专业法治力量 护航楼市健康发展
顺德法院升级房地产纠纷诉调对接机制后，顺德区政协为此开展专题调研，推进诉源治理。顺德法院供图
今年8月以来，“认房不认贷”、首付比例降低、二套利率下调等利好政策密集出台，我国房地产市场发展进入了一个新阶段。在全国百强区之首的顺德，用专业法治力量护航房地产业的平稳健康发展，顺德区法院正在积极出招：通过由大良法庭集中审理全区涉房地产类合同、准合同案件，公正、高效、高质地化解在房地产市场出现的矛盾纠纷。
撰文：欧阳少伟 张凤珺
房地产诉讼案攀升 分散审理负荷重
2021年以来，受宏观经济调整，以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场出现下行压力。房企流动性紧张，出险房企数量持续增加。
顺德作为大湾区内制造强区，在此轮全国房地产市场调整下也受波及，相关国有建设用地使用权出让合同、建设工程施工合同、房屋买卖、租赁合同等案件数量不断攀升。
顺德区法院数据显示，2020年该院涉房地产类案件为5225件，2021年涉房地产类案件为6823件，2022年涉房地产类案件为5248件。
2020—2022年三年间，房地产纠纷占顺德法院民事一审新收案比重超过16%，其中合同纠纷类案件占比超过95%。除建设工程类案件集中民一庭主要审理外，其余房地产案件呈分散审理状况，每个镇街法庭都可以开展案件审理工作。
“除物业服务合同外，其他房地产纠纷案件体量大、简易案件比例低、审理负荷重、难度大、周期长。”大良法庭庭长廖亮介绍，上述案件有四个共同难点：一是事实查明难，鉴定评估比例高，如建设工程、装修装饰类案件；二是部分出险房企的涉稳涉众涉民生因素多，裁判时政策要求考量多；三是当事人积怨深、争议大，尤其涉及所有权确认、相邻权纠纷；四是裁判标准难统一，或呈现间续调整态势。
构建专业团队 做优房地产集中审理
如何用审判的专业化来快速化解涉房地产纠纷？
2023年初，顺德法院决定，由位于顺德中心城区的大良法庭来集中审理全区涉房地产类合同、准合同案件。
作为承接房地产审判的专业庭，大良法庭将今年的工作重点置于构建专业化审判团队、建设纠纷化解联动机制以及优化各项工作机制上。
大良法庭组建了四个专业合议庭，将彭晓辉等具有丰富房地产案件审判经验的四名法官分到各个合议庭，各自带领合议庭其他成员快速适应角色转变、投入新类型案件的审判工作；建立专家辅助人员队伍，先后邀请了行业协会、住建局等具备建工领域专业知识的相关人员共11人担任特邀调解员、辅助人员，根据办案人员要求，在案件审理中引入调解或协助当事人出具修复方案、认定修复费用，为案件审判提供智力支持。
大良法庭还建立重点房企走访机制与类案处理机制，及时了解企业在新形势下发展中遇到的问题和困难，协同落实国家的“保交楼、保民生、保稳定”政策，切实平衡房地产交易主体间的利益，维护好房地产市场的平稳发展。
对有可能形成群体性纠纷的案件，采用“示范性审判”的办法，向潜在的当事人群体明晰裁判标准，达到审理一案、解决一片的效果。此外，及时将该类案裁判标准通报区诉前和解中心，联合诉前调解团队共同提前化解类似未成讼纠纷。
多措并举之下，顺德区房地产审判工作得到有效保障，截至今年9月底，大良法庭已审结涉房地产案件1875件，涉诉标的19亿元。
深化诉源治理 源头化解房地产纠纷
值得一提的是，大良法庭还持续优化人员配置，针对诉前调解、诉前鉴定、财产保全，建立专人专线对接机制，及时跟进程序进展。今年1—9月诉前调解成功453件，其中，对涉建工类案件启动诉前鉴定程序35件。
今年3月下旬，广东某建设集团有限公司承包乐从镇某项目工程后，分包给各施工班组，因工程款结算问题引发工程款、工人工资等系列纠纷，涉及人数众多。
为及时有效化解纠纷，诉调对接机制迅速启动。大良法庭会同立案庭法官及调解员在纠纷未进入诉讼前提前介入处理，全程指导相关调解工作开展。经过不断协商、释法说理，各方当事人最终达成和解方案，并于当晚签订了和解协议。期间，法官彭晓辉对该和解协议的内容是否合法、是否具有可执行性进行了研判分析，并指导当事方对协议进行了完善。为更好固定调解成果，免除各方后顾之忧，经申请，顺德法院还及时完成了该系列纠纷的相关司法确认工作，通过作出裁定书，对各方权责及欠款金额、分期支付期限等内容进行确认，赋予和解协议司法效力。
“针对涉房地产纠纷的当事人往往身在外地，参与调解工作存在一定困难，我们创新将调解、司法确认等流程事项搬到云端，实现线上办、马上办，积极运用智慧法院建设成果，提升群众司法获得感。”廖亮介绍。
顺德区法院副院长周刚认为，大良法庭转型房地产审判专业庭以来，以卓有成效的工作，实现了三个“有利于”：一是有利于实现裁判标准的统一。如房屋土地租赁合同、建设施工合同、商品房预售合同等案件的产生和化解与区域房地产市场运行情况密切相关。此类案件集中审理，有利于统一裁判尺度，充分发挥服务、保障房地产市场健康运行和营商环境优化的司法职能。
二是有利于与房地产相关职能部门沟通联系，实现信息共享和相互协作，形成合力，统筹妥善解决涉房地产矛盾纠纷。目前，顺德法院与顺德区自然资源局、区住建局、区信访局、区建筑业协会、区物业管理协会等部门（团体）建立了房地产领域涉稳风险防范联席会议机制，打造房地产市场多元共治新格局。针对部分高风险楼盘项目，顺德法院及上述部门及时召开联动化解会议达10场。
三是有利于整体掌握顺德区涉房地产类纠纷的特征、情况等。接下来，顺德法院将通过建立常规性收集审判资料机制、编撰类案裁判指引、建立裁判要点共享库，加强司法调研工作，就土地供应、房地产工程项目建设和房地产交易等环节发现的普遍性、规律性问题进行深入分析，及时向相关部门和单位提出预警、建议，促使相关部门堵塞漏洞、完善管理、消除隐患。