上海新政后首拍火热开局，六成封顶成交，保利、招商、象屿触顶落子
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10月11日，上海迎来三批次首轮第一场的土拍角逐，今日共出让涉宅地块5宗，分别为静安中兴路地块、金山新城地块、青浦金泽地块、奉贤新城地块和浦东三林地块，总出让面积约43.77万㎡，总规划建面约90.65万㎡，总起价约149.1亿。
此次土拍出让规则与以往也有了一定的差别，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，即：先竞价格，达到最高限价后竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。其中静安中兴路地块采用“招挂复合”的方式，即在地块“高品质建设”要求的基础上，通过先招标后竞价的方式“好中选优”，进一步引导开发企业提供高质量的城市作品，但由于地块有效申请人未达到10人以上，最终直接采用挂牌方式出让。
从参拍房企来看，可以说是清一色的央国企“垄断”，民企基本全消，地块热度也是分化较为明显，金山新城、青浦金泽等远郊地块房企拿地意愿较弱，均仅有一家房企参与。从成交结果来看，今日出让的5宗宅地中，静安中兴路、浦东三林、奉贤新城3宗触顶成交，分别由保利发展、招商蛇口、象屿竞得，金山新城地块、青浦金泽地块分别由建发、长三角投资底价斩获，揽金158.71亿。
静安中兴路、浦东三林、奉贤新城3宗封顶成交
今日土拍最热的当属浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块，共有7家房企参与，包括招商、保利、中海、华润、越秀、象屿、安高&安联。地块占地面积8.5万㎡，容积率2.2，建筑面积18.8万㎡，起始价67.15亿，销售指导价7万/㎡，装修标准2500元/㎡。地块经过70轮竞价触达地价上限73.86亿进入竞高品质建设环节，7家竞买人均接受了绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节，最终由上海虹润置业有限公司（招商蛇口）摇中，成交楼面价39303元/㎡，溢价率10%。
静安区中兴社区C070202单元280-06地块由招商、保利、象屿、越秀4家房企参与，地块占地面积0.76万㎡，容积率2.5，建筑面积1.9万㎡，起始价14.1亿，销售指导价18万/㎡，装修标准4000元/㎡。地块经过27轮竞价触达地价上限15.46亿进入竞高品质建设环节，4家竞买人均接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节，最终由上海保利建锦城市发展有限公司（保利发展）摇中，成交楼面价81198元/㎡，溢价率9.66%。
奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块有招商、保利、象屿、奉贤发展4家房企参与，地块占地4.7万㎡，容积率最高2.0，建筑面积9.33万㎡，起始价15.4亿，起始楼面价1.65万/㎡，销售指导价3.69万/㎡，装修标准2000元/㎡。该地块由象屿地产集团有限公司以地价上限16.93亿竞得，成交楼面价18150元/㎡，溢价率10%。
金山新城、青浦金泽2宗底价成交
青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块由长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司底价29.64亿摘得，地块占地19.75万㎡，容积率最高3.0，建筑面积42.55万㎡，楼面价6966元/㎡，销售指导价3.8万/㎡，装修标准2000元/㎡。
金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块由苏州兆坤房地产开发有限公司（建发）底价22.8亿摘得，地块占地10万㎡，容积率最高1.8，建筑面积18.1万㎡，楼面价12620元/㎡，销售指导价3.3万/㎡，装修标准2000元/㎡。
图：地块位置
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上海土地市场月报2023年09月
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▌202309502
地块位置：静安区中兴社区C070202单元280-06地块
建设用地面积：7617㎡（11.42亩）
规划建筑面积：19041.25㎡
用地性质：综合用地(含住宅)
起始价：14.1亿元
成交价：15.46亿元
成交楼面价：81198元/㎡
溢价率：9.66%
公租房比例：7%
指标：绿色建筑二星级、零能耗建筑
竞得人：上海保利建锦城市发展有限公司（保利发展）
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地块所处不夜城板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，周边规划有商场、公园，商业、环境配套会有所提升，交通便利，邻近地铁3号线、4号线、8号线，多条公交线路环绕，且距离宝山路地铁站仅0.4km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学静安实验小学、市重点中学上海市鲁迅初级中学、三甲医院上海市中医医院芷江中路院区、购物中心上海ist艾尚天地购物中心等生活配套，周边有上海市总工会旧址、上海工人第三次武装起义指挥部遗址等100个公园景点。
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▌202309405
地块位置：金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块
建设用地面积：100432㎡（150.65亩）
规划建筑面积：180778㎡
用地性质：住宅用地
起始价：22.8亿元
成交价：22.8亿元
成交楼面价：12620元/㎡
溢价率：0%
竞得人：苏州兆坤房地产开发有限公司（建发）
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地块具有一定的规模优势，周边有马棚文化公园、山阳市民广场等19个公园景点。
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▌202309404
地块位置：奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块
建设用地面积：46647㎡（69.97亩）
规划建筑面积：93293㎡
用地性质：住宅用地
起始价：15.4亿元
成交价：16.93亿元
成交楼面价：18150元/㎡
溢价率：10%
竞得人：象屿地产集团有限公司
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地块周边规划有小学、中学、医院，未来教育、医疗配套会有所提升，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海外国语大学附属奉贤实验小学、区重点中学齐贤学校中学部、中国福利会国际和平妇幼保健院奉贤院区、购物中心龙湖·上海金汇天街等生活配套，周边有南行港公园、元音公园等11个公园景点。
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▌202309402
地块位置：青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块
建设用地面积：331966㎡（497.95亩）
规划建筑面积：995897.1㎡
用地性质：综合用地(含住宅)
起始价：29.64亿元
成交价：29.64亿元
成交楼面价：6966元/㎡
溢价率：0%
竞得人：长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司
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地块临近规划地铁(在建)17号线西延线，未来交通更加便利，具有一定的规模优势，周边有竹涛苑、永宁庵等5个公园景点。
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▌202309401
地块位置：浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块
建设用地面积：85423㎡（128.14亩）
规划建筑面积：187931.48㎡
用地性质：住宅用地
起始价：67.15亿元
成交价：73.86亿元
成交楼面价：39303元/㎡
溢价率：10%
公租房比例：7%
指标：绿色建筑二星级、超低能耗建筑
竞得人：上海虹润置业有限公司（招商蛇口）
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地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了区重点小学上海市浦东新区康桥实验小学、区重点中学上海市三林中学东校、上海市浦东新区东明社区卫生服务中心、购物中心领丰汇等生活配套，周边有苏民党建文化广场、天花庵庙等7个公园景点。
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