李嘉诚家族连续抄底内地房企项目：取道汇丰围猎香港地王，被斥“趁火打劫”
李嘉诚家族再度出手抄底房地产。
6月19日，李嘉诚现身广州，这为其家族旗下长实集团与龙光集团、合景泰富的一笔交易再添谈资。
李嘉诚空降的广州，是合景的大本营所在地，而一百多公里外的深圳，龙光已扎寨经营二十多年。长实这次的围猎对象，正是龙光与合景共同在香港开发的豪宅项目凯玥。
凯玥于2017年被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度为香港地王。5年后，龙光与合景出现事实违约，凯玥成为重要的谈判筹码。时代周报记者获悉，龙光、合景与债权人谈展期时，凯玥均被重点提及。
一笔百亿贷款，将多个利益相关方带上谈判桌。
据彭博社报道，龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前，债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，长实为潜在买家之一。
“如果长实集团把项目拿走了，可能导致龙光境外债务重组谈判失败。”接近交易的知情人士向时代周报记者表示，凯玥对于龙光的境外债务展期谈判来说，是一个非常重要的抓手。
知情人士称，一旦长实李氏家族接盘，龙光及合景将收不到还债后项目的剩余价值，这对两家公司会造成极大损害，可能牵动龙光、合景的债务重组，对两家开发商境内项目交付肯定造成极大影响。“长实选择这个时间进来搅局拿走项目，不得不让人联想到‘趁火打劫’。”
对于上述指责，6月21日时代周报记者致函长实，寻求回应。截至发稿，长实方面尚未回应。
猎手候场，一场事关两大出险房企的生死之战，大幕已启。
首次交手
风雨欲来之际，合景曾将凯玥当做抵御逆境的安全伞。
今年3月，凯玥正式面市的两个月后，合景举办全球豪宅发布会，推介包括凯玥在内的“压箱底”项目。时代周报记者从现场获悉，合景董事会主席孔健岷亲自为活动站台，他的好友富力集团董事长李思廉也出席捧场。
彼时，合景身陷负面泥潭，即将违约的传言甚嚣尘上。孔健岷公开亮相，是为了表态公司无虞。熟料，两个月后的5月14日，孔健岷签发一则公告，由于未能如期兑付一笔约合8.27亿元的优先票据，合景构成违约。
龙光则在2022年8月宣告违约。
风暴已至，凯玥成为合景与龙光的重要筹码。因凯玥货值丰盈，倾注了两家房企大量心血。
凯玥模拟效果图，图源：项目官网
凯玥前身是港岛南区鸭脷洲利南道宅地，可建总楼面逾76万平方呎，于2017年2月通过竞标的形式出让。
在这场土拍中，龙光与合景联合体与长实首次交战。彼时，长实地产、恒基地产与帝国集团联合体、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科等买家入标。最终，龙光与合景联合体最终力压13名对手，成功拿地。市场测算认为，这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。
为了这场胜利，龙光与合景付出了高昂的代价。
利南道宅地成交价为168.55亿港元，楼面地价约22118港元/平方呎（约24万港元/平方米），总地价较市场最高估值（约110亿港元）溢价53%。
利南道宅地被命名为“The Corniche凯玥”。Corniche意为“沿着山崖的滨海道路”，由此延伸出滨水生活概念，曾被多个豪宅项目用作案名。不难看出，龙光与合景对凯玥的倚重之心。
2018年1月26日，凯玥动工。龙光、合景以及项目合作方代表一行12人出席开工典礼，他们头戴金色安全帽，手持金色铁锹，为凯玥的建设揭开序幕。项目总监李伟明表示，公司将尽心、尽力完成该代表性的项目，该项目也势必成为港岛南的新地标。
凯玥动工典礼，图源：龙光官微
2023年1月，房地产市场从狂飙归于平淡，凯玥终于入市销售。此时距离地块出让，已经过去6年。
据时代周报记者了解，凯玥定位为半山海景豪宅，包含6座住宅大楼，可售单位仅295套。值得一提的是，根据港媒报道，利南道宅地出让时，政府曾预计可提供约1420个单位。
可售单位骤减，凯玥面积膨胀，推向市场的全部是“千尺大宅”，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），主要户型为三房、四房，另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。
从目前的销售进度看，凯玥去化效果平平。
香港豪宅可以采用招标方式销售，即开发商推出一套住宅招标，由开发商对比选择出价合适的买家，房源方能成交。特殊的交易模式，无疑拉长了成交周期。
时代周报记者获得的成交纪录册显示，截至5月3日，凯玥售出3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元之间，累计回收资金约5.32亿港元。
多方博弈
沿着山崖的滨海生活尚未兑现，龙光与合景先后面临流动性危机。未能守住风险防线后，龙光与合景力图抵挡长实攻势，保住“白月光”凯玥。
目前，凯玥肩负重任，成为各方争夺的主要对象。彭博社称，银行将享受优先受偿权，但其他债权人也可能尝试从该项目获得偿付。
多名接近交易的人士透露，仅汇丰等少数银行有意出售项目，银团中多数银行暂无出售计划。
在这场博弈中，偿付等级更优的银团抢跑以获得主动权。
为凯玥提供了102亿港元贷款的汇丰银行等债权银团，有意出售有关贷款的多数权益，以期收回大部分贷款。6月7日，市场再度传出消息，称债权银团已经与长实接触。据接近该笔银团的人士称，长江实业主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益。
为了保住凯玥，最近两个月龙光频繁召开电话会，与债权人沟通。5月中旬，龙光与合景就贷款问题与债权银团召开电话会议。6月8日，龙光举行离岸私募债持有人电话会。
据香港资本市场消息，在会议上，龙光与合景正试图阻止债权银团出售贷款。
接近龙光与合景的相关知情人士均对时代周报记者表示，目前凯玥项目的还款均如期兑付，项目仍在正常运作，“各方面都正常，没什么问题。”
“出现流动性危机的大多数房企并未进入破产清算的生死时刻，这些企业还心存自救的强烈愿望，这就导致项目并购市场必然会出现‘二手车效应 ’。”IPG中国首席经济学家柏文喜撰文指出，有资金压力的房企更倾向于保留优质项目以图借之绝地翻盘，这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜售心理，或许还会捂得更紧。
多方抗衡下，竞争格局已进入另一种形式的“不可能三角”。债权银团手握抵押物，希望尽快变现以获得更多确定性；合景与龙光难舍筹码，不甘心将凯玥拱手相让；长实四方窥伺，试图夺回错失的心头好。
博弈仍在继续，凯玥的归属，变数犹存。
这不是李嘉诚家族第一次尝试抄底出险房企。
2022年7月，中国恒大以竞标的形式将香港湾仔告士打道38号中国恒大中心摆上货架，长实集团确认入标参与竞买。彼时，中国恒大中心的市场估值约90亿港元，低于2015年的买入价125亿港元，较估值高点156亿港元折价约42%。中国恒大中心最终被债权人接管，长实铩羽而归。
过去，李嘉诚家族所到之处可谓所向披靡，收购猎物如探囊取物，去年5月只是参与广州土拍便引得满城风雨。今时今日，希冀抄底的“李超人”，却接连碰到“硬骨头”，罕见地遭遇两大房企反抗。
“超人”老了，市场变了，长实此番抄底能否顺利尚不可知。合景与龙光需要与时间赛跑，方可在银团急于变现时，抵御长实与下一个长实。