花10万买8套房？冯仑：除了低房价，还得关注这几件事
封面图 |《去有风的地方》剧照
问：
1000块钱，竟然能买一套房。前一段时间，「花10万在鹤壁买了8套房」的话题火热。北京一男子在河南鹤壁市花了10万元买了8套房，其中最便宜的一套，房价仅有1000元。这让网友们再次惊叹带「鹤」字城市的房价之低廉。不过，趁着这波热度，之前火爆的鹤岗市正在进行产业数字化转型和「智慧城市」建设。
冯叔，您觉得房价走低能否成为资源枯竭型城市逆袭的法宝？
冯叔：
过去几年，黑龙江鹤岗因低房价登上热搜，一万多块就能买一套房。近期出现另一个姓「鹤」的，河南鹤壁10万块可以买8套房。这两个姓「鹤」的城市，都出现了以地板价卖房。这是怎么回事？我想无非是3个原因：
第一，同为资源枯竭型城市，当地就业和收入水平实在很低，大家没有钱买，所以这些房子急于脱手，不断地降价。
第二，这类地方处于人口流出状态，也没有更多的高收入人群流入，所以整个经济呈萎缩的状态。大家预期不好，很多人要挪走，想把房子卖掉，所以供给也会过于增加。
第三，这在全国也有一定普遍性。三四线城市经济发展不好，就业形势不好，人口也在减少，这些地方的房地产市场普遍都在下行。现在只有两个「鹤」，未来恐怕可能还会有三四五个「鹤」，会有很多类似的现象。
那么，房价低会不会给城市发展带来反转？我认为不会。有一种观点认为，既然房价都掉到地板了，那也许可以吸引人口流入，反而使城市经济有反转。我觉得这种可能性不大，况且至今也没有出现。
这几年，鹤岗这样的城市受到高度关注，人口没有增加、经济也没有反转，所以这只反映了经济发展的负面信号，并不可能因为极低的房价把经济反转过来。人口流入不完全是由房价决定的，人们要生活、要就业、要发展、要持续繁衍后代，如果地方经济落后、就业机会少，人就不太可能来。
问：
深圳城中村最近发生了一件大事，白芒村启动了城中村规模化统租改造，市属租赁投资公司把城中村的房源打包运营。有分析认为，这样做能够一举四得：一是完成保障房任务，二是增加财政收入，三是稳定租房市场，四是今后还能打包REITs上市。但是，另一方面，房屋租金成本的上涨却可能由打工人承担。
这件事引发了争议，冯叔对深圳城中村统租房有哪些看法？
冯叔：
最近，深圳推出了一项统租房的措施。政策的动机和出发点是很好的，而对于其未来的「想象空间」和安排，也有人给予了很多的肯定。
比如说，政府对于调节租赁市场，获得某种主动性；解决低收入人群的住房问题；甚至未来往好的方面去想，还能做REITs，金融化，等等。同时，政府手里有了巨大的房源，年轻人初入租房市场，对于住的选择也更有保障。
我觉得，政府的政策出发点和动机往往是有两个假定：
第一，为多数人着想。这没有问题，政府就应该为多数人去考虑，然后来安排政策。
第二，总是很乐观，认为这个政策下去就会有乐观的结果，但忘了它是在和市场博弈。
比如说，过去楼市「限高」，因为房价总在上涨，所以要「限高」。但是现在楼市降温，房价必然受到影响，怎么办？也就是说，政府「限高」时是假定房价一定涨，但事实上不一定涨。房价上涨时没挣到钱，现在房价要下跌又要赔钱，如果政府又「限跌」，就很难办。
所以「统租房」这个事儿，我认为有积极的一面，但也有两个需要特别注意的风险：
一，将分散的房源转为品质可信赖的长租房，进行专业化托管，这有点像贝壳，过程中需要进行成本可控的适度改造、统一管理，等等，这势必要增加成本。
可是，原本分散在老百姓手里时，这些房源是没有这些成本的，于是有降价降租的空间，也有涨价涨租的空间。
现在如果政府都拿过来了，成本和服务品质一定比在老百姓手上高，房租就只有涨的空间，没有降的空间了。这个成本，政府有可能要背比较长的时间。
二，如果都租出去了，当然很好，而且未来可以通过REITs等资产证券化手段回笼资金，但是，跟房价「限高」一样，如果未来「统租房」只租出去1/3，那剩下2/3的房源，谁来负担建造和托管成本呢？「统租房」的收益分享和亏损承担机制，政府设计了没有？如果在整个「统租房」系统里，没有设计租金降价和亏损机制，就可能像房价限高政策一样，会遇到一些尴尬。
所以我觉得，在实施统租房政策时，有两点要给予注意：
第一，所谓统租不是把民间100%的房源都收过来，而是要逐渐建立增量。
第二，要考虑在租赁市场不饱和或者租金往下调时，怎么建立一套亏损应对机制和财务补贴机制，否则这样一个好的政策会和限高一样，有时候会遇到市场的挑战，最终陷入某种尴尬。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪