中交地产定增35亿元历时4个月获批，净负债率达294.01%，千亿存货仍存去化隐忧
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
6月27日晚，中交地产（000736.SZ）公告称，近日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中交地产股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，同意公司向特定对象发行股票的注册申请。
从2月下旬，中交地产公告拟向控股股东中交房地产集团在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票，募集资金总额预计不超过35亿。如今历时近4个月，“第三支箭”融资落地终于迎来新进展。
相比于其他出险房企挣扎在债务重组“悬崖”边缘，此时能够融到钱补充现金流已经说明公司的融资能力。
就目前获得交易所通过的涉房上市公司定增来看，招商蛇口、中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴和保利发展6家房企，募集资金总额约为350亿元，且募资多数用于补充流动性以及“保交楼”。梳理此批房企融资“幸运儿”，除福星股份、大名城是为数不多的中小规模民营房企，基本以国央企为主。
只是，在“输血”通道被打开的背后，搜狐财经发现，中交地产也面临着存货规模较大且增长较快、资产负债率较高、毛利率下降、项目去化等“四面楚歌”的风险。
扩规模“后遗症”：净负债率高达294.01%
就此次募集的不超过35亿元资金来看，主要投向“保交楼、保民生”住宅项目。
其中，长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河5个项目分别被投入8亿元、0.6亿元、6亿元、6.5亿元、3.4亿元，另外10.5亿元为补充流动资金。
35亿融资金额对于中交地产的资金层面，或许只是杯水车薪。但是，相比于融资逼仄的出险房企，已经显现出优势。
只是，近年来，中交地产开启激进扩规模的路径，债务融资规模逐渐扩大，并推高了资产负债率的水平。中交地产也在募集说明书中明确提到：“如果公司持续融资能力受到限制或者房地产市场出现重大波动，公司可能面临偿债压力”。
数据显示，截至2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日和2023年3月31日，中交地产的负债总额分别为866.11亿元、1240.17亿元、1182.66亿元和1214.39亿元，合并口径资产负债率分别为87.04%、87.36%、86.13%和86.59%。
就三道红线来看，截止2023年3月末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.34%，净负债率为294.01%，现金短债比为0.47。搜狐财经梳理发现，其剔除预收款后的资产负债率近年来一直维持在80%以上，而净负债率在2020年末高达317.70%。
更能引发风险的是，因为过度扩规模，近年来中交地产不惜以合纵连横的方式，致使合联营项目增多，对外担保金额也有所上升。
中交地产特别提到：“未来仍有较大规模的在拟建项目，或有负债及资本支出压力值得关注。如果被担保人到期不能及时偿还债务，则发行人将可能被要求依法承担连带责任，对发行人生产经营带来不利影响。”
截至2023年3月末，中交地产对外担保余额为24.88亿元，占发行人净资产的13.23%，占归属于母公司所有者权益的比例为80.49%。
据了解，上述担保为中交地产对参股公司佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司、中交立达（天津）房地产开发有限公司、厦门中泓房地产有限公司、郑州滨悦房地产开发有限公司、武汉嘉秀房地产开发有限公司、成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司、厦门保润房地产开发有限公司等公司的担保。
去化难题待解，存货账面价值1084.13亿元
除了资金问题，去化也是摆在中交地产面前的难题。
中交地产公告指出，公司业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等二线城市，由于2016年和2017年的房地产过热现象的出现，上述城市在前两年中陆续颁布了限购、限贷政策，对于房地产市场的供需关系以及价格产生了一定的影响。
中交地产2020-2022年度和2023年1-3月营业收入分别为123.00亿元、145.42亿元、384.67亿元和26.89亿元。虽然最近三年营收处于增长状态，但这主要受益于中交地产目前开发楼盘目标客户为刚性需求人群，受到政府限购、限贷政策影响较小，整体去化率尚可。
对于未来去化风险，中交地产提到：“公司布局以二线为主、一三线为辅，布局较为合理。但如果上述区域的经济环境发生不利变化，出现人口流入减少，刚性需求人口数量减少，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下降，从而对发行人的经营业绩产生不利影响。”
除了去化问题，还有账面上挤压的存货。
截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，中交地产的存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和1084.13亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。
“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。”
中交地产在募集书中指出，如果未来受到宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现下滑，存在存货减值风险，可能会对其财务表现产生不利影响。
此外，受结转项目结构的影响，中交地产近年来的毛利率总体也呈现下降趋势。2020年度、2021年度、2022年度和2023年1-3月，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和11.73%。
毛利率的下滑也让中交地产的盈利空间出现一定程度的收窄。
根据资金募集说明书，2020-2022年度中交地产归母净利润分别为3.47亿元、2.36亿元、0.34亿元，而2023年1-3月该项数字直接亏损2.01亿元。中交地产的归母净利润有较大幅度的下降出现在2022年，时年同比下降约85.60%。
此外，中交地产扣除非经常性损益后的归母净利润在2020年是0.21亿元。此后2021年、2022年及2023年1-3月该项数字分别亏损4.32亿元、1.86亿元和2.09亿元。
在地段决定房价的当下，良好的土储一定程度上会作用在房企业绩上。
为了调整土储结构，今年4月，中交地产管理层在业绩会上指出，公司新项目的拓展聚焦高能级区域与城市，优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜，优选人口规模大、人口聚集能力强、GDP 总量和增量排名靠前的区域和城市。
对于是否会因缺资金减少拿地，某位中交地产员工则对搜狐财经表示：“今年肯定还会拿地，但主要聚焦核心城市、核心地段。因为背靠‘大树’，集团也会提供授信及担保。”
中指研究院房企拿地统计数据显示，中交地产前5月拿地面积为93.0万平米，当月排在第66名。
