快评｜上海第三批土拍延续冷热分化，央国企优势进一步凸显
导语
上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。
◎文 / 谢杨春、吴嘉茗
10月份上海分两次进行了第三批集中供地，共计成交17宗地块，总成交金额675.7亿元，两次成交的平均溢价率分别为6.67%和2.34%，较前几批次有所降低，但仍有8宗地块进入摇号阶段，另有3宗和6宗地块溢价成交和底价成交。整体来看上海三批次土拍市场热度平稳，与新房市场相似，冷热分化的格局显著。
拿地房企方面，土拍规则更新后国央企集中度进一步提升，几乎拿下全部摇号地块，保利发展、招商、象屿、建发各竞得2宗地块，中海则以240亿元刷新上海总价地王TOP3。
01
土拍规则升级下国央企优势进一步凸显
地块整体参与度略有下降
三批次上海土拍规则较此前有了明显的“升级”：地块报价至最高限价后，需先进行“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的竞拍，两者均拍至最高限制后才进入摇号环节。与原先最高限价后直接摇号相比，新增的两个环节对于房企自身提出了更高的能力要求、运营要求，意在除去资金能力以外，对房企进行更多维度的筛选。
规则的更新对于国央企而言虽然后期项目的建造、运营成本不得不增加，但也提升了国央企投资的竞争优势。
结合第三批次土拍的参拍房企来看，国央企主力地位确实更加凸显：保利参拍幅数达到10宗，象屿、招商参与9宗，越秀也参与6宗地块的竞拍，是本次参拍最为积极的几家房企；反观民企的参拍情况则相当冷淡，仅有安徽置地、天安参与，今年第二批次中参与土拍的龙湖、宝华等均未现身。
虽然国央企积极参拍，但从地块的角度来看，本轮地块参与热度不及第二批次，第二批次挂牌的24宗地块中有9宗的参拍房企数量达到10家以上，而本批次的地块参拍房企基本都在10家以下，仅有青浦赵巷地块参拍房企超过20家，一枝独秀。
02
供地结构影响溢价率较第一、二批次明显回落
但仍有47%地块触顶摇号成交
本轮的17宗地块分为两次集中出让，成交金额分别为196.9亿元和478.8元，平均溢价率分别为6.67%和2.34%，纵向对比来看，热度不及今年的前几轮土拍，且溢价率回落幅度较大。
虽然从整体溢价率来看，第三批的两次土拍溢价率和触顶成交比例不及前几轮，但结合地块的实际情况来看，徐汇龙华地块起拍价240亿元、宝山地块是大型TOD综合地块，两宗地块总价较高、用途复杂，本身就有非常高的拿地门槛，且由于龙华地块总价过高，对整体的溢价率也有影响。
具体到第三批的两次成交情况来看，17宗地块中共有8宗触顶（摇号）成交，占比达到47%，虽然与前几轮相比摇号地块的比例有所下降，但在本次加入了竞品质和公租房比例环节的情况下，开发商拿地的热情其实仍表现得较为坚挺。
此外溢价成交和底价成交的比例分别为18%和35%，除了徐汇龙华地块和宝山大场地块以外，其他底价成交的地块则均位于青浦、浦东和金山的偏远区位，底价成交也在意料之中。
03
房地联动价稳中有升
平均房价地价差提升2000元/平方米
上海集中供地持续设置了房地联动价，对比本批次地块与周边地块的房地联动价或售价情况来看，本批次地块的房地联动价稳中有升：静安中兴社区地块可对标越秀在4月份拿下的306-04地块，房地联动价上浮4000元/平方米；徐汇区龙华街道大型综合地块，房地联动价142000元/平方米，比2022年成交的保利滨江天珺项目地块房地联动价提升1.9万元/平方米。此外普陀区桃浦地块、松江洞泾地块、嘉定新城地块等房地联动价都与周边项目持平。
第三批次17宗地块中，有12宗为纯住宅用地，平均房价地价差26991元/平方米，比上一批次提升了大约2000元/平方，平均地价房价比0.5，比上一轮次减少0.06，整体来看，本批次的纯住宅地块在盈利方面空间更高。
房地联动价保持不变或提升，对于保证房企的盈利空间、参拍积极性等都有一定作用，本次青浦赵巷地块吸引20多组房企参拍，除了周边配套完善、交通便利以外，成交楼板价与房地联动价之间近3万元/平方米的价差也是吸引房企参拍的重要因素。
04
国央企几乎包揽三批次摇号地块
土地市场集中度进一步走高
从成交结果来看，国央企集中度进一步提升，几乎“包场”，17宗地块中有12宗地块被国央企竞得（包括联合体形式），另外5宗地由城投公司拿下，民企在总价较高的一线城市存在感持续削弱。
幅数方面，保利、建发和象屿各自竞得2宗地块，象屿的两宗地块均为摇号获得，可谓运气与实力并存；招商也拿下2宗摇号地块，独立竞得1宗，与港中旅联合竞得1宗。
金额方面，中海以240亿元底价竞得本轮总价最贵的徐汇龙华地块，也成功刷新上海总价地王TOP3，此外招商、华润拿地总价分别达到101.6亿元和70亿元，拿地金额排行靠前的房企均为国央企，体现了国央企雄厚的资金实力。
平台公司中，除了新长宁集团摇中长宁区程家桥地块、同济房地产以总价11.1亿元、溢价率2.12%竞得青浦朱家角地块以外，其余均为托底拿地。
截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，保利、招商在今年的新增拿地已经达到了5宗，实现了在上海的大幅度补仓，其次象屿、建发也各自增储4宗；绿城、中国铁建、华发和华润则均有3宗地块的收获。仅上述企业竞得的地块总量来看，已经达到了上海今年出让的含宅用地幅数的一半，未来市场集中度将持续走高。
综合来看，上海本次土拍从数据上看热度不及前两轮，但结合规则升级、地块特熟悉的影响因素后，本轮17宗地块仍全部成功出让，总计吸金675.7亿元，8宗进入摇号环节，可见上海的土拍市场仍较为坚挺，一线城市仍是房企投资的焦点。
土拍规则更新下，国央企的优势再度放大，除了部分由城投底价托底的地块以外，国央企对于上海土拍市场几乎实现了包场，尤其几宗关注度最高的热门地块，均被招商、保利、华发等国央企收入囊中，未来新房市场的集中度仍会持续走高。
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