没想到吧！今年广州豪宅市场，比2021年还火
据广州市房地产中介协会统计，10月，广州二手房卖了9361套，环比增长9.56%，同比增长41.28%。
你觉得，网签量上涨的主推手是谁？
我浅剖两个「涨最凶」的区域数据提示下：
第一，限购区南沙，网签392套，网签面积4.87万平，环比增加33.29%。
第二，非限购区黄埔，网签435套，网签面积4.19万平，环比增加11.03%。
从「920新政」后，南沙黄埔二手市场都出现非常吊诡的反应，部分标杆盘集中挂牌，挂牌价、成交价频繁跌破认知底线。
「2.7万/平的万科东荟城」一度成为片区中介和业主议价最好的论据，而论点是「尊敬的业主，以价才能换量」。
为啥会出现这种情况？好像跟限不限购无关？
是啊，与是否限购无关，与当地次新房、新房扎堆有关！
或许有人要发问，那完了，老破小不能买，次新房不能买，广州二手房要绑一块彻底沦为“不动产”命运共同体了吗？
并不！最近，我发现，广州总价1000万以上的二手豪宅市场，反而走出独立行情。
今年广州二手豪宅成交，比2021年还火
广州总价1000万+的二手豪宅，今年卖了多少套？
我手动统计了一下（可能有缺漏，仅作参考），截至9月，全市千万豪宅经贝壳成交的，总共679套，约占平台二手房总成交套数（约18344套）3.7%。
3.7%，代表什么战绩？
按贝壳成交口径，2021年全年豪宅平均成交占比为1.8%，当年4季度豪宅市场最火，占比2%；1季度相对冷清，占比1.7%。
2022年高端市场持续发力，全年豪宅平均成交占比3.2%，2季度最火，占比3.8%；3季度最冷，也有占比2.6%。
2023年，虽然只过了三个季度，可平均3.7%的成绩单已经非常能拿得出手，同比2021年增加1.9%。
再细掰，1季度和3季度，总价1000万起的豪宅成交量，均在单季度全量二手房成交中占比高达4%！
假设今年全市二手房成交10万套，1000万以上豪宅就要将近4000套。
图源贝壳市场报
总成交金额起码400亿，网传年入18亿的李佳琦，都得老实直播22年才能挣得到这笔钱！！
而且，老实说，在广州，贝壳市占率有限，做刚需可以，但是做老牌豪宅买卖，可能还比不上在本土扎根多年的中原、合富等。
一句话，广州二手豪宅成交，显露出来的只是冰山一角，背后，或许是你想象不到的活跃。
番禺二手豪宅成交热度，仅次于天河
广州11区，总价1000万起的二手豪宅，哪个区域最火？
答案毫无悬念，必然是天河，今年二手成交占比2.3%，比2021年增加1.4%。
然而，让我惊奇的是，番禺，一个「是否为主城」都受争议的区域。
二手豪宅成交热度，竟然紧随天河之后，今年成交占比0.6%，比前两年增加0.4%，涨幅也是11区中第二猛的。
前面说了，成交量涨幅猛，可能是板块楼盘火，也可能是以价换量带来的短期风光。
我特地盘了近6年，番禺二手豪宅的成交价，发现无论是成交均价、还是套均总价，虽然涨幅没有很夸张，但一路都是上扬态势。
成交最火、最贵的是哪些楼盘？我也扒了个遍。
其中，既有3-20万+/平的别墅，也有8/9字头的大平层。
图源贝壳
总价最贵的TOP1，出自锦绣香江牡丹园的独栋别墅，7850万成交，折合单价20万/平。
图源贝壳
就因为这笔6月的单子落地，近三个月以来，整个牡丹园（位于财富山脚，均为自带约400-1000平私家花园的独栋别墅），业主情绪高涨，纷纷报价20万/平。
带动周边郁金香园、芙蓉园等独栋别墅组团，统统涨价。
👉厉害了！番禺这个小区，业主叫齐挂牌20万/平？
就连近高层洋房、私密性大打折扣的丹桂园，都挂出了9.4万/平的高价，比今年4月成交的8.5万/平高出11%。
该房源还大咧咧标注“好赞好房”，暗示性价比高。
图源贝壳
番禺一手豪宅，也在被市场认可
如果说，番禺二手豪宅火，大多是因为“限墅令”之后独栋别墅的稀缺性。
那么，番禺一手豪宅市场，假如真的火了，是不是能证明，番禺，确实逐渐在被高端买家认可？
据克而瑞数据显示，2018年以来，番禺1000万+一手豪宅，成交占比逐年不断爬升，截至10月中旬，已经高达5%。
我想，为什么高端买家会看上番禺？
我认为，原因有二。
第一，「920新政」后，番禺不再限购，加上8月底全国性的认房不认贷执行，购买豪宅门槛降低，吸引众多外来客投资。
第二，番禺核心板块被官方一路提咖。
包括大学城、广州南站、广州足球公园等，今年都有属于它们的金手指点拨。
当然，事情最大条的还是长隆万博的扩容，荣升对标珠金琶的超级CBD。
和其他纯粹城市CBD不同，万博长隆的产业+生态的天然配合，使这里的新房项目产品，具备差异化价值。
比如华润置地·万博长隆悦府、越秀·万博·瑞麓府等，进一步城市繁华，退一步山林野趣，好比汇景新城、珠江别墅，人类终极的理想生活状态，不就这样吗！
最后，问题来了。中高端买家都在买的番禺，你会选择入场吗？评论区聊聊吧。
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还有其他疑问，可以预约周日晚上9点半的直播，聊聊广州最近的楼市行情，以及临广板块要不要买，怎么买的问题。
