商管上市漫途 | 2023年6月商业地产零售业态发展报告
观点指数期内，仅部分样本企业推动少量新项目入市，迎来五一之后的入市淡季。但业态类型上，奥莱热度较高，这与企业对该业态的重视增加、以及奥莱业态在消费市场复苏上有较好表现有关。
新项目获取上，期内华润万象生活通过合作的方式获得上海核心区位项目的运营权，在此区域的规模和竞争力有所增强。
资本市场方面，珠海万达商管上市进度成为期内关注的重点，观点指数认为其目前正值上市的重要阶段，如能拿到证监会的“大路条”或能加速上市进程。
样本项目方面，新店引入的品牌中零售类占据较大比重，但细分度更高。除服饰、配饰、皮具等热门类型外，还囊括了香水香氛及瓷器等小类业态。
样本企业少量项目入市，奥莱业态热度上升
报告期内，据观点指数不完全统计，全国范围内仅9个城市有新项目开业，总计开业10个，新增入市体量超过60万平方米。总体而言，期内企业推动新项目入市的热情并不高，这与此前五一推动了大量项目入市，因此短期内不会再向市场输送大量项目有关。
数据来源：公开资料，观点指数整理
项目类型上，虽然期内开业项目数量、体量都远不及上个报告期，但项目涵盖类型较为多样，除购物中心外，街区商业也占据一定比例。
值得关注的是，奥莱业态期内虽无新项目开业，但市场热度有所提升。据观点指数不完全统计，2022年新开业的奥莱项目超过20个，属于较高水平。
期内也有不少新消息传来，据观点指数了解，华润资本首家城市奥莱长沙欢乐颂OUTLETS将于7月28日开业；王府井将推出新项目王府井奥莱Up Town，该项目原为世界之花假日广场，预计将于2023年12月开业一期项目。
此外，奥莱业态项目在业绩上也有不错的表现。以首创为例，五一假期期间，首创奥莱全国十五城创造了五天超4.1亿元的销售，近180万客流，两项数据分别同比增长136%和175%。而从王府井集团的第一季度财报来看，其奥莱业务一季度的营业收入也达到了5.32亿元，同比增长30.55%。
样本企业方面，以华润万象生活、印力集团、招商商管及新城控股为代表的样本企业有新项目开出。其中，华润旗下的重庆万象城北区开业，这意味着重庆万象城项目整体商业体量将达到50万平方米，成为目前国内最大体量的重奢定位万象城。此外，该项目预计于2025年实现销售额百亿大关，成为重庆首个百亿级高端商业综合体。
而印力存量改造的和平印象城为天津首个集“室外步行街”+“口袋公园”+“盒子商业”+“屋顶公园”四大消费体验场景于一体的商业综合体，改造后体量约13万平方米。在定位和业态引入上，该项目主要以年轻消费群体为重，具体表现为引入国内唯一入选全球百大俱乐部的夜店品牌“SPACE CLUB”华北旗舰店，源于厦门的全国顶级LIVEHOUSE品牌“響”也将入驻。
宏观方面，国家统计局数据显示，5月社会消费品零售总额37803亿元，同比增长12.7%。按消费类型分，5月商品零售33733亿元，同比增长10.5%；餐饮收入4070亿元，增长35.1%，说明当下国内消费市场的恢复仍在持续进行中。
华润加速上海外拓，万达正值上市关键阶段
期内，轻资产市场传来不少样本企业的签约消息，主要以华润万象生活、碧桂园文商旅、中海商业等企业为代表。
来源：公开资料，观点指数整理
其中，轻资产获取上表现较为突出的是华润万象生活，其在上海签约了两个轻资产项目，
分别为上海国华置业集团的国华广场、浦东开发集团的上海浦东新区龙阳四街坊商业项目，共计新增签约面积16万平方米。
据观点指数了解，其中作为存量项目的国华广场位于杨浦区闸殷路1599号，属于上海四大城市副中心“五角场”商圈升级版图的新中心，被华润万象生活接管后，其服务人群将定位于周边高知高薪的科创办公客群及新江湾城高质居住客群，从项目招商及运营管理上全面焕新升级。
截至2022年底，华润万象生活在上海仅运营5座项目，分别为闵行区的上海万象城、静安区的苏河湾万象天地、浦东新区的华润时代广场和新田360广场、嘉定区的上海南翔五彩城。
观点指数认为，华润上海区域的商业项目相较其他城市而言，规模不算突出，近期新签约的数个轻资产项目将会增强其在上海的商业竞争力。
中海商业与东基投资控股签约了佛山东基童梦天下购物中心项目，预计2024年下半年开业。项目作为中海商业在湾区布局的第二座轻资产购物中心、佛山第三座环宇城，商业建筑面积达10万平方米。
值得一提的是，该项目周边4km范围内无同等体量竞品，汇聚海量居住及产办消费客群，具备较大的发展潜力。
资本市场上，投资者们重点关注珠海万达商管的上市进度。在招股书三次失效后，其上市又迎来了关键时刻。6月2日，证监会国际部对珠海万达商管等企业出具境外发行上市备案补充材料要求。
据观点指数了解，证监会明确要求珠海万达商管补充的境外发行上市备案材料，主要针对公司治理及内部控制运行、租赁实际收缴、公司独立性、短期偿债风险、募集资金使用、分红政策的合理性6个方面。
观点指数认为，一方面，万达如何回应证监会要求的补充材料，是个较大的难题；另一方面，这也意味上市申请仍有转圜余地，若珠海万达商管能交出满意的答卷，较大可能推动其上市进程。
企业进入在港IPO实质阶段时，在申请材料递交后，证监会将同时出具意见反馈，若各方反馈均无异议，将出具“H股发行批复”，即俗称的“大路条”。而此前珠海万达商管招股书的三次失效，最根本的原因还是 “大路条”未获批复。
但与此同时，珠海万达商管的母公司万达集团也面临着资金危机。财务数据显示，大连万达商管截止2023一季度的短期借款已增长1450%，达到680.4亿元，一年内到期的非流动负债也增长了338%，达到730.37亿元。
两者合计，大连万达商管面临的负债已接近800亿元，而其现金及现金等价物仅为304.67亿元，无法全额偿付短期债务。
综合来看，珠海万达商管的上市难度虽然较大，但迫切性也较强。这不仅是对企业本身、对其代表的商管企业而言也是个较大的挑战，当前的市场环境上市并不容易。
品牌引入细致化，项目突出线下场景化优势
期内，观点指数观察下的样本项目相比上个报告期有更多新店开出，其中以首店、精品店、快闪店等店铺为主，此外还有个别重装开业的店铺，如北京三里屯太古里Cabana全新迁址后的店铺于期内开业。
新店类型上，观点指数观察发现主要分为零售、餐饮、美容及奢侈品业态，其中奢侈品类型店铺主要集中于高端定位的零售商业项目中。
数据来源：项目官微、公开资料，观点指数整理
从业态占比上看，零售类的新店开业最多，细分上除服饰、配饰、皮具等热门类型外，还囊括了香水香氛及瓷器等小类业态。如成都远洋太古里期内引入了两家瓷器品牌，分别为丹麦的皇家哥本哈根西南首店，以及英国高端瓷器品牌WEDGWOOD的成都远洋太古里精品店，餐饮业态方面则更多聚焦于咖啡、茶饮之类的饮品品牌。
除新店开业外，部分购物中心样本项目也举办了活动，类型上涵盖了艺术类、美食类及时装秀等。如兴业太古汇正式推出第六届“Play Me, I'm Yours 弹到你了”公益钢琴艺术季，西安SKP美食文化节，瑞典奢侈品牌Charlotta Gandolfo成都远洋太古里的首场时装秀等。
值得关注的是，也有一些购物中心借年中庆和618的由头，举办线上线下活动，吸引消费者，扩大项目销售额。以深圳购物中心为例，大部分项目会通过丰富场景、深化主题、融合线上等花式促销，吸引消费者。
如华润万象生活旗下的万象天地300多家店铺参与年中大促活动，多家大牌低至5折，同时还推出了品牌亚太首展、华南首展等主题活动。
从上述案例可以看到，除了价格优惠活动外，场景打造、品牌联动等成为了购物中心吸引消费者线下购物的重要一环，同时也能有效发挥购物中心这类项目的线下优势。