日本房产｜不适合进行房地产投资的人有哪些特征？（上）
近年关心「投资」的人越来越多。其中「房地产投资」是许多人跃跃欲试的投资项目，但同时房地产投资也常常被认为是否会被诈骗、交易金额大而被劝退。
的确并非每个人都适合投入房地产投资领域，而有哪些人适合，哪些人不建议投入该领域，这两期的文章会简单整理出几个要点。
◆想进行房地产投资但被劝退的理由
当提到房地产投资，大部分人总是会认为风险太高，容易被骗，进出资金太大而迟迟不敢进行下一步或是被身边亲友劝退。主要都是因为对房地产投资的运作方式不熟悉所造成。理由通常可归类为以下几项：
1.对于房地产投资的运作方式和实际操作的不理解所引发的不安
人们对于未知的事物总会抱有不安的心态，对于投资亦是如此。大部分的人不敢轻易进行房地产投资，多半是因为对于市场运作的方式不熟悉而迟迟不敢投入。
以日本房地产市场为例，简单说明市场现况和运作模式。
投资市场上所交易的物件种类主要包含：一般住宅、办公大楼、饭店或旅馆等商用住宿设施，土地、物流设施等。与其他国家的房价以及投资回报率（租售比）相比，日本的不动产价格以及投资回报率都相对划算，因此在国际市场上受到相当多的关注。
而说到不动产交易的模式，最简单明了的就是购置房地产并且收取租金的模式。有些投资人则专注于透过买卖赚取差价，借此获利。
这些都是最简单可以理解这个市场运作方式的解说。细节当然还很多，但从最基本的概念开始正确的去理解一个市场运作的方式，才能逐步消除不安以及负面的印象。
2.对于房贷的抗拒心理
多数人购买高价的产品如房地产或车子都会使用贷款，有可能部分借贷或是全额贷款。其实贷款本身是一项很正常的交易支援手段。以房地产贷款为例，大部分投资人都会使用房贷来减轻自己一口气必须拿出大量现金的负担。
房地产投资人向银行贷款时，也与购置自用住宅的贷款不同，申请的是不动产投资贷款项目。还款的方式则是通过房客每个月交的租金来向银行还款。如果资金的配置得宜，实际上对于投资人（房东）本身的生活支出理论上是不会造成重大影响。
另外透过强制加入保险，万一贷款人发生任何状况导致无法还款（如借款人因重大意外或疾病，导致无法工作或是借款人死亡），也能通过保险机制将剩下的余额结清，避免使家人陷入突如其来的经济困境。并且房贷结清后的房地产亦能成为永久资产由家人继承。
这也是房地产投资与其他投资比较不一样的地方。一般的投资如股票、创业、买卖等多半是由投资人自己拿出手头上的一笔钱进行投资。房地产投资则多半会利用向银行贷款的方式，而不是规定必须由投资人一次就拿出自己手上的现金资产来购置房地产。因此房地产投资也被认为是一项就算手头上现金不是那么足够，也能在个人可承受范围下开始的投资。
当然也会有不少人认为「借款毕竟不是一件好事，最好还是不要轻易贷款」，这样的想法虽然没错，但只要在投资之前寻求专家咨询，经由专业的资产配置分析与规划，依然可以借此实现合理的资金周转，实现房地产投资。
3.对于未来的情况难以预测所导致的不安
想通过投资房地产收取租金建立起长期的额外现金流的人占多数。不少投资人都会规划当房贷结清后，每个月的租金收入就可做为退休后的年金使用。
当然说到此，很多人也会产生对于接下来数十年后的情况产生不安。是否真的如此顺利可以一路收租金到退休，积累的资金真的足够退休后使用吗等种种担心。但事实是未来的事情谁也无法断定，这种情况与心理并不是只局限在房地产投资人身上。
并且满足对于居住的需求也是现代人生活中基本的必要条件之一。就算我们还无法准确预测未来，但也在长久的社会演化之下，对于居住这一领域都保存了大量资料与经验，因此某种程度也能够通过这些资讯对未来做出一定预测与判断。而投资人所要做的就是根据个人的情况与需求寻求适当的帮助与资源。
4.投资金额过大而导致对投资报酬率的不安
对于不动产投资，多数人都会担心如果不回本怎么办？
以东京市中心的出租用物件为例，价格约在2000万日圆，租售比约为4%。其实以这样的金额而言，租售比并不算特别高。因此多数人都会担心投入数千万甚至更多的资金，只换来这样的租售比相当不划算。但是进行房地产投资一个观念为「放眼长期的稳定获利才是维持长久经营的上策。」
不动产投资的回报率以房地产的价格和市场需求连动形成。例如郊区的房地产价格一般较便宜，试算下来租售比也比较高。但需注意的是房地产投资也跟人口的变化紧扣，如果一个地方没有足够的人口支撑房地产需求则空屋率就会飙升。
以日本的情况来看，因为高龄少子化的关系，非都市圈的人口呈现逐年下滑，反之如东京这种大城市人口则不断流入。因此若以长久经营的角度来看，虽然都市圈的房价较高但也相对有强劲的需求。
房地产投资看重的是安定的资金回报而不是短期的高获利。因此如果能以这样的观念来看待房地产投资，则能够以稳健的心态持续经营。
5.对于可能会有损失的不安
对于投资没有概念、感到不安和毫无头绪的人并不少，不过投资其实是可以学习的。
以日本的状况为例，根据日本政府所做的调查。一直以来日本人对于累积财富的观念主要停留在「储蓄」。以现金的方式保有资产是日本人最普遍的财富累积方式。这样方法在日本泡沫经济的高速成长期或许行得通，但泡沫经济破灭后，就算把钱存在银行，能获得的利息也非常的低，因此陷入了就算再怎么存钱能增加的数目也仅此而已。
这也是为何日本政府在2022年开始大力提倡国民应该要学习灵活进行资产配置和主动投资。
而所谓投资就一定存在风险，但风险跟正确的投资方式、观念也都是可以靠正确的管道学习的。比起一昧对于「投资」抱持负面和害怕的心态，如果能转念学习正确的知识和方式，也才能为自己开拓财源。
以上就是大多数投资者想投资房产但是被劝退的主要理由了，下期我们来讲讲哪些人群最好不要投资房地产~
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房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」
把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！
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