楼市观察|郑州二手房众生相：业主挺价“新旧”背离，“观望”与“熬着”并存
马宏决定置换个“大房子”，但想卖掉所持的小房子并非易事，“挂了1个多月，一个带看都没有”。与此同时，他已经看好了心仪的房源。
“最中意的是金水北那套二手房户型，去年要155万，现在130万就能拿下，业主着急用钱，价钱还可以再谈。”马宏夫妻俩都觉得，当地的房价可能还会降，但好房子下跌空间不大，他们不想再等了。
目前，马宏名下有一套小两室，他们前年结婚前夕已有置换打算，但碍于较高的房贷利率，决定再等一等，“过去两年那五六个点的利率，三十年房贷，还的利息都要超过本金了”。
今年以来，郑州房地产利好政策频发，取消限售、认房不认贷、降低首付、契税补贴等，但在房贷利率接连下降后，马宏仍持观望态度。真正促使他下定决定买房的原因是，郑州二手房成交量已有抬头迹象。
连续两月二手房成交量反超新房
部分房源议价空间变小
“二手房业主的谈价空间变小了，近半个月来，我们是有不少单子，但谈不成。因为业主在低位挺价和利好政策加持下，他们心理预期在往上走，但客户心里预期没有明显改善。”郑州东区某房产资深经纪人张恒，向记者如此表示。
郑州管南区某中介店长孙坚也对此深有感触，他告诉记者，同样一套二手房夏季天热看房客户少，天气转凉后的“金九银十”，是置业的旺季，业主见看房的人多了，就不会轻易降价去成交；并且存量房降利率后，“业主心里也会有一些安慰，也能减轻一些还款压力。”
部分业主还在抗价，也与郑州二手房市场近期复苏有关。
据郑州市房管局数据，截至八月，全市商品房（新房）销量为7710套，同比减少6.41%；二手房销量为9008套，同比增加1.88%。
至此，郑州二手房销量已连续两个月反超新房。
对此，张恒告诉记者，“最近，二手房销量一直高于新房，因为郑州新项目入市数量很少，很多客户也担心烂尾。”
中指研究院河南公司总经理梁波涛向记者表示，郑州二手房占整体住房成交量的市场份额，从去年上半年开始呈现波动上升趋势，由以往不足35%的较低水平，上升至今年8月的61%，达到历史最高水平。主要因，当前购房客户对期房交付和配套兑现的风险仍有所担忧；且郑州二手房价格持续下跌了一年多，价格跌幅较大，性价比相对提升。但目前郑州新房和二手房月成交总量仍保持在1.5万套左右的较高水平，反映出郑州住房需求仍在。
观望情绪仍在
“政策是出了不少，但从客户的反映程度来看，有些免疫了，我接触的大部分客户还都处于观望状态。”张恒告诉记者，在二三月的“小阳春”后，“不只是（二手房）成交量和带看量下降，就连线上客户的浏览数据也降了不少。”
孙坚也表示，金九银十的传统旺季和各项政策的出台，对购房者信心是有些提振效果，“最近成交是多了点，但大部分客户还在观望中。”
对于购房人马宏更让他着急的是，要将自己的小两室先卖出去，才能有余钱去置换“大房子”，但他也不想降价太多出售。
近日，记者从郑州当地多位地产从业人士处了解到，目前“客户的购房需求是真实存在的”、“关键是担心房价还降”、“买涨不买跌的观望者居多”。
梁波涛向记者表示，郑州今年以来已出台多轮政策，1月首套房利率大幅下调，4月首付比例下调、取消二环外限购、提高公积金贷款额度，这两轮政策从需求端直接降低客户购房门槛和购房成本，对市场提振作用相对较强。
近期，从成交数据来看，郑州8月住宅成交5582套，环比7月下降；9月以来，住宅周度成交套数连续两周不足1000套，市场压力仍然存在。
（文中马宏、张恒、孙坚均为化名）