11月首周|供应断档 上海新房去化遇压力
一周热点：
央行同外汇局召开会议，提出：①因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求；②支持保障性住房建设等“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度。
央行公布2023年三季度金融机构贷款投向统计报告。房地产贷款增速下滑态势有所企稳。2023年三季度末，人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点；前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。
2023年上海第四批“土拍”首轮拟出让住宅地块基本情况和规划指标要求公布，首轮共安排了出让8幅住宅地块，分别涉及普陀区、虹口区、杨浦区、浦东新区临港新片区、奉贤区，出让面积约合431.3亩，总起始价约139.7亿元，将于12月5日现场交易。
万科2023年1-10月累计合同销售面积2018.4万㎡，同比减少5.5%，合同销售金额3124.4亿元，同比减少9.9%。10月单月合同销售面积200.0万㎡，同比增加0.5%，合同销售金额318.3亿元，同比下降0.9%。
一周综述：
月初惯例低开，11月低位起步，据上海中原地产数据显示：上周（10.30－11.5）新建商品住宅成交面积8.69万平方米，环比减少61.24%。
从市场表现来看，各区成交出现不同程度缩水，尤其是前期放量特别明显的地方，在过集中签约期后出现快速滑落。比如嘉定，上周成交滑落到1.53万平方米，环比减少79.04%，好在绝对量守在1万平方米以上，没有跌破正常区间。这也是基于前期有网红盘入市，拉动签约量，否则也会像松江、青浦一样，继续在4、5千平方米运行。大浦东也是前期入市项目比较多的区，上周成交3.09万平方米，环比减少12.22%，波动没有嘉定那么明显。这也是上周唯一成交面积在1万平方米以上的区。可见整体市场交易热度并不高。
交易结构上回归正常，从成交前十榜单来看，前期非常活跃的高价房产品温度继续平稳下降。榜单上3-6万元/平方米的首次改善产品有5个，占据半壁江山。10万+的高价房数量继续减少，只有2个，签约数量也开始减少。值得关注的是，成交前十榜单中没有一个项目签约超过百套，说明当期的市场活跃度不高。
基于10万+项目交易活跃度略有减少，“3字头”的首次改善产品有所增加，成交均价下滑，为61347元/平方米，环比下跌15.27%。
在连续快速释放后，上周供应出现挂0现象。此前连续2周的供应超过60万平方米，有透支后续供应的现象，月初供应断档并不意外。供应因为集中上市会导致入市节奏上不那么顺滑。短期来看，第十批集中供应房源中有20个项目已经完成认筹或正在认筹中，入市的节奏还是比较快的。所以短暂停歇后，供应会继续释放。
新房市场虽然表现略好于二手市场，但同样面临降温以及市场信心不足的问题。仅靠一些网红盘项目只能脉冲式带动成交上行，一旦过签约期后成交又再度回到原先轨道。上周没有签约项目过百套就是印证之一，此外，有越来越多的新盘重启渠道销售以及优惠等手段，希望能提升去化。新房的去化压力也会在临近年底的时候逐步显现出来。预计后续随着供应节奏恢复，成交会有反弹，但高度和持续性谨慎乐观。
文/上海中原地产
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文章来源:乐居买房