10月房地产市场数据出炉：供应缩量，新政发酵下成交微增但后劲不足
11月1日，克而瑞陆续公布了最新10月房地产市场部分数据及销售榜单。从整体数据来看，市场供应市场供应显著缩量，重点30城供应环比下降45%；成交在各地新政持续发酵下，网签集中备案稳中有升，但各地新政成效不一。整体来看，利好新政仅能短期带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性不佳；需求端购买力依旧不足、行业预期和信心低迷持续，市场修复仍有待核心城市的热度传导，整体楼市还将面临较长的调整期，房企销售去化及回款压力仍然较大。
从销售榜单来看，10月百强房企业绩微涨但同比降幅仍保持在高位，年内累计业绩降幅持续走扩。近半数百强房企10月业绩同环比双降，单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。百强房企格局持续分化，TOP50变动加剧，整体依旧表现为央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。
重点30城供应缩量显著，新政发酵下成交稳中有升
市场层面，据克而瑞统计，2023年10月重点30城供应环比下降45%，前10月累计同比下降8%。成交在各地新政发酵下稳中有升，环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。供应显著缩量，成交在各地新政持续发酵下，网签集中备案稳中有升。
整体来看，基于政策落地力度及时间不同，效果也凸显不一，各城市还将延续分化行情，大部分城市有待核心城市的热度传导。一线城市楼市平稳运行，由于策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏；在政策组合拳下，二线部分核心城市成交稍显起色，典型项目来访、认购有了不同程度的回升，但整体新房市场依旧以维稳为主，二三线城市整体成交环比持增，但利好效应逐周衰减，后劲略显不足，脉冲式调整仍是主旋律。三四线城市对新政的感应程度较弱，面临着需求不足、购买力不足、供应过剩的基本面问题，整体新房成交延续筑底行情。11月房企备货年终，供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，出现“退热”现象，热点城市和热销项目个数或将持续减少。
近半数百强房企业绩同环比双降，规模房企整体仍陷负增长困局
房企层面，据克而瑞最新统计， TOP100房企2023年10月单月操盘金额为4066.9亿元，环比微增0.6%，同比降低27.5%，同比降幅有所缩窄，但仍保持在较高位。百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
TOP100房企1-10月实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，同比降幅再次走扩。目前，楼市复苏动能不足、企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。
据最新发布的10月全口径销额榜单，保利、万科、华润分别位列榜单前三名且突破250亿，中海地产、招商蛇口突破200亿，分别位列第四、第五位。近六成百强房企单月业绩环比降低，20家百强房企的单月业绩环比降幅大于3成，40家的环比降幅在3成以下。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如绿城中国、碧桂园、中国中铁、路劲集团、联发集团等10月均实现了单月业绩环比增长。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
房企分化加剧持续，中小民企韧性依旧不足
据克而瑞最新统计，从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-10月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低4.2%至1391亿元，TOP20门槛降低16.5%至525.5亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低19.7%和17.5%至327.5亿元和205.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低11.2%至87.4亿元。2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力仍显不足。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
据克而瑞最新公布1-10月房企累计操盘销售金额榜单，保利、万科、中海分别位列前三位，且累计操盘金额均突破2500亿。国央企仍为榜单前列的主力，从TOP20房企也可以看出，1-10月累计操盘金额同比上涨的基本全为国央企或优质民企，增幅在2%-37%之间，保持较高的韧性。挤进TOP10的除了碧桂园、龙湖和金地，仍被国央企或者有国央企背景的企业占据。以碧桂园为首的大型房企，虽位居榜单前列，但同比仍有所降低，碧桂园降幅接近5成，其余中小型民企的竞争力更是愈加凸显不足。
数据来源：克而瑞，钛媒体整理
数据口径:以企业操盘为口径，包含代建
据中指研究院统计，截至10月31日，已有85家沪深上市房地产公司发布三季度财报。其中，现金及现金等价物余额均值同比下降6.8%，短期有息债务同比下降13.1%，现金短债比踩线企业较上年同期持平；总有息债务同比下降2.1%。从现金流结构来看，经营性净现金流同比显著增加，筹资性现金流持续净流出，现金流量净额仍为负。房企短期流动性压力略有缓解，长期债务负担仍较重。
10月，监管部门更多以推进落实前期政策为主，各地优化政策进一步落地推进，但多数城市限制性政策已基本放开，政策频次较9月减少。伴随北京公积金“认房不认贷”落地，多个城市取消地价上限。一线城市政策有望进一步优化，市场有望逐渐企稳恢复，而多数二线及三四线城市市场调整压力仍较大，短期市场或延续低迷表现。各大房企为年终冲刺提前备货，11月市场供应或将低位回升，成交在新政利好下短暂的需求释放后，后劲略显不足，热度退散后，在购买力和市场信心不足下，热点城市和热销项目个数或将持续减少。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）
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