佳兆业推123亿美元债重组框架：拟债转股、发新票据化债，未获债权人小组支持
图片来自网络
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
出险22个月，佳兆业终于拿出了初步债务重组方案。
10月17日晚间，佳兆业发布公告称，过去数月，债权人小组方面与公司紧密合作，对集团的财务和运营状况进行了深入的尽职调查。各方交换了一些初步重组方案，但迄今尚未就123亿美元境外债重组达成最终协议。“对于本公司提案包含的某些条款，债权人小组表示其并不支持。”
此外，佳兆业基于市场复苏、处置资产顺利的理想状态下预计，未来十年可产生820-990亿元现金流。
这部分现金流在偿还境内债务的本金、利息、其他财务担保后，留给用于偿还境外债的资金600-750亿元，不能覆盖佳兆业近900亿元的现有境外债。
初步重组框架
2021年12月20日，佳兆业宣布债务违约，称优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元。同时，佳兆业宣布对尚未支付的优先票据进行制定全面债务重组计划，但推进节奏缓慢，长时间陷入停滞不前的状态。
根据最新公告，截至2022年12月末，佳兆业境外有息负债约123亿美元。其中包括优先票据未偿本金约115亿美元，永续资本证券未偿本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。
“持有上述123亿美元债务35%本金总额的投资人组成了债权人小组”，佳兆业透露，目前已经向债权人小组提出了初步的境外债务重组方案。
据了解，该初步重组方案主要包括三方面：一是债转股，拟将一定数量的现有债务转换为公司股份。二是发新债，拟将剩余债务兑换为新的以美元计价的新票据。三是出售资产。佳兆业称，将若干资产处置所得款净额，包括集团现有项目中的一系列旧改项目，作为偿还新票据的额外资金来源。
值得一提的是，上述方面只是重组框架，佳兆业未透露债转股、发新债的具体数额，也未提及任何增信措施。而此前，无论是恒大还是旭辉、禹洲，均在初步重组方案中公布了详细计划。
不仅如此，佳兆业还未透露债权人对该重组方案的支持数据，仅表示“目前尚未与债权人小组就境外重组条款达成最终协议，对于其提出的重组方案中的某些条款，债权人小组并不支持。”
历时22个月，佳兆业终于推出了债务重组初步方案，但外界仍无法判断距离重组成功还有多少距离。
事实上，早在今年7月，已有债权人对佳兆业失去耐心。一家新加坡对冲基金向香港高等法院提交针对佳兆业的清算呈请，指控其未偿还1.7亿元的境内债券。
IPG中国首席经济学家柏文喜对搜狐财经指出，佳兆业被债权人申请清盘，可能与其境外债重组沟通过程不顺利，而导致境外投资者失去信心和耐心有关。
“债权人不可能永远地等，提出清盘呈请是在给佳兆业施加压力”，黄立冲对搜狐财经如是道。
此后，上述清盘呈请历经两次延期。9月27日，佳兆业还向高等法院提出申请撤销呈请。在最近一次的聆讯会上，香港高等法院将清盘呈请及撤销呈请的聆讯进一步押后，“待各方提交进一步证据。”
10月16日，佳兆业进一步透露，清盘呈请及撤销申请的聆讯已延后至2024年2月6日。
未来与蓝图
除了境外债，佳兆业还公布了境内债情况。截至2022年12月末，其境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面负债。另外，佳兆业给合营企业、联营公司负债提供的财务担保约238亿元、对附属公司、合营企业及联营公司境内负债提供的财务担保约为210亿元。
在本次公告中，佳兆业基于现有土储及资产情况，对未来10年的现金流情况进行了预测。中期报告显示，截至2023年6月末，佳兆业土地储备达2646万平方米，当中大湾区土地储备约1616万平方米，占整体土地储备的61%，且深圳及广州的土地储备占比达大湾区市场的37%。
佳兆业预计，土储开发项目和未转化为土储的旧改项目将产生750-900亿元的自由现金流；处置投资物业、自持物业组合将产生60-70亿元的现金流量净额；物业管理、酒店管理在内的其他业务部门预计产生10-20亿元的净收入。
按照上述预计，佳兆业未来十年产生的现金流总额在820-990亿元之间。不过，该预计是基于市场复苏、资产顺利处置的理想状态。
此外，基于该现金流预测，佳兆业称，“在偿还境内债务的本金、利息、其他财务担保后，扣税前可用于境外债的现金预计约为600-750亿元。”
按照当前汇率，佳兆业披露的123亿美元境外债换算成人民币为899.4亿元。换言之，即使在理想状态下，佳兆业产生的现金流仍无法覆盖境外债。
对于下一步计划，佳兆业称，“将继续坚守其企业及社会责任，尽最大努力确保物业交付予购房者。”
佳兆业官微显示，今年1-9月，其在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付42个项目，约2.7万套房源，已超过去年全年总交付量。