房企偿债能力还在恶化，逆向混改增信心
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通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现，房企利润规模持续下降，净利润率创近年新低；负债水平上升，短期偿债能力继续减弱；结转加快提升运营效率。另外，房企融资规模继续下降，融资环境未明显改善。未来，房地产公司应加大销售回款力度，保持畅通的融资渠道，调整债务规模及结构，保持负债水平的稳定适度，降低财务风险。
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营收利润：营收止跌，净利润率创新低
从经营业绩来看，2023年一季度，沪深上市房企营业收入均值为47.6亿元，同比微增1.3%。全国整体预期仍偏弱，市场复苏表现分化，受市场弱复苏带动，叠加去年低基数影响，2023年一季度沪深房企营业收入正增长。
图1:沪深上市房地产公司2019-2023年一季度营业收入均值及增长率
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受到房地产竣工结转放缓、过去几年销售额增长不利、各类成本居高不下等因素影响，2023年一季度净利润规模处于持续下跌趋势。沪深上市房地产公司一季度净利润均值为1.79亿元，较去年同期降低19.0%。
图2：沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润均值及增长率
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2023年一季度，沪深上市房地产公司净利润率均值较2022年明显下降，连续四年维持个位数。部分房企营业成本增大，净利润下降明显，导致净利润率明显下降。沪深上市房地产公司净利润率均值为2.6%，同比下降1.7个百分点，净利润率创近年新低。
图3：沪深上市房地产公司2019-2023年一季度净利润率均值
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偿债能力：负债水平上升，短期偿债能力继续减弱
从负债水平来看，2023年一季度，沪深上市房地产公司净负债率均值为61.1%，较去年同期上升0.6个百分点，剔除预售款项后的资产负债率为79.6%，同比上升4.5个百分点。负债率水平再出现提升。从短期偿债能力来看，沪深上市房地产公司现金短债比均值较上年同期下降0.2至1.35，房企现金及其等价物同比减少5.6%，剔除存货后的速动比率均值较上年同期下降0.02至0.51，房企短期偿债能力继续减弱。
图4：沪深上市房地产公司2019-2023年一季度负债率均值
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图5：沪深上市房地产公司2019-2023一季度现金短债比、速动比率均值
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运营效率：结转加快提升运营效率
2023年以来，沪深上市房企拿地力度持续减弱，没有了疫情影响，加快竣工结转。一季度沪深上市房地产公司存货周转率均值为0.07，较去年同期上升0.02；总资产周转率为0.04，较去年上升0.01。
图6：沪深上市房地产公司2019-2023年一季度运营效率指标均值
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融资状况：房企融资规模继续下降，融资环境未明显改善
2023年1-4月份，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金12965亿元，下降19.4%；定金及预收款15925亿元，增长4.0%；个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。
图7：2023年1-4月全国房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比
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非银行类融资方面，截至5月29日，本月房企信用债共发行22笔，发行金额207.9亿元，发行金额同比下降53.4%、环比下降49.1%。2023年1-5月，房企信用债发行金额1913.7亿元，同比下降6.2%；海外债发行金额110.5亿元，同比下降22.7%；ABS发行金额838.0亿元，同比下降21.5%。
结语
通过数据分析发现，沪深上市公司一季度盈利能力持续下降，房企负债水平小幅上升，同时短期偿债能力持续下降，房企融资规模继续下降，融资环境未明显改善。房企端的支持还要再加力，其一，加大房企融资支持，要加大“三支箭”支持房企融资措施的落实。其二，建议进一步优化调整“三线四档”参数设置和房地产贷款集中度管理。其三，推进民营房企“逆向混改”，选择专注主业、合规经营、具有系统重要性的典型民企，鼓励地方国企战略投资入股，增强民企信用及融资能力，化解民营房企信用风险，提振行业信心。
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政策解读：
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2022中国住房租赁市场年报
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指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年4月）
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