全年卖地收入或创近十年新低;土拍重回"价高者得"时代,能否重燃土地市场激情？
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
编辑|吴亚
2016年是土地市场“沸腾”的一年。全国300城土地成交4亿平米，全年爆刷340余宗地王。随着地价与房价的高歌猛进，部分热点城市实行“限房价、竞地价”出让制度，为火热土地市场戴上“金箍”。
如今，随着土拍市场的萎靡与地产的萧条，土拍最高限价规则正“退市”。据相关媒体报道，早在今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。截至目前，成都、厦门、济南、合肥等一些城市已经对地价限制做出调整。
某位常年关注土拍市场的业内人士对搜狐财经指出，预计后续其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施。与此同时，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策，也会阶段性的退出市场。地价和房价都不限价，市场重新回归到2011年之前充分市场化的阶段，预计今后各类城市将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用，进而激活土地和销售市场的活跃度。
“更通俗的一点是，希望地价上涨，尤其是主城区优质地块地价涨起来，这样地方财政收入就会增加。因为其他地方地不好卖，也卖不出好价钱。另外，地价上涨了也会传导到房价，房价上涨了，大家对未来就有预期，市场就活跃起来，库存就开始去化，未来走势就逐渐走向上涨趋势。”该位人士如此表示。
三季度全国土地出让金不足万亿
取消地价限制或带动一线、强二线楼市复苏
即便多地实行“认房不认贷”及限购政策松绑政策，但是房地产销售依旧疲软，而土地市场方面供应及成交同样维持低位。其中，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，这或是取消地价限制的直接原因。
某位央企投拓部门负责人告诉搜狐财经，取消土地限价背后的逻辑是，现在土地成交太差，为了刺激地方政府财政收入，让其回归市场。这一政策如果落实，利好核心区域出地王，以此拉动地产。
“远郊之前容积率有1.0的限制，是为了土地集约利用。取消远郊区容积率1.0的限制，后续远郊区的产品类型将会更加丰富，别墅、多层等产品可能会重新活跃，远郊“禁墅令”或作废，这可以促进富豪买入别墅等产品，间接增加地方财政收入。”
根据中泰证券数据统计，2023 年第一、二、三季度的土地供应分别为 7.52 亿方、9.43 亿方、6.75 亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。2023 年第一、二、三季度土地出让金分别为 0.55 万亿、1.02 万亿、0.91 万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。
在溢价率方面，2023年第三季度一线城市溢价率较第二季度有所下行，4到6 月月均在 7%以上，而 7到9月没有月份超过 7%。
从溢价率来看，2023年9 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数量仅为 22 个。
放眼更长的时间维度，今年全年买地情况不容乐观。
据财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降20.9%。据此预估，2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右，创近十年来新低。
镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示，从自然资源部取消地价上限的目的来看，主要是因为各地尤其是一二线土拍规则太复杂，市场鼓励优质优价，好的项目高品质项目不再限价的政策限制，即使未来主城区优质地段出现地王，也将通过高品质项目向市场兑现结果。这类项目尤其是在主城区优质地段的项目将带动一线、强二线城市的楼市率先复苏。
地方国企和城投平台或不再托市拿地
业内：取消地价限制现在作用有限
从抑制高地价、高房价而产生的限制高地价制度，有其特殊的历史意义。但是，如今所面临的现实情况是，房企暴雷潮从民营房企已经逐渐扩延至混合所有制企业。
继绿地、远洋之后，金地在面临掌舵人更换之时也遭遇股债双杀的局面，企业也走到了暴雷的边缘。这意味着随着危机的蔓延，不仅民营房企，活跃在土地市场一线的国央企，同样面临着资金链紧张的局面。
事实上，房企投资信心依然较弱，开发投资累计降幅持续下探。 据国家统计局数据显示，今年前9月全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较上月扩大0.3个百分点，至此开发投资额连续17个月呈现负增长。
（来源：海通证券）
此外，10月17日，有媒体报道称，陕西省国资委近日发布《陕西省省属企业投资监督管理办法》明确提到：“主业中有房地产开发业务的省属企业，严禁开发境外房地产项目，严禁参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市，严禁接盘高风险房地产企业和项目；主业中无房地产开发业务的省属企业，禁止参与非自有土地竞拍、开发，存量商业地产开发项目严禁追加投资，存量土地盘活利用原则上应当与中省有主业优势的企业合作开发，严防行业投资风险。
民营房企深陷债务重组，而如若陕西的表态被其他省市快速跟进，这意味着地方国企和城投平台不再托市拿地，也不再接盘高风险房地产企业和项目。国央企开发商和混合所有制房企开始自身难保，谁还能为土地市场托底值得深思。
据搜狐财经不完全统计，截至目前，已经有超过30家大型房地产开发企业暴雷，其中多为民营房企。
第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务副主管、董事张宇对搜狐财经指出："取消地价限制不会促进土地市场的活跃。土地市场的拍卖活跃程度很大程度上取决于资金量及资金流动性。纵观整个房地产市场不管是从前端还是从后端都缺少流动性，所以，仅仅是放开这样的一个土地地价上线，并不能改善现在的土地市场的现状。”
在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，从当前来看，除了部分热点城市热点地块竞拍热度较高外，底价成交现象增多，国央企长期占据拿地主力位置，因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势，顺应供需关系改变的重要举措。
但是，融资以及销售回款未得到明显改善，行业资金压力犹存，这意味着房企缺钱也会让房企拿地受限。
据国家统计局数据显示，今年前9月房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%，跌幅扩大0.6个百分点。行业到位资金持续承压，累计同比连续下滑19个月。
此外，“认房不认贷”叠加重点二线城市限购松绑潮持续发酵，购房需求释放增多，以及在房企推盘力度加大下，9月单月销售数据加速改善，环比涨超4成，但规模创近八年同期新低。9月全国商品房销售面积10857万㎡，环比上升46.99%，同比下降19.77%；销售金额为10912亿元，环比上升41.57%，同比下降19.23%。
“现在土地限价取消意义不大，无非是为了让土地市场回归市场。从长远看，土地有可能炒上去，因为货币在那放着，合理的涨幅还是会保持。”一位南方区域的资深地产从业者如此向搜狐财经透露。
地王或出现在少数核心城市中心地段
专家建议：配以规划建设保障性住房
至于取消地价限制会不会刺激地价上涨，某位业内资深人士对搜狐财经表示：“不会。”
他认为，个别好地块可能会助推价格上升，地王只会出现在少数核心城市的中心地段。因为现在的市场是，绝大多数地方要降低地价和容积率才能将土地卖掉。
另据中泰证券数据显示，今年以来，土地市场整体延续低温运行态势。2023年7到9 月流拍率基本维持在 8-10%附近。转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。
陈霄则认为，这可能会加剧核心地段优质项目竞争激烈、偏远地块无人问津的现象，土拍市场冷热分化更加明显。
“取消地价上限对房企端释放利好，给予房企更多的自主空间和利润空间，有利于让一些大型优质房企拿到竞拍主动权，不再是此前以摇号定归属等拼运气拿地，凭实力和资金力竞拍的时代回归，对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义。“陈霄称。
对于如何防止因地价上涨，而推高房价再次过快上涨？
中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏则建议称， 必须同时按照中央要求，“加大保障性住房的建设和供给”，促进房地产业向“住房双轨制”的新发展模式转型。正确办法是“规划建设保障性住房”，在商品房价格上涨的同时，用低价位的保障房为低收入群体与“两新家庭”提供住房保障。
“这与有些人呼吁的‘商品房降价’不是一码事。即使能把商品房价格降下来，低收入群体也买不起，反而会打压商品房购买者的预期和信心，并让有房居民担心其房屋财产贬值。这次取消‘限地价’可以让这些人清醒：地价在上涨，商品房价格怎么会不涨呢？还是应当完善‘住房双轨制’，实现‘市场归市场、保障归保障’，用规模化保障房建设促进‘结构性房价’走向合理。”
在孟晓苏看来，还需要提醒的是，国务院已发文要求地方政府把土地收益中的半数以上返还给农村。取消“限地价”以后，不要忘记国务院明令要求，别只顾把卖地收入都卷走。
