“共享办公鼻祖”WeWork申请破产，中国区业务开花？
当地时间周一，“共享办公鼻祖”WeWork在美国新泽西州联邦法院申请破产保护，破产申请仅限于WeWork在美国和加拿大的办公地。
据破产申请，WeWork负债在100亿美元到500亿美元不等，其官网显示，已与约92%的担保票据持有人达成协议，以减少现有融资债务并加速重组，同时将进一步优化商办租赁组合。
与之相对，2016年进入中国市场的WeWork中国似乎走出独立行情，另一家头部企业IWG也在今年将旗下最高端的产品Signature引入中国。
在业内看来，这与不同地区的企业办公偏好及经济环境有关，同时，提升运营能力、打造合适的本土化产品也是共享办公企业在这一轮退潮中良性发展的前提。
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共享办公热度中外不一
市场观点普遍认为，快速扩规模带来的债务压力、持续经营亏损及疫情以来线下联合办公市场受到重创造成了WeWork此番困局。
今年上半年，WeWork营收同比增长约7.2%至16.93亿美元，仍旧处于亏损状态，运营亏损为5.55亿美元；同期经营活动带来的现金流量净额为负5.3亿美元。
持续亏损叠加资本不再青睐共享办公，WeWork的可持续经营也面临挑战。
截至6月底，该公司长期债务净额约为29.1亿美元，还有约132.8亿美元长期租金需支付。据了解，WeWork承租的楼盘中，租约平均年限为15年。
除个别公司自身经营问题，还有观点认为，共享办公并不那么适合欧美地区尤其是美国。
在11月2日的观点商业年会上，WeWork大中华区副总裁全斌提到，欧美地区尤其是美国目前居家办公的比例仍然不低，原因之一是他们的居住体验更好、房间更大、通勤时间更长，“欧美国家尤其是美国纽约二季度(共享办公空间)的入驻率仍旧较低。”
反观亚洲地区，全斌指出，居家办公不适合亚洲尤其是中国员工，“中国企业在疫情恢复之后希望员工快速回到工作场所，员工也希望来到公司，更有安全感。我们整体的办公室需求量在疫情之后迅速回升。”
IWG集团中国区总裁胡懋也分享称， “疫情以来，很多公司选择了居家办公，但另一方面，在家办公也受到很多干扰，同时员工之间的交流、teamwork减少，也不利于员工归属感。需要有更安静高效的第三办公空间。”
此外，当前不确定的经济环境下，共享办公模式所具备的灵活性也为企业青睐。
全斌分享道，WeWork中国与多位CEO、创始人、HR负责人和CFO访谈之后了解到，经济不确定性是唯一确定的，目前企业最大的挑战是很难做2024年的预算规划，包括招聘规模、支出等，“因为经济情况在变化，企业规模必须随时调整，不确定性要求企业必须更加灵活、有韧性。”
需注意的是，企业办公需求有所增加，但与此同时，商业写字楼正面临挑战。
据CBRE发布的三季度报告，当期全国写字楼需求仍显疲弱，全国写字楼净吸纳量录得73万平方米，环比微跌4%；季末全国写字楼空置率环比上升0.7个百分点至24.4%，创历史新高；平均租金指数环比进一步下跌1.1% 。
“大家可以看到这样的矛盾，一方面需求非常巨大，但需求不是在传统租赁办公，而是在新的发展趋势方面。同时在供给端，整体出租率不断下降，很多业主都敏锐地感到要改变以前传统毛坯房租赁的方式，向共享办公转变。”胡懋说道。
他援引机构数据称，30%的商业地产预计将于2030年成为灵活办公空间，灵活办公室市场拥有250亿美元的年度产值，灵活办公模式所占的比例将从现在的百分之七八增长到30%，远程办公将成为新常态。
企业看好中国市场
WeWork北美业务申请破产保护，对WeWork中国区业务似乎并无影响。
11月7日上午，WeWork中国发布公开信称，WeWork在美国与加拿大做出的重大战略重组决定，与WeWork中国没有任何关联。
其还表示，WeWork中国早在2020年末与WeWork分离拥有独立经营和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司，更不会参与此次美国和加拿大正在发生的战略重组过程。因此，WeWork全球其他区域的任何经营情况对WeWork中国都不将产生任何影响。
在11月2日的观点商业年会上，全斌开场也强调WeWork中国的“本土化”，意在与WeWork经营状况不佳撇清关系，“2020年开始，WeWork在中国变成了WeWork中国，我们现在是一家完全独立运营的公司，全面实现了本土化，决策和管理、产品及服务、运营和效率本土化，以全球化视野深耕中国市场。”
全斌特别提到了对WeWork中国具有特殊意义的2020年。在那一年，WeWork中国业务获得挚信资本2亿美元追加投资，后者持股比例超50%。同时，来自挚信资本的管理层空降WeWork中国代理CEO，这意味着在管理上其也做出了切割。
更重要的是，全斌此前接受媒体采访时透露，“WeWork北京2021年1月就开始盈利了，也是这个赛道最早盈利的。”这意味着WeWork中国区业务能实现良性运转。
今年7月，WeWork中国在上海央视国际传媒港落地了最新的产品线“励帷”，全斌透露，该项目三个月便实现满租；好世界商业广场社区的二期项目本月中下旬也将开业，自2020年开业以来，该项一期项目一直处于满租状态。
此外，全斌还分享道，疫情防控措施优化以来，WeWork中国的业务需求有所反弹，很多企业尤其是消费类企业在今年加强了对新品牌的推广和对销售人员的培训，活动空间、会议室需求大幅增长，场地收入不仅超过疫情三年的数字，也超过了过去5年的总和。
WeWork的同行、IWG集团中国区总裁胡懋也在11月2日的观点商业年会演讲中透露，公司旗下最高端产品线Signature本月将在上海开业，项目位于上海地标建筑之一的金茂大厦六层。
两家共享办公头部企业今年都在中国市场落地了新产品，说明其对当地市场的看好。
值得注意的是，中国地区共享办公领域早已历经一波洗牌，今年8月还有企业因拖欠租金导致租客被清退。
“大量资本催生了各种国内外品牌新兴联合办公运营商，但在狂飙突进的野蛮生长后大洗牌，众多红极一时的品牌经营难以为继，收缩面积甚至倒闭退出。”胡懋针对行业说道。
运营能力为王
在胡懋看来，有的运营商、开发商运营得不是非常成功并非需求不足，关键是如何将这些需求变为最大的流量来进入灵活办公空间，“留存客户”是关键因素。
详细而言，从需求到流量，运营的灵活办公网络必须有规模效应和网络效应，让更多公司、商业团体接触到品牌、熟悉运营能力，打造满足不同客户需求的产品，让客户有更多地点和产品选择，因此在全球多点布局非常重要。
将流量转换成“留量”则需要能够支撑庞大的办公空间网络的非常可靠的运营系统、非常高标准统一的服务品质把控，这就要求有专业的团队和持续健康的业务状况。
全斌则从盈利模式、产品创新层面分享了WeWork中国的经验。
他举了前述WeWork北京好世界商业广场社区的例子，在项目一期时，WeWork中国与业主直租后自己装修，再进行对外出租，此时其身份更像是“二房东”；项目二期时，业主看到了过去三年WeWork运营带来的价值，便投资与WeWork共同运营，采用分利润的模式，此时双方更像是合作伙伴的关系。
“很多业主过去都只是把WeWork当成一个租户，认为我们能够支付高租金、签长合约，今天很多业主已经把我们当合作伙伴，看到了我们带来的价值。很多入驻的企业也会扩租、成长，同样可以反哺业主，形成良性互动，达到三赢的效果。”全斌如是说。
上述合作关系的转变本质上是共享办公企业“做轻”，在资本潮水已经转向之后，如何更低成本地提供好的服务，是企业持续经营的出路。
产品创新方面，以前述“励帷”产品线为例，这意味着WeWork中国不仅仅是将过去WeWork原有的产品线落地，还在研发迭代适合中国市场的产品。
WeWork中国还在疫情期间推出“随心座”，会员能够使用开办的黑卡在12个城市近100个办公空间办公，这类产品也从刚开始的月卡迭代至周卡、日卡，目前日活跃用户数超1万人，“一个产品的迭代不仅带来的是用户驱动背后的数据，更重要的是使我们整体运营坪效大幅提升。在存量时代，仔细研究降本增效，在有限的空间做出更有意思、更有价值的事情。”
此外，对办公空间价值的挖掘也不局限于工作日、工作时段，WeWork中国在上海威海路的一个项目，夜晚时间组织各类活动及party，周末则是北京大学和康奈尔大学MBA公开课的现场，利用办公之外的场景提高坪效。