为什么，二手房市场竟这样？豪宅盘“还有赚”，低价盘“亏得更多”......
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◎来源丨温州房哥
◎文/编丨麦田夫斯基
根据21世纪不动产温州区域公布的数据， 5月二手房成交量继续下滑，环比上月缩水18.54%。
▲图据21世纪不动产温州区域
可能是因为备案时间滞后，温州市房地产市场信息交易网的二手房交易数据，下滑相对不明显， 5月成交二手房2005套，计约21.65万方。但由于不动产转移登记的时间差等原因，它的数据，更多可能是 反映上个月的实际成交情况。
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网。或有误差，以实际为准
市场看似“节节败退”，在房探朋友圈里却时有“小道消息”，称某某豪宅盘二手房又成交多少套。比如：凤起玉鸣单日成交3套，且多套高价成交；天麓近期也成交多套，价格还坚挺……
难道豪宅二手盘还在走着“独立行情”？为此，房探选取了几个富有代表性的板块，多方打探，走访中介门店，了解市场行情……
以下相关数据来自周边中介门店，仅供参考，或有误差，以实际为准……
A
豪宅市场
绿城
风起玉鸣
备案名：玉鸣园
交付时间：2022年12月底
▲小区位置。制图：k1va
房探从多家门店了解到，截至本月21日，当月暂无成交。由于小区近期取得“大证”，前期二手房买卖的集中过办理不动产登记，导致坊间以为小区连日成交多套。
▲凤起玉鸣交付实景图
目前，小区共挂牌数十套房源，其中交付以来近半年内成交约10多套。据贝壳找房显示，30天内带看约40次，挂牌约20来套。整体来看，这个成绩放在当下市场，还是不错的。
近期市场成交较为旺盛的为早期部分“看庙”或“近庙”的139方，由于开发商开盘价毛坯定价2.9-3.2万元/㎡左右，二手房成交价大致在3.9-4.0万/㎡ （含3980元/㎡装标）左右，即毛坯在 3.5-3.6万元/㎡左右，除去财务成本和时间成本之外，看来购房者还能小赚一笔。 这在当下市场， 比较难得。 而且是“庙景房赚钱”，确实出乎很多土豪意料。
除此之外，而其他面积段房源，成交大多为保本微利或有一定浮亏。以180方为例，9号楼中间楼层177方含车位成交约为800万元 （含装标3980元/㎡）。 扣除车位后，单价大致在3.98万元/㎡，与开盘折后价格相差无几。
资深中介估计，在当下市场，除了开盘定价较低的139方，预计多数房源或较开盘价有一定浮亏。
▲玉鸣园交付实景图
▲凤起玉鸣交付实景图
新希望
天麓
备案名：玉麓西苑、玉麓东苑
交付时间：2020年12月 （首批）
▲项目相对位置示意，地图来自天地图·温州
房探从中介门店了解到，目前，天麓挂牌约数十套，由于赠送面积较多、且交付品质不错，交付以来成交约160来套。其中，贝壳找房挂牌约73套，近30天带看32次。
天麓二手房的交易量大、剩余挂牌量不多，意味着其流通性和“可变现能力”相对其它楼盘，要好上不少。看来，交付品质突出的楼盘，二手房市场认可度较高。
▲天麓交付实景图
截至本月20日，天麓本月暂无成交。由于部分房源近期不动产登记满二年，因此在本月前后集中登记。
▲天麓交付实景图
天麓近期成交以西苑为主，多数房源毛坯成交价为3.4-3.7万元/㎡左右。以7#高楼层东边间130方为例，成交总价约480万，折合毛坯单价约3.67万元/㎡，比开盘价略高月2500元/㎡左右。
再以8#低楼层155方为例，成交单价约为3.43万元/㎡，比开盘单价高了约6000元/㎡左右。
▲天麓交付实景图
可见，天麓的房源 开盘较早、且 早期部分房源优惠力度较大，加上赠送面积优势和小区交付品质优势等，还是 有一定盈利空间的。
与之相对应的是，与天麓南侧一河之隔的龙湾几个楼盘（留香园、博悦湾等），价格跌得多，卖得也不容易，日子就没那么好过了。
究其原因，是 新建安置房交付高峰，对市场冲击很大，特别是 单价在2-3万/㎡区间的刚需首改商品房楼盘，两者之间同质化竞争激烈，而新交付安置房价格优势大，从而把二手房价格台阶明显往下拉。
相反，安置房与豪宅盘之间， 客户几乎完全错位，所以价格影响就没那么大。
B
七都板块
华润置地
鹿岛万象天地
备案名：鹿岛润园
交付时间：2021年11月30日
鹿岛万象天地 位于 鹿城区七都街道纬二路与老涂四路交汇处，分为东西两区，项目南侧即金悦澜湾。
▲项目位置示意图
▲交付实景图示意。图据华润置地会
鹿岛万象天地是首批炒作“学区”概念的项目，是当年的现象级项目。因此，尽管住宅体量达到1963套，在“学区”开始炒作后，迅速售罄。
▲建设小学、温州市实验中学七都分校实景图。朱仁义/摄
5月，小区成交低楼层沿路98方，含装成交单价约为2.21万元/㎡。仅比开盘价高了约300元/㎡左右，显然亏本。
5月，法拍房成交一套顶楼120方，含装成交单价20290元/㎡，比开盘折后含装价格23758元/㎡便宜了约3468元/㎡，相当于比开盘总价便宜了约42万元。（详见历史文章：毛坯成交价不到1.8万/㎡！4万人围观！七都鹿岛万象天地现房低于开盘价成交...... ）
华润置地
金悦澜湾
交付时间：2022年11月前后
金悦澜湾 位于 鹿城区七都街道纬二路与中心路交汇处西侧，小区北侧即鹿岛万象天地。西南侧即为建设小学和温州市实验中学七都分校。
▲项目实景图
▲交付实景图示意。图据华润置地会
金悦澜湾与鹿岛万象天地一路之隔，在二手房销售上堪称“难兄难弟”。据贝壳找房显示，目前小区挂牌约66套，近30天带看12次。
▲交付实景图示意。图据华润置地会
显然， 投资占比高的楼盘， 二手房面临的压力就更大，关于这一点，我们再来看看瓯江口的情况：
C
瓯江口板块
瓯江口新盘近年迎来 交付井喷。瓯江国际新城·瓯绣苑、瓯澜苑、瓯锦苑、东樾府等新盘先后交付。
▲相对位置示意。底图天地图·温州2019年航拍图
▲瓯绣苑交付时实景。图：温州金茂
以瓯绣苑二类高层14#高楼层东边间为例，含装成交单价约为12350元/㎡，比开盘价高了约2000元/㎡；再以6#东边间中楼层89方为例，含装成交单价约为10890元/㎡，比开盘价高了约1000元/㎡左右。
▲瓯江口实景。/来源：瓯江口发布，项绍雄/摄
后期开盘的项目可能就没那么幸运，特别是后来那些售价在1.3-1.6万/平方米的楼盘，明显亏本是大概率事件。
瓯澜苑、瓯锦苑开盘均价在 1.05-1.25万元/㎡。目前多数房源成交价 1.1-1.2万元/㎡。 以瓯澜苑4#中楼层110方为例，含装成交单价约为1.17万元/㎡，略低于开盘价格1100元/㎡。
本月月初交付的美的旭辉城南区，开盘均价 约1.2-1.5万/㎡，暂无成交。周边在售新盘大致也在 1.2-1.5万/㎡左右。
瓯江公元上城开盘均价在1.3万元/㎡左右，成交极少，成交单价在1.0-1.05万元/㎡。
客户少，难成交，对法拍房而言，更是雪上加霜。
近期有89方高楼层法拍房拍卖，81.85万总价、含装9263元/㎡起拍流拍。二拍66万起6月26日开拍。
▲图据阿里拍卖
D
滨海经开区板块
滨海一带也是近年来交付较为集中的刚需板块之一。多数新近交付的小区2021年年中前后成交均价在1.2-1.3万元/㎡左右。目前，成交均价有所下行。
以德信碧桂园·观澜苑 为例，2021年年中小户型成交均价约为1.3万元/㎡。贝壳找房显示，目前小区挂牌约35套，30天内带看8次。目前，挂牌均价约为12040元㎡。
今年5月，一89方中楼层成交单价约为12248元/㎡ （含装1050元/㎡），略高于开盘价。算上时间成本和财务成本，盈利空间有限。
▲图据浙南德信
再以 红星·天铂 （备案名：天铂华庭）为例，6月13日有96.97㎡702室，成交总价约为85.72万元，折合含装单价约为 8800元/㎡（含装标最低1050元/㎡起）。
▲图据阿里拍卖
该套法拍房折后含装总价最低约117.8万（以最低1050元/㎡装标计算），含装单价约1.21万元/㎡。开盘价比现在的成交价高了约32万，高出了一套新房首付的钱。
▲图据阿里拍卖
目前，红星·天铂小区约97㎡房源总价约100-110万，单价约1.0-1.1万元/㎡，部分房源还送车位。
通过以上调查可得出几个结论：
房探小结
---安置房交付高峰，对当前二手房价格体系带来的影响很大。特别是刚需首改盘的二手房、以及有一定房龄的商品房小区二手房，承受了巨大的价格压力，成交价格下滑明显；
---豪宅盘虽然受众相对较少，但与安置房楼盘 存在明显的客户群体差异，所以售价受影响反而不明显。部分高品质低总价豪宅房源，保值和变现能力相对较好；
---高投资占比的板块和楼盘，二手房挂牌量大，市场压力自然更大。在市场下行期，房东急于套现，二手房价格形成机制由原来的“接盘者价高者得”转为“出售者竞低价”转变，此时，如果接盘者少又加上有房源被司法拍卖的话，成交价格就有急挫的可能性；
----冷市之下，目前也有一些豪宅盘房源还能小赚一笔成交，一方面，这是由于一手房开盘时 开发商定价高低通常差异较大，而在二手房市场价差没有那么明显。所以，有些综合条件还不错的低价房，到二手房市场比较受欢迎；另一方面，由于 项目自身品质较好，且有一些市面上较为稀缺的属性，如赠送面积多、毛坯交付等。
所以，购房者在购房时，要特别关注性价比房源，择优选择。另外，还要与周边已交付次新房房源做比较；通常，房哥选房分析之中有做分析，有置业打算的购房者可以关注。
好了，今天就说到这！
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