中期业绩解读 | 碧桂园：保运营、保交付，风险有望逐步化解
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2023年依旧是地产行业充满挑战的一年。上半年以来，房地产行业销售面积同比下滑5.3%，开发投资同比下滑7.9%，房地产行业绝对规模的下降叠加资本市场信心尚未修复，房地产公司经营压力有增无减。2023年上半年，碧桂园销售额为1287.6亿元，同比下降30.4%；营业收入稳健增长；净资产仍充足，负债水平处于行业低位。
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销售：销售额1288亿元，同比下降30.4%
图：2018上半年-2023上半年碧桂园销售额及同比增长率情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
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2023年上半年，碧桂园销售额1288亿，同比下降30.4%。今年上半年，碧桂园连同其合营企业、联营公司实现归属公司股东权益的合同销售金额约1288亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约1646万平方米。期内，碧桂园权益合同销售回款约为1185亿元，回款率达到92%。
财务：营收实现增长，债务规模持续压减
图：2020上半年-2023上半年碧桂园营业收入和净利润情况
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
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营业收入保持增长。2023上半年，碧桂园实现营业收入2263.1亿元，同比增长39.38%，净利润亏损489.32亿元，为保交付、保运营，对部分资产做了一些量价的安排，加之前期低毛利率项目逐渐进入结算周期，以及物业项目计提的减值增加，对期内毛利和利润构成了显著压力。
图：2021上半年-2023上半年碧桂园总有息借贷持续下降
数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理
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碧桂园净资产仍充足，债务规模持续降低。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元。有息负债为2579亿元，较2022年末下降4.9%，同比下降12.2%，净借贷比率仅50.1%，继续保持行业较低水平。
交付：努力按期交付，坚持质量交付
虽然面临市场环境压力，2023年上半年，碧桂园连同其合营企业和联营公司累计完成交付房屋近27.8万套。此前2022年，碧桂园全年交付房屋近70万套。除了保障天量房屋的按期交付，碧桂园还努力坚持高质量的交付。2023年上半年，碧桂园累计验收通过工法样板工序21118个，交付评估通过率高达93%，维修服务满意度稳步提升7%，房屋质量满意度提升4%。
据悉，今年全年碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除今年上半年已交付的27.8万套，下半年的交房任务仍有40多万套。碧桂园管理层在中期报告中表示，将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。“碧桂园一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。”
债务：采取债务管理措施，风险有望逐步化解
碧桂园方面在2023年中期报告中表示，未来将积极采取各种债务管理措施，来缓解阶段性流动性压力。将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求同意将这些公司债券的到期日延长。7月，碧桂园已成功将其总额约61.37亿元的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。中报披露，至2023年6月30日，碧桂园还持有未动用国内融资授信额度约为2788.07亿元。自8月曝出未能按时支付美元债票息之后，外界对于碧桂园现金压力的审视就在逐渐放大，截至目前其债券仍无实质性违约，9月19日消息，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过，其旗下9只计划展期的境内债目前已全部成功展期。
同时，碧桂园表示将继续积极调整销售及预售活动，以回应市场变化及把握需求。碧桂园还将继续采取措施加快销售回款和其他应收款的回收，并努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。8月25日，碧桂园出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，总价约12.915亿元，出售事项所得款项主要拟用于集团保交楼等项目建设开支。
碧桂园化解阶段性流动压力的努力也得到了利益相关方的认可。8月30日早间，碧桂园在港交所公告，公司与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，而本次认购股份的总代价2.70亿港元，将用于抵消碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项。换言之，此次新股发行相当于“债转股”，认购人将所持碧桂园的部分债权转换为股份。
结语
近期政策面、市场面利好消息不断，也将为碧桂园化解风险创造了有利的环境。各地各部门不断出台利好政策数十项，“认房不认贷”逐渐从二三线城市扩展到广州等一线、新一线城市。随着新政策落地，碧桂园等全国布局的龙头房企有望率先受益。房地产企业的问题，是阶段性的。随着房地产市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。
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