况伟大：总体看房市需求下降；受季节影响，四季度房企销售额会比三季度下降
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院教授 况伟大
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编辑|王晓旭
中指研究院近日公布的数据显示，9月份百强房企销售额环比增长24.8%。综合1-9月来看，保利发展、万科、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂等14家房企销售额均超过了千亿元规模。不过同比来看，销售端仍然延续下降趋势。百强房企9月销售额同比下降24.1%，1-9月销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。
搜狐智库连线中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院教授况伟大，对房企销售数据进行解读，并对房市进行预判。
况伟大表示，环比增长证明需求相较以往季度有所增加，24.8%的增幅是比较大的。这是因为从7月份以来，政策的明显放松以及现有的信贷政策，使房产需求有了明显回升，环比来看，政策效果发挥了较大作用。
“认房不认贷”等一系列政策效果究竟如何？“这是一个积极的、刺激性的政策，放松信贷管制肯定有作用，但是作用有限。” 况伟大分析称，中国约92%的住房拥有率是非常高的，因此即便释放改善型住房需求，解决住房需求作用不是很大。
况伟大认为，从总体来看，同比出现明显的下滑，说明总体房地产需求与往年相比呈现出下降趋势。这个趋势说明整个房地产行业依然处于萧条和盘整时期，这与中国宏观经济紧密相关，是在经济下行期表现出的房地产周期。
“从目前百强房企的销售数据来看，放松的房地产政策确实促进了消费，扩大了房地产需求增长，但是从总体上看，总需求有所下降。”况伟大总结道。不过他说，“中国房地产企业集中度不高，百强房企在整个房地产市场份额占比在30%左右。”
至于近期恒大、碧桂园等头部房企接连暴雷，况伟大表示，主要是一个信号作用。一是反应出市场需求不振，或者需求没有出现大幅增加。因为如果需求出现大幅上升，房企的销售收入应该可以覆盖他们的债务，不至于出现暴雷的情况。二是扩大需求还未出现明显的拐点或大幅提升，说明政策有刺激作用但是作用有限，人们的预期还未出现逆转。三是民营企业的债务杠杆较高，很难在短期内偿还债务。因此，除了提振房地产市场之外，还需要进行债务重构或债务重组。
冬季来临，四季度房市是否有望回暖？况伟大认为，由于季节性原因，总体上销售额应该会比第三季度有所下降。