中南建设二次回复28亿定增问询函：有息负债470亿元,承诺违约将达成新借款方案
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
为保交付架设“输血”管道，出险房企不超过28亿元定增还在努力促成中。
6月29日，中南建设(000961.SZ）就申请向特定对象发行股票的第二轮审核问询函对深交所进行回复。
回复内容涉及债务违约、债务重组相应计划及其可行性、募投项目预售资金用于其他用途、项目是否存在资金挪用等违法违规、参股公司是否涉及教育相关业务等。此前，在6月16日，中南建设已经就相关问题回复过深交所。
其中，公告特别提到，目前中南建设境外子公司美元优先票据已发布初步重组方案，重组获得阶段性进展。
值得一提的是，在资本市场中，6月30日开盘，房地产板块局部活跃。中南建设涨停，股价报1.57元/股，市值为60.08亿元。
有息负债470.5亿元，到期暂未偿付金额49.5亿元
针对公司债务违约具体情况，中南建设在回复中表示，截至2023年3月31日，银行借款期末余额277.27亿元，其中5.58亿元本金的借款存在逾期未兑付的情形；向信托公司等其他非银行金融机构借款期末余额134.43亿元，其中41.93亿元的借款存在逾期情形。
在境外美元优先票据方面，截至2023年3月31日，中南建设境外子公司期末4只存续的美元优先票据本金合计4.53亿美元，折合人民币31.14亿元。
其中，债券代码为XS2349744594和XS2008677341的两只美元优先票据的部分持票人在票据到期后未接受交换要约，期末本金合计0.30亿美元存在到期尚未还本付息，应付利息合计人民币0.30亿元。债券代码为XS2288886216和XS2484448787的两只美元优先票据暂未支付半年度利息，期末本金合计4.23亿美元。
总体来看，截至2023年3年末，中南建设有息负债470.5亿元，占总资产的比重15.79%。其中，到期暂未偿付的金额49.5亿元，包括银行借款5.6亿元，非银行金融机构借款41.9亿元，境外子公司发行的优先票据本金0.3亿美元（折合人民币2亿元）。
为进一步化解有关有息负债风险，中南建设承诺：针对有关银行和非银行机构借款，公司保证资本承诺出局之日起半年以内，将与有关机构达成新的借款方案，或偿付有关借款；针对境外子公司发行并存续的全部4.5亿元美元优先票据，公司保证自本承诺出具之日起半年以内，将与有关投资者达成重组协议。
针对偿债，中南建设表示，将积极与每家金融机构沟通，探讨优化协议的可能性。继续推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。充分利用资本市场，补充权益资本，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。
美元票据初步重组方案公布， 约37%债权人已签订协议
对于出险房企，更为重要的是债务重组进展。
对照同行业的花样年、融创中国、富力地产、绿地控股、华夏幸福等房企境外债务重组情况来看，该类企业境外债务重组从启动到获得持有人的同意，平均历时1-2年。
中南建设也在回复函中承诺自本问询函回复出具日起半年以内，将与有关投资者达成重组协议。
2022年11月，中南建设境外子公司公布暂停支付美元优先票据利息，聘请财务顾问和法律顾问，启动美元优先票据重组。
为此，针对债务展期协议即债务重组方案，中南建设回复，截至问询函回复出具日，针对期末银行与非银机构借款合计47.51亿元的逾期情况，公司通过协商展期、偿还、优化协议等方式解决。
对于境外美元债，优先票据持有人持有票据本金额的1%的现金赎回，剩余票据本金额的99%和截至重组生效日（不包括当日）全部持有票据应计未付利息发行新票据，新票据按3:7的比例分为第1批和第2批，分别在重组生效日（“新发行日”）后3年和4年到期。
新票据将有强制赎回条款，就第1批而言，要求公司境外子公司在新发行日起18个月、24个月和30个月赎回新发行日该批次票据本金总额的5%，以及就第2批而言，截至新发行日期后30个月、36个月和42个月赎回新发行日该批次票据本金总额的5%。
此外，新票据利息应在新发行日后的第一年以实物支付，其余年份则以现金支付。新票据每半年支付一次利息，利率为每年6.0%（如果利息以现金支付）或7.0%（如果利息以实物支付）。根据新票据契约，实物利息通过境外子公司发行的该批次新票据支付，票据金额等同于该等利息金额（以1美元为增量）。
截至2023年6月23日，中南建设境外子公司公布初步重组方案，约37%的美元优先票据持有人已签署支持有关方案。按照相关规定，超过75%的优先票据持有人加入重组支持协议重组方案即获得通过。
事实上，目前化解房地产行业风险任务仍然艰巨，在化债过程中，保交楼是重塑企业信用的重要内容。数据显示，中南建设1-6月房地产板块累计交付房屋4.5万套。
