金地深陷计提泥潭:前三季度销售均价降4900元/平,计提近16亿,净利不足6000万
图片来源：网络
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
凌克辞职风波半个月后，外界迎来窥探金地集团近期经营业绩、财务安全的机会。10月30日晚间，金地集团发布2023年第三季度报告。
报告显示，前三季度，受计提资产减值准备15.99亿元影响，金地归母净利润同比减少98.27%至5801.61万元，其中第三季度亏损14.74亿元，同比下降207.16%。
此外，就数据来看，金地的流动性出现恶化。截至9月30日，其在手现金较年初缩减206.6亿元，降为338.5亿元，无法覆盖同期420亿元的短期债务。
10月31日， 金地集团再次上演“股债双杀”。截至收盘，金地股价下跌5.13%，报5.18元/股；公司债券“21金地03”、“21金地01”、“16金地02”均跌超10%。
销售均价下滑4900元/平，深陷计提泥潭
报告显示，今年第三季度金地营收、利润双降，录得营收154.40亿元，同比减少38.15%；归母净利润亏损14.74亿元，同比下降207.16%。
对于第三季度营业收入同比减少38.15%的原因，金地解释称，主要系三季度房地产项目结算规模下降。
金地前三季度的整体业绩亦有所下滑。今年1月-9月，公司累计实现营收522.95亿元，同比减少1.47%；归母净利润5801.61万元，同比下降98.27%。
金地在财报中称，前三季度净利润大幅下滑主要因为房地产项目结算利润下降以及对项目计提减值。
同日，金地发布的《2023年前三季度计提资产减值准备的公告》显示，前三季度公司计提资产减值准备15.99亿元。 其中，计提信用损失准备合计7.34亿元，计提存货跌价准备合计8.65亿元。总体来看，计提资产减值准备导致金地前三季度净利润减少约14.35亿元。
搜狐财经梳理发现，这是去年以来，金地第二次进行大规模计提减值。2022年底，金地对各类账面资产进行了资产减值测试，共计计提减值49.61亿元，其中信用损失12.71亿元，存货跌价准备35.22亿元，共减少2022年度归母净利润38.78亿元。
事实上，对于本次计提减值，金地管理层早有预告。在今年9月召开的2023年半年度业绩会上，金地财务负责人韦传军表示，“上半年市场仍处于低位运行期，受行业政策及市场波动影响，部分项目出现减值迹象，公司根据会计准则规定，会定期根据市场变化情况进行减值测试。”
从销售情况来看，今年以来，房地产市场依然疲软。1-9月，金地累计实现实现签约面积669万平方米，同比下降5.29%；签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%；累计完成新开工面积约22万平方米，累计完成竣工面积约 686.3万平方米。
图片来源；金地集团前三季度报
受销售规模下降影响，前三季度金地经营活动产生的现金流净流出7.45亿元，较去年同期下降106.23%。
事实上，面对市场环境的变化，近几年金地持续加仓高能级城市，提高投资标准，优化配置投资资源。今年以来，金地在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地，截至9月底，共新增土地储备95万平方米，总投资额达125亿元。
在金地管理层看来，“高能级城市的市场需求基础相对较好，目前也陆续有调控放松政策出台，预计销售有较好表现。”
但同时，管理层还透露，“会基于城市市场情况及项目所在板块的竞争关系，随行就市调整价格策略，关注销售、回款以及现金流安全。”
从数据来看，今年前9月，金地销售均价为1.82万/平方米，较去年同期2.31万/平方米，下降4900元/平方米。销售均价的缩水直接影响金地净利润和资产价值。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，“金地集团在近年来一直坚持深耕高能级城市并审慎投资，所以其土储主要集中在一二线城市，但这并不意味着金地能够完全避免资产减值的问题。计提资产减值准备是由于市场环境变化或公司自身经营状况改变，使得公司资产的实际价值与账面价值出现偏差，导致资产的实际价值下降，从而需要计提减值准备。“
值得注意的是，市场机构克而瑞曾表示，房企在计提过程中，或参杂着对某些项目的过度计提情况，对预期售价存在一定低估，导致存货跌价准备过高，或利用计提减值的窗口来掩盖经营策略上的失误。货跌价准备只是预计提过程，未来可以通过“转拨”体现成盈利。
业内人士称，后续市场企稳回升，房企盈利也有望回升。
在手现金338.5亿元，无法覆盖短债
今年10月16日，金地集团公告宣布，董事长凌克因身体原因辞任公司董事长等相关职务。随后受凌克辞任影响，金地遭遇股债“双杀”，反映了市场对于金地销售和债务压力的担忧。
截至9月30日，金地账面上的短期借款为11.81亿元，较年初下降17.25亿元；一年内到期非流动负债为408.2亿元，较年初增加11.1亿元，仅这两项短期债务就合计约为420亿元。
同期，金地的货币资金为338.5亿元，对比约420亿元的短期债务，仍尚有81.5亿元的资金缺口。
目前，金地仍在尽力兑付到期债券，保持公开债务市场不违约。其中，10月23日，金地提前拨付“华夏资本-金地火花长租公寓2期资产支持专项计划”项下“PR金地2”和“金地2次”的兑付款项，总额2.36亿元。除了这一笔长租公寓ABS外，金地在10月18日还还如期兑付了一笔7.89亿元的购房尾款ABS。
在偿还完这两笔债券后，金地今年11月12日，还有一笔总额20亿元的中期票据到期。此外，明年金地还有6笔境内债务、一笔4.8亿规模的美元债到期。这意味着，金地的偿债压力将主要集中在明年。
对于即将到来的债务压力，金地方面正在为各项潜在的再融资做准备。今年9月中旬，金地第二大股东福田投资透露了支持意向，称“将研究为金地在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。“
除重启债券发行外，金地管理层还透露，“将努力探索更多的融资方式，根据资产状况和公司经营情况开展融资工作。”
虽然房地产市场销售平淡，但是金地加快销售节奏，力保回款。金地方面透露，今年“金九银十”期间，有7个项目集中首开，涉及上海2个、深圳1个，杭州2个、西安2个项目。
其中，深圳金地环湾城总货值高达300亿元，其首批取证401套，当日认购286套，去化率71%，创造了销售金额约46.9亿的成绩。
图：金地集团1-9月房地产出租情况
与此同时，金地的经营性物业亦为其提供了较为稳定的现金流。今年1-9月，金地的写字楼、商业及产业累计租金收入为23.17亿元。其中，写字楼、商业平均出租率75%，产业出租率为81%。