万科郁亮：市场短期存压力，长期要有信心｜ 直击交流会
一年一度的“万科朋友交流会”于10月20日在西安举办。
期间，包括万科集团董事会主席郁亮，万科集团联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万物云董事长朱保全，万纬物流首席合伙人、董事长张旭，万科长租公寓总经理胡冬华等人均有发言。
在针对于当前的市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。
据第七次全国人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，其中，城市居民约36.5平方米，城镇居民约42.3平方米；一二线城市的人均住房面积约34.3平方米。
据此，郁亮表示：“38.6平方米是建筑面积，折算成使用面积仅相当于日本40年前的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。随着中国老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。”
另据国家统计局最新公布的数据显示，今年1月至9月，全国房地产开发投资约87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资约66279亿元，同比下降8.4%。房屋新开工面积约72123万平方米，同比下降23.4%，其中，住宅新开工面积约52512万平方米，同比下降23.9%。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。
就整体市场而言，郁亮提出“市场短期存压力，长期要有信心”的观点，仍然看好房地产行业。
在交流会分享环节，万科开发经营本部首席合伙人张海表示，当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。
张海认为，当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。“所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。”据了解，截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”，与此同时，万科今年在全国360个项目举办了7267次工地开放行动，邀请7.1万余户准业主参与房屋查验和公共区域建设。
而董事长朱保全则提出了对当前物业行业的“五化”趋势预测，具体包括：岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化以及管理报告数据化。朱保全认为，物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点，需厘清自身定位且增强独立性，在居住消费服务领域布局高增长业务。
钛媒体APP现场了解到，基于“蝶城战略”的进展顺利及显现效果，今年上半年，蝶城数量从年初的584个增长到601个。截至6月底，推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。
得益于蝶城带来的效率改善，推出了“研选家”品牌，即在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。朱保全表示，研选家装修追求100%客户满意，以万科物业30多年服务基因和金字招牌改善家装市场口碑，从老房户型入手整合供应链，推出适合具体户型、可标准化交付的局部改造产品。目前，已在63个蝶城内重点推动“研选家”业务，截至今年9月，“研选家”的合同量累计近一万户，同比增长超150%。
朱保全认为，家居行业发展至今仍没有非常突出的龙头企业，行业分散度很高。一定程度上，这受到目前房地产行业多为“毛坯验收”的标准状况有关。但例如日本此类成熟市场，精装修已成为市场主流验收标准，中国房产交付标准也存在从毛坯转向精装的强势。
据悉，“研选家”于2022年5月面世，该业务定位于房屋改善服务，依托万物云线上平台能力，与传统装修产业结合，以智能调度、房屋数字档案，助力提升用户满意度和交付品质，以研选一线大牌产品、研选身边工匠和研选工艺工法，为用户呈现“研选”的焕新生活方式，为用户提供最优性价比的房屋改善服务。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）