万科来了龙湖却走了，昆明公寓租赁市场遭保租房冲击
前不久，国内集中式长租公寓的最大玩家——万科泊寓，在昆明发布了一份喜报，称“力拓昆明，泊寓上新，昆明泊寓新增房间584间”。正是看到这张海报，许多昆明人才知道万科泊寓已经在昆明开业半年多了。
万科泊寓在昆明首战告捷
万科是国内最早进入长租房领域的房地产企业，2016年，万科正式推出长租公寓品牌“泊寓”，并开始大规模拓展，到2022年，万科泊寓管理的长租公寓达16.66万间，是国内管理房间数量最多的集中式长租公寓运营商，大幅度领先于排名第二的龙湖冠寓。
万科泊寓是今年才进入昆明市场的，首店位于华洋五金机电市场对面的艺城紫金中心，今年4月才开始开放预订，官方给出的价格是最低 1020元/月/间，但主打的40平米LOFT，对外价格是1223-1417元/月，按万科泊寓的装修、管理以及位置来说，也还不算高。
万科昆明泊寓的租金价格相对较为实惠
也许正是因为相对比较实惠，所以昆明泊寓在6月份开业后，很快就租满了，万科泊寓于是再接再厉继续扩大规模，所以才在近期对外宣传“新获取房间584间”，但万科昆明泊寓没有说新增房间是否仍旧在紫金中心，如果不是，意味着万科泊寓在进入昆明的第一年，就已经开第二家店了。
万科昆明泊寓首店租满，很快又新增584间房，似乎表明昆明长租公寓市场前景广阔，空间很大，但实际其实未必，因为就在万科泊寓进入昆明后不久，更早进入昆明市场，国内集中式长租公寓的第二大玩家龙湖冠寓，却已撤出昆明好几个月了。
万科泊寓和龙湖冠寓是国内集中式长租公寓市场排名前二的品牌
龙湖冠寓2019年就进入昆明了，首店设在人民西路的保利六合公寓楼，旁边就是地铁3号线体育馆站，位置非常好，所以昆明龙湖冠寓的租金是比较高的，一室一厅的单身公寓月租差不多接近3000元，明显高出昆明一般租赁住宅和其他长租公寓不少。
昆明龙湖冠寓租金比较贵，除了地段因素外，品质也比较高，但过高的租金让冠寓的出租率一直较低，而且昆明冠寓投入运营到撤店，总共4年多时间，其中新冠疫情就占了3年，今年放开后又遇到经济下滑，进一步压低了出租率，所以龙湖冠寓在今年8月以后即关店撤出昆明。
昆明龙湖冠寓品质和租金都比较高
龙湖冠寓在昆明首战失利，并不影响它在全国的地位，根据克尔瑞的统计，2022年龙湖冠寓累计已开业超11.6万间房源，管理规模超过16万间，稳居行业第二。
但龙湖的年报显示，尽管发展迅速，规模已经是全国第二，可是长租公寓要想赚钱却并不容易，龙湖冠寓也是到2021年才有了盈利，当年龙湖冠寓的收入为22.3亿，仅盈利1.4亿。2022年龙湖冠寓的收入达到24.4亿，略有增长，但因为出租率下降了，盈利可能也不多。
龙湖冠寓撤出昆明，有首店成本高出租率低的因素，也有昆明经济发展放缓，年轻人收入下降，房租支出减少的因素，再加上从今年开始，昆明保租房开始上市，根据公开资料，未来即将投入市场的保租房房源非常多，保租房的运营企业除了原来的昆明市公租房公司现在的安居集团外，昆明有10多家国企下场，连云南建投也涉足保租房业务，预计投入市场的保租房房源有2万套之多，而价格却比较低，给万科泊寓、龙湖冠寓等国内连锁长租公寓运营商带来很大压力。
根据玮房研究院的报告，到今年10月，昆明租赁住宅的月租金中位数仅有23.4元/平米，在省会城市中排名倒数，无论是万科泊寓还是龙湖冠寓，面对如此低的租金水平，盈利都是比较困难的。
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