新房改“市场+保障”双轨制将逐渐形成 对楼市影响几何？
近日，据媒体报道，《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)(以下简称“14号文”)已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
专家认为，“14号文”的出台，或预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。
从供给侧彻底调整供应结构
让住房回归居住和民生属性
据悉，“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。
具体来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
近期房地产市场下滑比较明显，超出了市场预期。在政策大力纾困和刺激下，利率降到历史最低，限购政策基本上退出，但效果依然不足。
“最大的问题是‘供需错配’”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时坦言，“我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新。”
此次，“14号文”提出，规划建设保障房应按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
“要从供给侧而不是需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。”李宇嘉认为此次房改目的是彻底让住房回归居住和民生属性，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，也是构建内循环和实现共同富裕的必经之路。
对于第二条提到的“让商品住房回归商品属性”，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为这主要是针对改善性住房需求。
“不排除是接下来限价等政策松绑的信号，比如取消限价限售、土地价格上限等举措，而且取消限价等情绪已经开始蔓延了。”关荣雪表示，“此前市场消息称自然资源部建议各地取消土地限价，并且济南、合肥、成都等城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得，后续不排除房价会出现一波上涨行情。”
另外，这也将会带来一定的积极影响，既在一定程度上保证了地方房产税收收入，也有利于提振房地产市场活跃度，给予房企一定的信心。
成本价供应、封闭流转
是配售型保障性住房最大特征
值得一提的是，此轮房改对保障对象及配售方案给出了明确的规定。
保障对象重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。
各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。
从工薪收入群体来看，主要是包括住房有困难且收入不高的群体。在实际层面上或有两类分类，即本地户籍和外来人口。易居研究院研究总监严跃进预计各地针对此类群体会有针对性的政策。
从引进人才群体来说，或包括机关事业单位的人才和企业引进人才等。“需要注意的是‘引进人才’和‘年轻人’、‘大学生’的概念还是有所差异的，更强调产业方面的因素。”严跃进表示。
配售方案方面，“14号文”提出，保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。
同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。
对于此次“14号文”，关于配售型的保障性住房的最大特征，李宇嘉认为是“成本价供应、封闭流转”。
“该类型住房，土地是划拨或盘活存量土地，资金来自低息贷款或债券，建设主体的国企城投。”李宇嘉直言这样的组合能最大限度降低建设成本，实现成本价供应，让最广泛的困难群体纳入保障。
李宇嘉还谈到，封闭流转一方面能杜绝寻租或套利，使得房源分配给最需要的人群；另一方面，也能避免后期套现导致二手房挂牌量大幅度增加，冲击商品房市场。
此外，“14号文”还明确要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。
“新房改”将至
对楼市影响会有多大？
在中指研究院研究副总监徐跃进看来，短期内，规划建设保障房将有效拉动新开工与开发投资，但恐对刚需商品房市场形成分流影响，保障房供给应以“筹集为主、新建为辅”。
他具体分析，当下我国房地产总体供过于求，多数城市存在较大库存压力，刚需入市缓慢，如果大量新建保障房将对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流，一方面或将导致城市中大量刚需未售项目去化难度加大，另一方面，现有客户手中的中小户型出售困难也会造成住房置换链条受阻，这些都会对商品住房市场销售造成冲击。
“14号文”提出，“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”
“通过收购市场存量房屋来改建保障房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也可以有效地去化市场库存，减轻房企资金压力，促进商品房市场加快恢复。” 徐跃进称。
从长期影响来看，徐跃进认为，商品住房将回归商品属性，专注满足改善性住房需求，房企的产品逻辑将会调整。
李宇嘉认为我们可以学习新加坡的住房制度内核，落实“居者有其屋”的理念，保障每一个国民能健康、体面获得居住，并能享受到围绕居住的均等化公共服务。将新的住房保障制度落实到位，真正解决中间断层的问题。
“保障房的大规模建设与供应，对房地产行业、市场、企业都将产生重大影响。” 徐跃进表示。“本次《关于规划建设保障性住房的指导意见》的出台，或预示着‘新房改’即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。”