住建部：房地产市场未来持续发展仍有坚实支撑
2023年11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹接受了新华社访问，并回答了今年以来，房地产市场备受关注的部分问题。
倪虹表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。
今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。
我们认为，当前市场主要的原因还是信心跌至谷底，加之居民购买力不足，市场修复仍有待核心城市的热度传导，整体楼市还将面临一段时间的调整期。
11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹回答提问，主要内容涉及政策实施效果、研判后续房地产市场，以及如何重构房地产发展新模式等。
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结构性不足问题仍然存在
倪虹回答有关研判房地产市场形势的问题时表示，从供给看，目前我国房地产市场“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。
房地产是不动产，房地产市场有其特殊性。它是以城市为单元的市场，区域特征很明显，各个城市的交易量和价格有很大差异。
七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，总量上已经进入了“不缺房”的时代。但受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间。
对比各省市城镇人均住房面积，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米，其中最高值达到了最低值的1.6倍。
其中，尤其是以北京、上海为主的一线城市仍在普遍存在“缺房”的现象。如广东省城镇人均住房面积最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”等。
因此，倪虹在回答提问时强调因城施策、精准施策、一城一策，就是因为这个道理。我们将会同有关部门，指导地方认认真真落实好中央作出的一系列重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。
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各地政府的纾困是有效果的
倪虹表示，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。
从前10月各地新政落地效果来看，大体可以将典型城市分为三类：第一类是以杭州、成都为典型代表，随着新政落地，短期内成交、去化均有不同程度的回升。第二类是诸如天津、合肥、昆明、南宁等，短期集中放量后，呈现“前高后低”走势，新政对成交的提振快速递减。第三类则是政策“失效型”城市，以长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市为主，市场信心缺失，成交尚在筑底阶段。
总体来看，政策利好对成交的提振效果正边际递减。
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现在要解决“好不好”问题
倪虹回答关于构建房地产发展新模式问题时表示，党中央提出，构建房地产发展新模式。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。
新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
2023年，尽管整体降温，但市场上依然不乏开盘即售罄、快速去化且获得高溢价的项目，其背后离不开优秀产品力的加持。在当前住宅进一步回归居住属性的背景下，坚持以产品“质”上为核心，修炼内功、践行“长期主义”，已成为房企如今及未来较长时间内不变的武器。
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房地产市场未来仍有坚实支撑
倪虹表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。
近日召开的中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设。这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。
随着中央各项决策部署的持续落实，随着房地产发展新模式的逐步建立，一定能够推动房地产转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。
“三大工程”建设主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。
其中，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是，消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
“平急两用”公共基础设施建设，则是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是，平时用得着、急时用得上。
从目前来看，在各项政策叠加之下，部分城市城市效果较好，但整体成交仍不容乐观，这主要还是因为当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足。
我们认为，市场修复仍有待核心城市的热度传导。但从目前以北京、上海、杭州为代表的核心一二线城市的市场表现来看，随着“认房不认贷”、限购局部松绑等新政落地，短期内刺激了一波存量需求释放，但是政策边际效应递减。
如上海外环线热区/新城轨交项目热度下滑明显，平均去化率已降至45%，杭州限购松绑则主要分流了二、三圈层客户，区域分化越加明显。
虽然这三个城市高端购买力基础雄厚，但是二手房价下行，成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻，观望情绪加剧，后续若无密集利好政策加持，实则很难对成交产生稳固支撑。
从近期的政策面来看，开始关注企业主体。如中央金融工作会议上强调要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
但从市场反馈来看，2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。
与此同时，9月底穆迪将国内房地产行业的展望由稳定转为负面，并将多家国资房企列入信评下调观察名单或者下调企业评级展望，虽然境外信评下调对房企影响相对较小，但这在一定程度上体现了境外投资者的投资态度。
从目前来看，房企仍要做好长期“过冬”的准备。对于当前仍在正常运营的房企，在保信用和保交楼的情况下，要把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化，同时，也要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存和低量级城市项目去化。具有多元化业务的房企则可加快转型进程。
整体来看，虽然短期内整体楼市还将面临一段时间的调整期，但长期来看，我国的房地产行业仍然存在机遇。
这一方面是因为未来我国的城镇化率仍有相当增长空间，同时，结构性问题仍需解决。另一方面随着人民对美好生活的向往，我国人均住房面积仍有待继续增长的趋势。未来整体房地产市场也将以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。
因此，对于优质房企而言只要能够穿越目前的低谷期，就能够在机会点中寻找机会。
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文章来源:丁祖昱评楼市