三成毕业生每月租房花费1501-2500元，租房刚需背后谁在抢滩房屋租赁市场？｜马上评
图源：视觉中国
又是一年毕业季，毕业生初入社会，求职之外，租房也成了不少社会“萌新”的重要课题。近日，58同城、安居客、我爱我家、中指研究院和观点指数等平台分别发布了关于毕业生租房数据和租赁市场消费的相关报告，对毕业生租房市场进行了盘点和趋势分析。
毕业生租房主要考虑哪些因素、更偏好哪些房型？哪些机构在抢滩房屋租赁市场？房屋租赁市场有哪些新的发展趋势和机会？
超4成毕业生租金靠父母支持，1501元-2500元租金占比最高
据《2023年毕业生租住报告》显示，在租房因素中，因毕业生刚步入社会，租房经验几乎为零，加之网上不乏有对“黑中介”的投诉、“租房避雷”等内容较多，不少毕业生将“安全性”作为他们租房考虑的重点因素。
报告显示，毕业生租房主要的关注因素排名首位的就是租房合同的正规性，占比为53.1%，其次是房屋安全性，占比51.4%。房型、户型和租金价格、抵付方式分别排名第三和第四。房屋装修和家电设施及社区环境、物业等也是毕业生租房关注的重点。此外，地理位置方面，靠近地铁站或公司成为毕业生租房最看重的位置因素。
租住房型和户型上，更多毕业生选择的租住方式是合租（与人合租一套房），占比为54.7%。此外，安居客发布的《5月全国租赁市场报告》显示，全国40城租赁户型供需数据中，两室及以上租房需求占比超一半。
因毕业生初入职场，薪资报酬有限，租房或面临一定的经济压力。租金价格和抵付方式也是影响毕业生租房的重要因素，安居客报告显示，已租房或计划租房的受访者已支付/计划支付的租金主要集中在801-3500元之间，其中1501-2500元租金比例最高，达29.0%，其次是2500-3500元，占比27.8%，801-155元租金占比为24.1%。
在租房群体中有一个共识，租金在薪资中的占比通常会被视为衡量生活幸福感的标准之一。报告显示，10%-20%是多数人选择的理想租金工资比例，有40.8%的受访者选择了这一区间，36.8%的受访者则更偏向于租金占工资比重的20%-30%。
租金来源方面，有42.7%的毕业生租金来源是通过父母支持；其次是个人工资，占比39.3%；另外还有17.8%的受访者会选择通过信贷方式解决租金问题。
《2023年毕业生租住报告》显示，受访者在考虑租房时主要考虑选择普通小区住宅，比例达66.0%。近几年长租公寓也在毕业生群体中更受欢迎，选择长租公寓的毕业生占比达22.2%。从不同城市受访者来看，考虑租住长租公寓的比例中，重庆占比最高，为32.5%，其次是苏州和深圳，占比分别为31.6%与31.1%。
在选择租住公寓的方式上，长租公寓官网、app及线下门店成为看房或租房的主要途径。网站平台如安居客、58同城等占比为38.3%，还有社交平台，如微博、豆瓣、小红书等社交平台也成为年轻人租房“聚集地“，另外还有24.5%的受访者通过中介门店进行租房。
房企、酒店抢滩布局长租公寓
我爱我家近日在互动平台表示，目前，国内住房租赁市场规模已近2万亿元，预计未来5~10年，租赁市场仍将继续保持稳健增长的态势，整体预计国内住房租赁市场规模在2030年将突破3万亿元。
房地产企业在房源、招采、资金等方面拥有天然优势，目前，已有不少房企将业务触角延伸至长租公寓市场并成立公寓品牌，如万科泊寓、华润有巢、龙湖冠寓、保利公寓和中海长租公寓等。
今年4月，首只市场化机构运营的保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）——华夏基金华润有巢REIT首次对外披露了2023年一季度财报。今年一季度，华夏基金华润有巢REIT实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%。华润有巢住房租赁总经理陈嘉还透露了华夏基金华润有巢REIT的扩募计划。
陈嘉表示，目前华润有巢已经从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募。5月，继华润置地后，招商蛇口也宣布拟发行保障性租赁住房公募REITs。
此外，酒店涉足公寓长租业务也屡见不鲜，据华夏时报报道，目前，首旅、锦江和亚朵等酒店均有长租业务。今年5月，希尔顿集团宣布推出长住品牌Project H3，集团CEO称，新品牌将会进一步推动集团的业务拓展，正式加入“长住”战场。4月份，国际酒店集团凯悦也宣布推出新中高有限服务品牌 Hyatt Studios，专注提供“长住+短期”的住宿。
据天眼查数据，我国目前有640余家长租公寓相关企业。其中，近八成相关企业成立于5年之内，56.07%为个体工商户。观点指数发布的《2023年6月住房租赁发展报告》显示，6月住房租赁企业表现排名TOP20分别为：自如、相寓、万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、乐乎公寓、瓴寓、朗诗寓、招商伊敦、华润有巢、窝趣、麦家公寓、碧家、金地草莓社区、雅诗阁、城家公寓、安歆公寓、中海系公寓（海堂/友里）、方隅公寓、保利公寓。
长租公寓企业头部效应逐渐凸显，市场化长租房REITs蓄势待发
2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。经过多年发展，住房租赁市场在满足人们基本居住需求的同时，通过标准化的建设模版、灵活的运营模式、多样化的服务形式，进一步盘活了企业存量资产，已经成为房地产市场发展的重要方向之一。
长期来看，除了毕业大学生之外，跨城务工人员未来仍将会继续流向一线核心城市圈，从而对租赁住房数量产生持续需求。
2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。目前国内已有不少城市积极制定保租房筹集计划，通过存量土地建设保租房、非居改保（非居住存量房屋改建为保障性租赁住房）、居民“纳保”、房企存量房屋转化和城中村改造等政策，多渠道筹集保租房。
另外，不同年龄段人群、租房生命周期不同阶段的租客需求存在差异化，会促使整个住房租赁行业产生分化和细化。比如年轻人更喜欢有同龄人互动的居住体验，具有社交属性的青年公寓类产品会更受年轻客群青睐；再比如，不少租客会更加注重生活品质，对居住环境的便捷性和智能化有所要求，如带有智能家居的住房会成为影响未来租客承租的一大因素。随着新一代租房群体更加注重居住品质和服务，租赁市场也将朝着更高品质和更优服务方向发展，随之更加专业化、品牌化的运营机构将崛起，长租公寓企业头部效应也会逐渐显现，龙头企业市占率也将会不断提升。
不可忽视的是，前期投入大、资金回报周期长依旧是目前困扰房屋租赁市场发展的重要问题，因此未来资产证券化、银企合作、长期融资渠道的拓宽是需要重点关注的方向。
在各项政策的支持之下，保租房公募REITs正在持续落地，目前国内已有4支保租房公募REITs正式上市，其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT由地方保障房平台运营，华夏基金华润有巢REIT则是首支由市场化机构运营的保租房REITs。
未来保租房公募REITs推进速度也会逐步加快。今年3月，发改委和证监会分别发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》和《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，对保租房REITs的支持力度进一步加大，同时将保租房REITs发行门槛进行下调，此外，随着公募REITs试点范围逐步扩大至市场化的长租房及商业不动产等领域，市场化长租房REITs也将蓄势待发。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）