“房票”来了！广州打响第一枪，拆迁暴发户将灭绝？ 关注
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房票安置，对村民、政府和开发商都是利大于弊，但一场盛大的宴席，总得有人来埋单，那谁是埋单人？
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本文经授权转载自“大江湖解局”
ID：ZhiChangDJH
作者：江湖大大
中国城市化狂飙猛进的20年，有一个群体，享受了房地产的绝对红利，那就是一线城市的城中村村民。
他们曾经因为是农民身份，而并不起眼；他们曾住在远离市区中心的城郊，因为大量外来人口涌入，城市中心不断迁移，从而让他们居住的乡村，成为新城的中心。
他们在属于自己的土地上，建起了一座座握手楼，为他们带来了源源不断的租金收入。
然而，人们对美好城市形象的追求，让逼仄的城中村成为城市的一道道伤疤。
当城中村改造成为不少一线城市的刚需，水涨船高的地价，则造就了一个个拆迁户一夜暴富的神话。
被突如其来的财富撞个满怀，坐拥几百上千万身家的村民，还能有几套回迁房躺赚收租，他们上岸后潇洒惬意的生活，成为了未拆迁村民艳羡的对象。
但是，广州一纸文件，让这个群体命运的齿轮，开始悄悄转动。
10月28日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》通过了审议，首次提出了“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。”
▲广州探索房票安置政策。
广州的官方文件中，第一次出现了“房票安置”，在此之前，广州的城中村改造补偿方式，主要是以回迁房补偿为主，现金补偿为辅。
广州成为了第一个提出“探索房票安置政策机制”的一线城市，寓意为广州打响“房票安置”的第一枪。
何为房票安置？
在说房票安置之前，先说说广州现有的拆迁补偿方案。
广州现有的拆迁补偿，大致有两种选择，一种是回迁房+现金补偿，另一种是纯现金补偿。
第一种是在一定的面积内，给予同等面积的回迁房补偿，超出部分的面积，给予一定的现金补偿。
第二种很好理解，按一定的单价，根据拆迁户的面积，给予现金。
下面这张图片，就是很典型的拆迁补偿方案，既有回迁+现金补偿的方案，又有弃产纯现金补偿方案。
▲拆迁补偿方案。
选择弃产补偿的村民，往往会一夜之间，获得几千万的现金，成为暴发户。
而选择回迁房+补偿的村民，除了能拿到几套地段优质的回迁房，还有一笔价值不菲的现金。
无论选择哪种方式，对于城中村的村民来说，都算得上是逆天改命。
房票安置，则是不同于以上两种方式，是一种创新型的安置方式。
村民的房子拆迁之后，可以获得一张有一定面额的房票，在一定的期限内，村民可以用这张房票，去参与改造的房企在全市的楼盘，购买自己中意的房子。
我们做个假设，某个城中村改造，有个村民的核定补偿面积是1000平方米，按每个平方2万元单价进行补偿，那么这个村民可以获得一张2000万元的房票。
在同意拆迁之后，村民们就不用再苦苦等待回迁房了，他可以拿着这2000万的房票，去买4套500万的房子。
当然，有些村民不想离开居住了多年的地方，也没问题，可以用这2000万的房票，去买此地改造后重建的商品房。如果每套房1000万的话，那就可以买2套。
采用房票安置，对村民们有什么好处呢？
最大的好处，就是村民们可以不用等待漫长的回迁房。城中村拆迁过程很漫长，往往一波三折，遇到钉子户，会出现拆拆停停的局面；拆完了，还有漫长的建设过程。
拆三年，建三年，修修补补又三年，村民们拿到回迁房，少则三五年，多则八九年。
拿广州珠江新城的冼村改造来说，冼村2010年启动改造，最早一批拿到回迁房的村民，等待了8年的时间，最晚的一批，等待了十二年。
如果改用房票的方式，村民们可以购买正在建的期房，还可以选择准现楼；拿到新楼的周期，可以大大缩短。
除此之外，村民的可选择性增多。回迁房就限定了在旧址重建，而房票则可以买自己意向的区域。
如果票面金额大，还可以在多个区域，购买多套，优化房屋持有结构，更加灵活。
还有一点，开发商为了控制成本，回迁房的用料、装修和花园，都会比重建的商品房差一些，以前村民们没得选择，只能住低人一等的回迁房。
▲冼村回迁房花园。
采用房票购买中意的商品房，村民的居住环境得到更高的改善。
回迁房交易受限，且品质低于同地段的商品房，而用房票购买的商品房，不仅品质更高，后期交易流转会更加灵活。
在推广房票安置的初期，为了引导村民选择房票，开发商和政府，往往会给出一些额外激励。
郑州是最早使用房票安置的城市，为了鼓励村民选择房票，给村民们的安置补偿额外增加了8%。
比如原来核算出来，村民的补偿金额是500万，现在给的房票金额是540万，多给40万元的补偿金，村民可以选择品质更好的商品房。
写到这，可能读者会问：写了这么多，写得都是对村民有利的，那房票安置，对村民有不利的地方吗？
有利必定是有弊。
采用房票安置后，一些原来住房面积小的村民，分到的房票金额，可能无法再购买同地段的商品房。
原来拆一补一的回迁房，无论村民的房子面积多小，他总是能分到一套房子，不管面积大小。
但如果这个村民的房票金额太小，同地段没有小面积的商品房，那么他只能贴钱，去购买同地段的商品房；否则，他只能去更远的地方购买同等金额的房子。
这意味着，这部分村民不得不离开祖祖辈辈生活的地方，去适应一个全新的环境。
另外，村民用房票在全市各个区域置业，村民之间的关系变得疏远，多年形成的村俗，也会慢慢消失。
对村民们来说，还有一个最大的弊端，那就是失去了一夜暴富的机会。
以前村民们可以放弃产权，获得一笔巨额财富，采用房票安置之后，只能拿到一张纸。这张纸不能直接换成现金，如果要变现，得先买房子，拿到房产证两年之后，再出售，才能变成现金。
也就是说，拆迁户一夜暴富的机会不存在了，拆迁暴发户将“灭绝”。
这看起来对村民们来说是一个弊端，但在客观上，又是对村民们的一种保护。
多少拆迁暴发户，面对突如其来的巨额财富，一脸懵逼；然后，沾上黄赌毒，败光家产，最后落得个妻离子散，晚景凄凉。
所以，关于无法一夜暴富这一点，是利还是弊，得分人看。
总的来说，房票安置对于村民来说，算是利大于弊。除了无法在同地段获得低配的房子外，没有更大的弊端了。
▲低配的冼村回迁房。
对于政府来说，采用房票安置，却是百利而无一害。
政府不用一次性拿出大量的拆迁补偿款，这能有效地缓解财政压力，不会因为财政资金紧张，给不出拆迁补偿款，而面临无法征收土地的问题。
对于核心地段的城中村，拆迁补偿少则几十亿，多达上百亿，高额的拆迁补偿，往往让拆迁计划胎死腹中。
用房票代替钞票，财政只需要少量的支出，有利于政府推动更多城中村拆迁，可以更快地推动城市更新和城中村改造。
还有更重要的一点，拿到房票的村民，需要在一定的期限内购买商品房，这里可以释放出大量的购买力，可以给本地的房地产去库存。
2015年棚改货币化的威力，大家应该还有记忆。当时房子的库存太大，棚改直接发放货币，让拆迁户拿钱去购买，一下子就把需求打开，全国的房价都涨了一波。
房票安置，有点类似于棚改货币化，不同的是这次不需要国家给钱出来，直接发纸，用纸去买房，同样能达到去库存的目的，而且少了资金的流转，效率更高。
只要需求释放出来，这个地方的房地产交易就能活跃起来，可以摆脱过去一潭死水的局面，经济活动就能跟着活跃起来。
银行里囤积着的钱，央妈放的水，就又有渠道释放出来，房地产带着各行各业，慢慢复苏起来。
企业的生意慢慢变好，就业率上升，大家的工资慢慢上涨，手头上的资金慢慢宽松，炒股或者买房的信心就会恢复；大家又接着奏乐，接着舞了。
对于开发商来说，房票安置同样是利好。
开发商不需要拿出大量拆迁安置费用，也不需要浪费宝贵的土地资源，建造低配的回迁房。
拆迁而来的土地，可以最大化地利用，建造高品质的商品房，获得更高的回报。
同时，参与城中村改造的开发商，在本市的其它项目，可以用作村民房票的购买标的，快速去库存，缓解资金压力。
这样看起来，房票安置对村民、政府和开发商，都是利大于弊；但是，一场盛大的宴席，总得有人来埋单，那谁是埋单人了呢？
答案就是城中村改造后的高品质楼盘购房人，他们是接盘侠，是这场房票安置饕餮盛宴的埋单人。
他们可能是富豪投资客，可能是卖一买一的改善客，也有可能是别的城中村拆迁后房票持有人，还有可能是放开限购后，来自二三线城市购房人；总之，这里面没有穷人。
他们才是最可爱的人，一群未来可能在“山顶”相聚的人。
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▶本文转载自公众号“大江湖解局”（ID：ZhiChangDJH），原标题为《广州打响第一枪，拆迁暴发户将灭绝？》原文发布于2023年10月30日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
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