新房“抢跑”
可能还有人没意识到，光明已经沦为比龙华还要“卷”的市场。
光明公明北的特发学府朗园0.85折开盘，将光明的价格一下子打回到了7年前。
要知道，2016年光明的新房价普遍是在3万左右，而光明标杆二手房龙光玖龙台当时的拿地楼面价都要2.76万/平。
这意味着，需求萎缩之下，光明要更谨慎了。
这几天，位于光明公明北的特发学府朗园推出790套全装修交付住宅，面积88-143平，备案均价约44395元/平，单价区间约3.81万-5.07万/平，总价区间约337万-729万/套，开盘即给出85折的优惠。
折后总价约288.27万-623.9万/套，整体约便宜48.59万—104.91万/套。
这个折扣和备案价格，着实出乎不少人意料。
可以说，这是深圳这么久以来，最清醒的项目了。
可能很多人还不太清楚这个价格意味着什么。
特发学府朗园的宗地号是A642-0506，是2022年8月特发以底价14.43亿元拿下的地块，综合楼面地价13718.03元/㎡，毛坯限价4.72万/平。
以备案均价约4.44万/平选择开盘，这在光明限价新房中，非常罕见，并且还带全装修。
说明项目不仅比限价便宜，还送了一个装修价，在这基础上还给出了深圳新房调价的最大折扣。
要知道，2016年光明的新房价格就已经集中在3万/平左右，光明的标杆二手房龙光玖龙台当年拿地的楼面价都去到2.76万/平。
而2018年11月，华润拿下华润公园九里宗地可售楼面价达到了约3万/平，金融街拿下的金融街华发荣御华府可售楼面价更是达到了约3.35万/平。
到了2019年6月，中海、电建拿地的可售楼面价更是创下光明的新高。
中海拿下的中海寰宇时代花园宗地可售楼面价达到4.22万/平，电建拿下的电建洺悦府宗地可售楼面价达到4.28万/平。
换句话说，在光明二手房还没集中爆发，特发学府朗园就已经把光明的新房过去几年的新房全都狙击了一遍。
这也意味着光明的新房价再次突破下限，即使光明拥有非常高规格的蓝图，各个片区配套欠缺、规划较弱的地段并不一定能支撑得住这轮周期。
实际上，在鲨鱼还在想，龙华还算可以的地段七几折，其他地段的楼盘会不会效仿的时候，光明公明北的项目就应验了鲨鱼的猜测。
所以如果楼市出现联动效应，没有谁可以独善其身。
而特发学府朗园的这次开盘也证明了两个事实。
第一公明版块是光明经不起检验的版块。
因为如果市场共识坚挺，则特发学府朗园并不需要一开盘就启动这么大的折扣。
开盘就85折的项目，在深圳过去那么多年，几乎没有。
普通地段的项目，就算再急着去库存，都很少会一下把折扣放到这么大，基本都是9折左右。
因为一旦开盘给出这么低的折扣，后续清盘如果没有更低的折扣，将更加难卖。
并且市场上一众购买力看到开盘优惠力度这么大，反而有可能更加坚定观望的态度，等待项目放出更多的折扣。
但项目已经给到最多的优惠，难道还能有比85折更低的折扣？
第二光明的人才房同样也经不起考验了。
过去一两年时间，人才房之所以受欢迎，源于其6折左右的市场价。
基本上2-3房的总价在200万-300万左右，所以在大家眼里6折是深圳新房价格的底线。
但现在在特发学府朗园折扣价面前，人才房似乎也没有了价格优势。
特发学府朗园折后3.3万/平起，折后均价约3.8万/平，已经非常贴近光明的人才房的价格。
最明显的，深业颐瑞府人才房总价191.1-260.75万/套，天健和瑞府194.57-270.19万/套
如果是三房户型，深业颐瑞府约89平总价区间是234.41-260.75万/套，天健和瑞府约89平总价区间是250.1-270.19万/平。
而价格实际上和特发学府朗园约88、89平户型折后总价288.27-327.77万/套，差距不算大。
所以从价格上看，选择深业颐瑞府和天健和瑞府三房人才房的购买力，垫垫脚就能够选择没有十年流转约束期限的普通商品房。
而且人才房的规则还存在一定的不确定性，规则变化有可能都是随时跟随市场风向调整。
这就意味着，对很多人来说很难会为了放弃房子的流动性而去选择人才房。
这对200万-300万段位的购买力来说，就很难继续说服自己依然坚定地选择光明的人才房。
因为一套房对普通刚需来说，有可能就是一辈子，绝大部分人都是亏不起，选择上会更加考虑性价比。
所以选择两三百万总价段位的人既会考虑人才房的性价比，也会考虑商品房的性价比。
当然特发学府朗园、深业颐瑞府和天健和瑞府这几个项目，位置上还是有些差距。
从地段上看，虽然相隔约五六公里的距离，但深业颐瑞府和天健和瑞府的位置、配套、交通、环境等都要好一些。
而特发学府朗园几乎是光明的最北边，距离东莞和深圳交界处直线大概5、6公里。
附近虽然两三百米处有在建的13号线二期（北延）公明北站，但未来依靠地铁通往深圳南山、福田的时间依然不短。
周边目前距离最近的地铁站是6号线公明广场站和合水口站，步行距离分别超过3公里。
除此以外，由于整个片区处于陆陆续续开发阶段，周边都是农民房、工业园等，生活配套以及城市面貌都一般。
距离最近的大型商场是步行约3公里以外的天虹商场公明店。
所以，即使特发学府朗园有绝对价格的优势，位置也已经早早决定市场的选择。
作者 | 骑猪英雄