解局 | 上海欢喜 土地收割机中海
观点网中海已经三年没有在上海拿地，即使当年兄弟万科和华润今年已陆续拿地，中海还是“不慌不忙”地投标。
10月24-25日，上海三批次二轮10宗地块出让，总出让面积57.51万平方米，总建筑面积169.84万平方米，总起价467.9亿元。
首日出让7宗地块中，1宗摇号、2宗溢价、4宗以底价成交，由保利、华润、中海、象屿等房企分食，总成交价408亿元；其中保利溢价7.13%拿下洞泾地块，象屿摇号获得嘉定新城地块。
自前几轮踩空之后，中海终于在上海拿下一宗地块，联合上海西岸开发以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街道地块，总价仅次于2020年2月香港置地联合体310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。
欢喜报捷
土拍情况从报名就可探知一二，上午出让的地块多为仅一家房企参拍，下午地块就汇集不少于3家竞价。
上海中原地产市场分析师卢文曦对此表示，市场分化还是很明显的，上午的地块质地一般，下午嘉定地块很热。
上午开拍的松江区洞泾镇地块仅有3家房企参与竞拍，或是因为竞争激烈程度不强，出价速度并不快，甚至在即将第三次重复某一竞价后才出新的竞价，最终由保利以14.88亿元竞得，楼板价24638元/平方米，溢价率约7.13%。
据观点新媒体了解，该宗地出让面积40262.4平方米，规划为住宅用地，容积率1.5，建筑面积6.04万平方米，起价13.89亿元，楼面起价22999.95元/平方米。
卢文曦指出，洞泾板块市场关注度似乎不高，这样谨慎的报价状态，最后成交价没有达到最高限价符合预期。
保利今年在核心城市一直保持着稳定的购地节奏，在前两轮均有所收获。卢文曦表示，保利在地块边上已经有保利十二橡树，进一步拿地可以提升区域内影响力，并且其在上海拿地节奏也不慢，保持卖地就有收获的节奏，对今后业绩贡献将非常大。
嘉定新城地块则吸引了6家房企参拍，分别有保利、招商、中海、国贸、越秀和象屿。因而，地块达到最高限价，进入竞报高品质建设环节，4家竞买人接受了8%公租房上限比例。
最后，该地块由象屿摇号获得，成交总价34.63亿元，楼板价23630元/平方米，溢价率9.8%，接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标和8%公租房上限比例。
该地块出让面积73271平方米，规划为商住用地，容积率2，建筑面积146542平方米，起价31.55亿元，楼面起价21530.01元/平方米。
卢文曦表示，嘉定新城一直是改善和刚需关注度较高的区域，并且经过多年开发区域配套基本成熟产品，去化上不会有太大压力。再叠加建筑面积可接近15万平方米，是个中大型社区，也是不错的土地储备，因此价格竞争明显比上午的地块激烈，并到达了最高限价。
他续指，象屿地产在今年土拍中有一定收获，上半月就拿下一幅宅地，而第一批集中土拍联合其他房企拿下2幅地块，因此土地储备还是不错的。
即便是无溢价，起拍高达240.16亿元的徐汇区龙华街道地块最为引人注意，宗地楼面价达35674元/平方米。
该地块规划为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地，土地面积22.34万平方米，出让面积13.52万平方米，建筑面积67.32万平方米，容积率4.98；商品住宅部分的房屋装修标准为5000元/平方米（集采价格）。
值得注意的是，出让文件对地块内功能业态提出要求：需依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。
由于该地块对开发商要求较高，且为2021年集中供地以来起价最高的地块，中海联合上海西岸开发以底价成交已在开拍前可以确定。
沉寂三年的中海，终以240亿元的高成交价欢喜报捷。
京沪双收
今年，三家房企均出现在上海首批土拍，万科率先拿下松江区广富林街道地块，华润后续也“开斋”，三批次二轮拿下宝山区地块，而中海只是参与，未有斩获，运气似乎并不算太好。
据了解，目前中海在上海的住宅仅有中海阅麓山、建国东路、海上和集三个项目，扩储任务迫在眉睫。
卢文曦表示，作为旧改项目的海上和集销售还可以，但本身节奏不快，因而有点吃亏；建国东路项目估计要价太高，所以就暂时搁置。
此次拿下的上海徐汇区龙华街道地块，是中海三年后首宗地块，而“魔都”奏捷之后，中海在首都也底价拿下一宗地块，成交价33.8亿元。
该地块位于北京西六环之内，为二类居住用地，土地面积10.06万平方米，建筑控制规模控制在11.07万平方米以内，地块限高12米，容积率1.1，系低密度属性社区，销售指导价6.4万元/平方米。
10月以来，中海在天津、宁波、苏州落子斥资75.8亿元，再至24号一日内豪掷273.96亿元，似乎回到6月30日在深圳、厦门、合肥3地的拿地金额达208.89亿元。
中海的积极拿地信号其实在8月28日召开的投资者交流会上就有坦露。
主席颜建国表示，下半年中海将加大核心城市的投资，积极主动捕捉并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展。
行政总裁张智超亦表示，从公司跟踪的18个重点城市供地计划看，上半年供地仅占36%，意味着更多的投资机会将在下半年出现。近两个月同行拿地表现更加理性，竞争程度有所降低，所以下半年会更勤奋地参与公开市场的投资。
观点指数发布的“1-10月房地产企业新增土地储备报告”显示，从权益拿地金额来看，9月土地投资力度最大的房企为中海地产，对应拿地支出为254.8亿元。
其中还包括广州海珠区上涌果树公园北侧地块，成交价127.9亿元。
纵观中海前9月情况，上半年拿地趋于审慎，中海系列公司（含中海宏洋）新增土地储备16宗，权益购地金额414亿元，新增总货值717亿元；第三季度合计收购10宗地块，应占楼面面积131.19万平方米，土地出让金达267.12亿元。
鉴于年初定下新增土地权益投资预算两位数增长目标，中海接下来两个月时间仍需努力。
解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。