前十月全国卖房不足10万亿,供需双降,房企到位资金降13.8%,房地产的底在哪里？
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作者 | 王迪
多重政策红利重拳出击，但是楼市并没有回暖。
11月15日，国家统计局公布2023年1-10月全国房地产市场基本情况。搜狐财经梳理发现，今年前10月房地产在供需、房企资金层面仍然呈现下滑趋势。
具体而言，在需求方面，1-10月，商品房销售额97161亿元，下降4.9%；其中住宅销售额下降3.7%。在供应方面，1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。在资金层面，1-10月，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%；其中，定金及预收款、个人按揭贷款降幅连续扩大。
搜狐财经梳理发现，2021年，商品房销售额首次达到18万亿，创历史新高；当时，全年房地产开发投资增速为4.4%。此后，在2022年，全国商品房销售额骤降至13万亿元，下降26.7%。
如今，距离2023年结束已不足两个月，按照此前交易逻辑，2023年商品房销售额很难超过2022年的13万亿。
“这是一个长阴周期，房地产从过去20年突飞猛进，已经进入供大于求阶段。”某位业内资深人士如此对搜狐财经表示。
中指研究院市场研究总监陈文静则指出，房地产开发投资持续承压，累计同比降幅扩大，新开工在低基数效应下，累计同比降幅小幅收窄；从销售表现来看，受房价下跌预期、居民收入预期偏弱等因素影响，短期市场修复持续性略显不足。
“近期中央及监管部门多次提及加快‘三大工程’建设，配套措施有望加快落地，供需两端政策发力，有利于促进房地产市场平稳运行。此外，10月，房企融资规模连续3个月下降，近期中央金融工作会议会议指出‘一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求’，优质企业融资支持力度有望加大。”陈文静称。
下行通道继续
为了刺激楼市，今年从部门到地方“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率等多项政策接踵而至。
据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，截至11月3日，全国约有300个省市出台利好政策650次左右。
但是，就前十月表现来看，楼市还在“谷底”。
具体来看，1-10月份，全国房地产开发投资额同比跌速为9.3%，处于跌幅扩大态势；全国房地产新开工面积同比跌速为23.2%，这已经是连续26个月的下跌；全国商品房销售面积同比跌速为7.8%，相比1-9月份跌幅继续扩大。
在企业端，暴雷房企从民营房企逐渐向混合所有制房企扩延。全国房企到位资金额同比跌速为13.8%，该指标相比1-9月份略有恶化。此外，全国商品房待售面积同比增速达到了18.1%。
对此，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办发布会上表示，从数据来看，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。
“从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。”刘爱华称。
事实上，近日“房地产新模式”“新房改”等话题热度不减，住建部部长倪虹也发声谈构建房地产发展新模式。
关于今年的房地产市场，倪虹认为，总体来看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。
陈文静则表示，从趋势来看，一方面，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放，另一方面，核心城市二手房销售保持恢复情况下，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。
如何救楼市？
关于救市的话题一直备受业内关注。
此前，原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏对搜狐财经指出，中央若出1万亿元建保障房,能发挥10万亿元的作用。与此同时，改变楼市现状需要落实保障房与商品房双轨制，取消限购之外建设保障房。
与之相关的是，据彭博社报道，有知情人士称，中国计划向城中村改造和保障性住房项目提供至少1万亿元低成本融资，这是其为提振陷入困境的房地产市场所做的最新努力。中国央行将通过政策性银行分阶段注资资金，最终流向家庭用于购房。
对于1万亿是否能发挥效能，亦有地产资深人士告诉财经，这对十几万亿的购房市场来说，杯水车薪，作用有限。就像1万亿新国债，市场反映比较平淡。
该人士认为：“对于房企而言，目前的问题是开发商负债过重，大多是负资产无法贷款，可以让囯有银行和保险多收购些他们的资产减负。与此同时，加大城中村改造和人才购房补贴，刺激住房消费，从两端同时增加购买力。此外，各种限购限贷政策都应该退出，降息、降税费等措施也要配合跟上。”
对于房地产市场发展，此前，在澄清万科暴雷的金融会议上，万科董事会主席郁亮透露，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
在郁亮看来，恢复信心需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。
事实上，今年7月的中央政治局会议就指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。倪虹所提到的房地产发展新模式是，在理念上，坚持“房主不炒”的定位，在体制机制上建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。
对于后续楼市，易居研究院研究总监严跃进则认为，积极去库存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各类购房政策，包括限购放松或取消、认房不认贷等政策落实好，积极促进住房消费的活跃。
“盘活存量和库存也需要有新思路。包括政府收购用做安置房和保障房，或者企业收购住房来用做员工宿舍等，理顺房地产的各种指标关系，促进销售端数据。”严跃进称。
