多个一二线城市推行房票安置，将多大程度去化库存、提振楼市？
近日，一线城市广州出台重磅政策，探索房票安置政策机制。而在广州之前，今年以来，已经有多个省会城市以及二线城市推动房票安置，包括贵阳、南京、厦门、青岛、宁波、兰州、南昌、无锡等。
作为实物安置补偿、货币直接补偿基础上新增的一种补偿方式，房票安置有哪些优势与局限？对于推动楼市去库存将有哪些积极意义？在业内人士看来，房票安置能够减轻城中村改造前期资金巨额投入，且能保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升、去化库存。
近日，一线城市广州开始探索房票安置政策机制，受到广泛关注。图/IC photo
一线城市中广州率先提出“房票安置”
广州市规划和自然资源局官微10月27日发布消息称，10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。
其中提到，优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。
此前，广州城中村改造的补偿方式以回迁房安置为主，货币安置为辅。如今，广州补偿新政策出台，是首个明确提出“房票安置”的一线城市。
早在今年8月份，一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》的文件就已经在流传。该文件对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定。
彼时，广州市规划和自然资源局回复媒体称：近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。
从广州出台房票安置政策的背景来看，一是库存去化周期仍然较高，二是城中村改造大规模启动。
据克而瑞广佛区域统计，截至2023年第42周（10月16日-10月22日），广州市商品住宅存量面积下降至1207.6万平方米，去化周期虽然继续下降，但是仍有18.89个月。
在城中村改造方面，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在房地产供求关系发生逆转的情况下，加上地方财政比较紧张，未来拆迁安置的需求，政策上将更多地鼓励房票安置，一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。
东吴证券研报分析称，传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州新政提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气指数下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。
今年已有约30城推出房票安置政策
何为房票？房票是在棚户区改造工作中，被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置是在实物安置补偿、货币直接补偿基础上新增的一种补偿方式。
早在2014年，相关房票安置政策已有城市落地执行。而在去年6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，成为首个采取该安置方式的省会城市。
今年以来，多个省会城市以及二线城市跟进房票政策，包括贵阳、南京、厦门、青岛、宁波、兰州、南昌、无锡等。根据中指研究院监测，今年以来已有约30城推出房票安置政策。
尤其是8月底以来的政策松绑潮中，多地房票安置政策成为房地产政策“组合拳”中的一环，去库存、提振楼市目标明显。
9月19日发布的无锡房地产新政指出，原则上不再新建拆迁安置房，建立房票购房“房源信息库”，推进房票跨区域的全城通兑使用。
9月9日，兰州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中指出，加快推动城市棚户区改造和城市有机更新，控制安置房建设，鼓励选择货币补偿和房票安置。被征收人持房票购买商品房，享受购房优惠、税收减免、金融贷款、子女入学等支持政策。
9月7日，南京房地产政策升级房票安置内容，扩大实施范围，其中明确，对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择“房票安置”，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，“房票安置”作为特殊的货币化安置方式，有助于锁定购房需求在本地释放，有利于去库存，对市场销售可以产生一定积极带动。预计当前在加快推进城中村改造背景下，房票安置在一二线城市进一步推广的预期较强。
基本面较好城市“房票安置”效果或更好
相较于实物安置、传统货币化安置方式，房票安置有几大优势。在中指研究院看来，相比实物安置，房票安置能缩短棚改拆迁周期、增加被征收人房屋选择范围；相比传统货币直接补偿方式，房票安置可定向去化库存，可拉长支付节奏，降低地方政府财政压力。
但是房票安置在操作层面可能会受居民意愿等影响。
李宇嘉分析称，就广州来看，村民选择就地安置的可能性比较高。一方面，村民祖祖辈辈住在这里，乡缘、血缘都在这里。另一方面，房票安置兑换到的商品房面积要比安置房面积要少，一般会打六折，对这个选择居民接受度可能不高。关键是村民过惯了收租的生活，也希望维持“住一套、租两套”的生活模式。
“房票安置的匹配度可能不高。目前库存主要集中在城市外围，而近期推进的城中村改造主要是主城区及靠近主城区的区域，这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价明显下跌，村民多于外围区域的房屋接受度不高。”李宇嘉进一步说。
在陈文静看来，部分房地产市场调整压力大的城市，居民选择房票安置的意愿或偏弱，对整体市场带动效果或有限。相对来说，预计基本面较好的城市，房票安置效果会更好，核心一二线城市若加快推进房票安置政策，预计将对当地的购房需求释放以及房地产投资产生积极作用。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆