六大关键词带你读懂楼市新趋势
东莞楼市进入新阶段。图为东莞中心城区。莫勇 摄
2023年，全国层面楼市政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为发展重点，主要目的是为了缓解房企资金压力，促房地产行业回稳。回顾东莞，在全新楼市周期中，东莞楼市表现如何？客户关注点是什么？未来楼市发展方向在哪里？
笔者通过对2023年前三季度东莞房地产行业“高频词”进行梳理，总结出六大关键词，并分析这些关键词背后透露的东莞楼市讯息。
撰文：艾帅 谢麦诗
关键词1：回归价值，回归生活
2023年，东莞楼市进入新阶段，客户回归城区，聚焦价值本身，以往“闭眼买入”的心态逐步烟消云散，居住设计的重心也从“拿来主义”转向内在的本源探索，开始深究设计理念、产品品质、选材用料、空间拓展、居住功能等层面上品质人居的本义。
中原地产研究院执行院长车德锐表示，价值和生活相辅相成，以地段、配套、品牌、景观资源、品质、物业、圈层和文化等八大价值为参考维度，能更全、更好满足的项目，就是高价值产品，也更容易满足当下人们对美好生活的向往。
关键词2：二手成交热
根据东莞市住建局发布的网签数据显示，除1月份受春节假期和新盘集中网签影响外，2023年过往的时间，二手成交套数都是远超一手。
有业内人士称，二手房虽旧但是配套成熟，新房配套大都不完善，尤其是中心城区外的镇街项目。此外，大量次新房的售价经过此轮市场调整后，已回归市场、回归理性，从而导致二手被选择的概率更高。从一手热销的部分非中心城区项目看，与同区域二手房价格持平就是出货价；低于二手房挂牌价，则是笋盘，这也是刚需客户受资金实力影响多方对比的选择。未来，一、二手市场将形成一个供应、价格、需求三者之间的平衡，保障东莞楼市的稳健发展。
关键词3：政策持续发力
自2023年8月底开始，东莞新一轮楼市政策组合拳出台，从认房不认贷到贷款利率调整，再到公积金、港澳客户购房政策的调整，即时性政策应出尽出，可见的政策底已基本构建完成。
“政策的再度密集出台，一定程度上符合了市场对于楼市稳健发展的需求，虽然成交量价并没有出现很明显的上扬，但市场的来访量确实是有了明显的上升，是一个积极向好的讯号。随着金九银十的到来，已有不少品牌房企提前响应政策，全力冲刺全年的销售目标。在政策刺激和卖方发力的共同促进下，整个市场筑底过程会进一步加快。”瑞城搜数据研究院首席分析师王斌说。
关键词4：地价回归理性
近期，东莞市公共资源交易中心挂网大朗一宗商住地，折合楼面价约1.05万元/平方米，上限楼面价约1.2万元/平方米。相比过往年份楼面价超2万元/平方米的地块出现回落。
东莞房地产分析师龙兴华表示，目前楼市需要提振信心，价格也回归理性。地价适当的让利，是为了提振开发商的信心，鼓励开发商拿地，让开发商有更大的利润空间，快速让整个行业良性循环起来。行业信心起来了，才能带动客户的信心回升。
关键词5：旧改集中入市
城市更新是推动城市高质量发展的强有力支撑，多年来，东莞市坚持以“三旧”改造推动城市建设高质量发展，不断创新模式优化路径，打造高品质城市空间。据不完全统计，截至目前，2023年东莞万科凤岗、万江、大岭山的旧改项目，以及东城街道的绿城项目等均已入市。在定位为“百年中央大街”的鸿福路城市中轴线上，亦有华润置地火炼树旧改、海德洋杞坑旧改等加速焕新。
值得关注的是，2023年9月，东莞市城中村改造及城市更新重点项目动工仪式举行，共有10宗重点项目集中动工，遍布东城、黄江、凤岗、万江、麻涌、中堂、大岭山、寮步等多个镇街，总改造面积1621亩，总投资450亿元。
关键词6：放宽共有产权房申购条件
2023年8月，东莞市住建局发布《关于调整东莞市共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购资格条件的通知（征求意见稿）》，拟在销售第二阶段放宽申请人范围至全市，并全面缩短各类申请人需缴纳养老保险的年限。紧随其后，市住建局发布公开征求意见后反馈情况的公告，对放宽同住人要求以及放开属地镇街社保限制的意见，拟予以采纳。
作为住房保障体系的重要组成部分，共有产权保障房相关细则的不断优化，将进一步完善“租购并举”的住房供应体系，提升东莞市民住房保障水平和供应能力，有效解决中低收入家庭的住房难题。
■专家视角
东莞房地产分析师龙兴华：
从全球资产价格规律看东莞楼市
自2021年第三季度至今，楼市调控已经过去两年时间，从过往金九银十的成交数据，可以发现东莞楼市成交相对较低迷，不论是一手还是二手的成交价格都有所下滑。
2023年，在“认房不认贷”全国落地后，各地方城市因城施策，对楼市政策进行调整，东莞更是从公积金、港澳客户购房等方面出台了新政。那么，2023年东莞楼市的金九银十会反弹吗，还是会继续延续当前平稳的成交趋势？对此，东莞房地产分析师龙兴华认为要分短期和中长期进行分析。
楼市短期看货币，看货币供应量与货币的流动性。从2023年初到现在，中国的社融数据并不低，而且是远超预期，但却未能快速进入市场，伴随国家各项政策的出台，引导资金释放的信号正在路上，大量资金有望将会在第四季度释放。
首先，不论是国外加息预期的减弱，还是其内部通胀压力，未来外向资金必将快速回流，而回流后的第一件事就是寻找好的投资标的。当下国内一、二线核心地段房产以及A股前300的公司，无疑将成为首选。其次，国内资本市场正在快速盘活，正如2015年楼市行情之前，股市的牛市行情。股市作为信心的放大器，通过资本市场的获益，将带动对消费信息的改变，并传导到楼市。最后，一线城市楼市政策正在持续优化，并带动楼市的稳健发展。每一次政策的调整，都将对客户预期产生极大的刺激作用，引导投资资金重回楼市。
从中长期看，楼市主要受供应与人口情况等因素影响明显。当下，我们看到未来人口结构出现了一定的变化，但另一个事实是，核心城市、核心地段的人口仍是净流入的。一方面，好的就业机会、好的居住环境以及教育资源，都在此集中；另一方面，城市可利用的土地资源是在减少，核心地段更是愈发紧缺。
值得关注的是，国外相对成熟的房地产市场，早已经形成二元制的格局，即“保障基本住房需求”的保障性住房市场，以及“自由交易的商品房”市场。前者的供应主要受人口结果影响，而后者更多是受市场供需关系以及经济环境等因素的影响。可以预计，基本住房需求必然会得到保障，同时亦不妨碍商品房市场的稳定发展，如此形成一个健康、稳步发展的楼市格局。
住得更好、住得更大，是多数人的改善追求。而未来楼市的发展，也将基于这种改善需求迸发出新的活力，而当前国家的房地产发展也恰恰到了这一步。
南接深圳，东莞近期更是全市划进深圳都市圈；北靠广州，东莞是广深科技创新走廊下的重要组成部分；占位黄金内湾，东莞是粤港澳大湾区的重要节点城市……东莞未来经济的想象空间是无限的、巨大的。
短暂的市场调整，只是信心与预期的问题，在当前市场的观望预期充分表达下，结合国内外各大信号的释放，可以说，目前是适合下手的窗口期，已经到了的金九银十也将为东莞献上一份亮眼的数据。