美国楼市，要崩盘了
美国房地产市场再现崩盘迹象，成交量为2008年金融危机后最差
文|《财经》特派记者 金焱 发自华盛顿
编辑| 苏琦
美国房地产市场严重放缓已持续了一年多的时间，这一趋势一直未得到缓解，与此同时，美国长期国债收益率纷纷刷新10余年来高位，作为全球资本市场的基准利率，10年期美债收益率更是一度逼近4.9%关口，导致抵押贷款利率居高不下，近来已飙升至23年来最高，这些因素合力将美国房屋销售拖至自次贷危机时期以来的最低水平。
10月18日美债再次遭遇大规模抛售，基准10年期美债收益率逼近5%，10年期美债收益率收盘飙升11.8个基点至4.845%，创下2007年7月25日以来的最高收盘水平。在30年期美债市场上，收盘利率为 4.927%，仅次于10月6日4.973%的2007年以来收益率最高点。短端利率涨得更凶，2年期美债收益率一度上行14个基点至5.24%，刷新2006年以来的十七年最高。
利率不断上行背后，是市场对于美国政府债券需求下降的最新警告信号，当日从3个月期到30年期美债收益率全线走高。其中，3年期、5年期和7年期美债收益率均飙升15个基点。由于市场预计美联储将继续加息，美股三大指数均收跌。在美债收益率走高的同时，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率本周也一举突破了8%，为2000年中期以来首次。
这一极端的高利率水平很可能进一步对美国楼市成交形成冲击。从长远来看，如果买家以20%的首付购买价值40万美元的房屋，那么如今的每月房贷支出将比两年前多出近1000美元。
如今美国的潜在购房者和房主都受到高利率的困扰——购房者想买但买不起，抵押贷款利率攀升的速度将大多数有购房欲望的人拒之门外；房主坐拥几年前的低利率房贷，看不到卖房的刺激因素。买方和卖方持续向相反的方向行进。目前只有那些高收入或有大量现金的人才能买得起房。房利美首席经济学家兼高级副总裁道格·邓肯（Doug Duncan）预计，抵押贷款利率上升的环境将继续抑制住房活动，并使住房负担能力进一步复杂化，直至2024年。
2009年第二季度，美国家庭抵押贷款债务占可支配收入的65%，金融危机开始时的峰值为100%。抵押贷款债务与房地产资产的比率（即贷款价值比）在2023年第二季度为27%。摄《财经》记者金焱
全美房地产经纪人协会的数据显示，美国人的购房负担能力在今年夏天下降到了自1985年以来的最低水平。经济学家预测，2023年二手房销量将至少下降至2011年以来的最低水平。当时美国人口相对较少，美国楼市则缓慢地从史无前例的次贷危机的阴霾中艰难恢复。
根据房地产经纪公司Redfin6月的分析，美国约92%的按揭房主的按揭利率低于6%。Zillow的数据则显示，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。随着30年期抵押贷款利率接近 8%，房主可能对出售房屋兴趣不大，因为他们可能不得不购买另一套利率更高的房屋。 根据Realtor.com的数据，9月待售房屋库存与去年同期相比减少了4%。
根据房地美公司的数据，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率日前已升至7.57%，自8月以来又累计上升了约50个基点——当时美国抵押贷款利率近一年来首次超过了7%，房屋销量也降至了1月以来的最低水平。
美国企业研究所（AEI）高级研究员爱德华·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的执行官，他对《财经》记者说，“我们正在经历美国有史以来最严重的住房危机之一。这导致无家可归人数创历史新高，且整整一代人都确信他们永远不会拥有住房，而后者是进入美国中产阶级的重要标志。”
据Redfin的经济研究负责人Chen Zhao估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是自2008年雷曼兄弟倒闭并引发全球金融危机以来年度销量的最低水平。Zhao表示，由于抵押贷款利率可能继续维持在较高水平，明年的销量也不太可能会大幅回升。她指出，“我们将面临相当长时间的冰冻期”。
今年美国房地产市场成交的萧条，与本世纪头十年房地产泡沫破灭后的前一次放缓截然不同。当时，美国经济陷入深度衰退，数百万房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。而这一次，由于借贷成本上升、房价屡创新高以及待售房屋库存非常有限，房屋销售放缓其实已经持续有一年多的时间。最近，抵押贷款利率攀升速度之快，已导致除了最坚定的购房者，其他购房者都退出交易市场。
有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将持续成为美国房地产市场的不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长，购房者的负担能力在未来仍将是一个问题。摄《财经》记者金焱
花旗集团前全球外汇主管、深数宏观（DeepMacro）联合创始人兼CEO杰弗瑞·杨（Jeffrey Young）对《财经》记者指出，美国正向更高的通货再膨胀状态移动。考虑到通胀压力下降至低于趋势值的水平仅有非常短的一段时间，我们将其解读为不利于利率，也就是说，利率还会上升。
事实证明，影响美国通胀率的最大变数是住房。房租涨势则是核心通胀的主要推手。最新的通胀数据显示，美国的通胀依然顽固：美国9月CPI同比涨3.7%，持平8月增速，高于预期的3.6%，连续第三个月反弹；环比增速较8月的0.6%放缓至0.4%，但超过预期的0.3%；核心CPI同比增速从8月的4.3%放缓至4.1%；核心CPI环比增速持平8月的0.3%。美国9月PPI同比增长2.2%，大超预期的1.6%，连续第三个月超预期上涨，较8月的1.6%大幅反弹，为4月以来最大的同比增幅；PPI环比上升0.5%，也超过预期的0.3%；核心PPI同比上涨2.7%，预期为2.3%，较8月的2.2%大幅反弹；核心PPI环比增长0.3%，预期为上涨0.2%。
通胀超预期的原因来自三个方面，一是住房中的业主等价租金(OER)环比增速反弹，二是油价上涨的传导效应仍在，三是住房以外的服务通胀粘性犹存。CPI住房指数包含主要居所租金(rent of primary residence)和业主等价租金(owners’ equivalent rent, OER)两个主要分项，前者对应出租房的租金，在CPI中权重约7.6%，后者反映自住房的成本，权重约25.6%。9月主要居所租金环比增长0.5%，与上月持平，业主等价租金环比增长0.6%，较上月的0.4%反弹。后者的反弹推动了CPI住房指数超预期上涨。
即使在正常年份，秋冬季的房地产市场往往也会放缓，房价通常也会比年初有所下降，因为许多家庭不愿在开学期间搬家，购房者也会避免在假期购物。根据全美房地产经纪人协会的数据，如果2023年全年的成屋销量最终低于预期的少于400万套，那将是自1995年以来首次跌破这一整数关口。
美国房地产市场的萎缩体现在，房利美9月的调查显示，只有16%的消费者表示现在是买房的好时机，这一数据与2010年中期以来的历史新低持平。抵押贷款银行家协会的数据也显示，美国抵押贷款申请在9月下旬已降至了1995年以来的最低水平，这表明未来几个月的房屋销售预计都将持续低迷。房地产经纪网站Realtor.com的数据显示，9月上线的房源中有近18%的房屋出现了降价，是自2022年11月以来的最高比例。
责编 | 张雨菲
题图 | 视觉中国