进也进一步分析提到，1-10月份，全国商品房销售面积同比增速为-7.8%，相比1-9月份的-7.5%跌幅继续扩大。这说明从前10月的数据看，楼市复苏的工作需要进一步巩固，尤其是各类购房政策要继续落实好，真正发挥各类效应。
但他也同时指出，单月数据出现了下降，这和“十一”假期的因素有关系。从各地的政策表现来看，一些改善性楼盘、轨交沿线楼盘和总价可控的楼盘，其认购积极性还是不错的，说明需求还是充足的。建议盘活二手房，这是促进楼市提振的较好突破性的措施。
价格方面，1-10月份，全国商品房销售均价为10495元/平方米，同比增速为7.2%，相比1-9月份的10503元/平方米有所收窄。
严跃进认为，总体上当前房价数据收窄，说明各地还是有让利的操作，包括一些地方限价政策也在放松。价格方面的调整，有助于降低购房者购房成本，利好后续交易市场的提振。
信达不动产首席研究员谢海生对中国经济时报记者表示，当前房地产市场供求关系已经发生重大变化，供大于求、结构性供需不匹配在中短期内将持续存在，房地产销售将持续承压。但同时也应看到，房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点，中长期结构性需求仍然可观。
“为满足人民日益增长的美好生活需要，住房供给会越来越多元化和高品质化，将从‘有没有’走向‘好不好’、从增量为主转向增量存量并重的阶段，房地产市场仍有很大潜力。”谢海生强调。
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