视点丨房贷利率再次下降 楼市表现仍显平淡
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■ 中国经济时报记者 周雪松
最近央行再次降息，6月20日，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR同时下调10个基点，本次降息后，房贷利率下限已降至历史低位。
中国经济时报记者发现，尽管房贷利率下调有利于减轻购房者负担，但部分购房者仍选择提前还款。从刚刚过去的端午假期楼市销售数据来看，市场也未见好转，高基数下重点城市销售同比降幅较大。展望下半年，专家表示，随着利好政策不断出台，政策效应叠加有望带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场或温和修复。
提前还贷拖累居民中长期贷款增长
中国经济时报记者随机调查发现，当前，各地提前还贷的购房者依然不少。但是提前还贷过程并不都很顺畅，有的购房者预约提前还贷一直成功不了；还有购房者表示，自己申请提前还贷的银行要求必须线下办理，并且至少提前两个月，还要支付违约金。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国经济时报记者，伴随着5年期以上LPR的下调，当前购买首套房和二套房的房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。
根据中指监测数据，今年以来已有超40城降低首套房贷利率下限至4%以下。
降息一方面有利于稳经济和促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR下调也体现出监管部门对于楼市的托底力度不断加大，有利于提振房地产市场信心。
不过，从端午假期楼市的表现来看，销售情况并没有明显好转。根据中指数据，2023年端午假期（6月22日-6月24日），代表城市成交面积较去年端午假期（6月3日-5日）增长近两成，较2019年端午假期下降一成，但与去年同期（6月22日-6月24日）相比，代表城市日均成交面积同比下降约七成。
与此同时，长城证券有关分析师表示，“5月份新增居民贷款3672亿元，低于往年平均水平，主要是居民中长期贷款拖累。5月新增居民中长期贷款1684亿元，远低于2019年-2021年的同期水平。我们理解居民提前还贷仍是主要影响。”
政策效应叠加市场或温和修复
自二季度以来，房地产市场明显降温，购房需求仍然疲软。步入6月，市场活跃度延续回落态势。根据中指数据，6月前三周（5月29日-6月18日）重点50城商品住宅周均成交面积略低于5月周均水平，较去年同期（5月30日-6月19日）下降20%左右。
“当前降息对市场预期的修复产生了一定的积极效果，但对市场销售端的实质性带动作用有限，购房者入市节奏并未好转，房地产市场表现依然较为平淡。”陈文静表示。
建诚智库负责人苑承建对中国经济时报记者表示，预计楼市还得低迷一段时间，整体市场的基础还是很弱。
“在楼市景气度不佳的背景下，国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素已发生转变。2023年一季度居民提前偿还房贷一度成为热潮，推动RMBS（住房抵押贷款支持证券）基础资产提前还款率跳涨。”近日，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率CPR（固定提前还款率）指数在一季度末达到近五年来历史最高值14.45%。
惠誉博华相关负责人告诉中国经济时报记者，由于提前还款的居民人数较多，部分银行出现提前还款申请积压的情况，且从提交提前还款申请到实际扣款存在一段时间的间隔，一部分来源于一季度年终奖等季节性收入的提前还款，最终实际数据表现将被滞后到二季度。预计二季度RMBS基础资产提前还款率将再创新高，但此轮提前还款率的上升属于阶段性表现，随着经济复苏，导致本轮提前还款潮的因素也将逐渐消退，提前还款率最终仍将向长期均值回归。
6月16日召开的国务院常务会议强调，针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。
陈文静也认为，随着利好政策的出台，多个政策效应的叠加将有望带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场或温和修复。
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